文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

自8月30日官宣成為首個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市后，廣州樓市近期成交量并無明顯提升，但市場(chǎng)上關(guān)于首付比例降低的傳聞不斷。

在樓市新政落地后，廣州市場(chǎng)上流傳最多的信息是不少樓盤宣傳“首套首付2成，二套3成”，以此來吸引購房者，但最終是否落地執(zhí)行，仍不明確。

9月4日，位于廣州白云區(qū)的中鐵諾德閱瀧項(xiàng)目發(fā)布營銷海報(bào)，宣稱可執(zhí)行首套住房”首付2成“，一小時(shí)最高賣出45套房源，銷售額超1億元。

中鐵諾德項(xiàng)目的營銷宣傳，只是最近一周廣州新房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。自央行等在8月31日宣布首付比例可下調(diào)和存量房貸利率下降的政策以來，廣州已經(jīng)有超過40個(gè)樓盤項(xiàng)目表示積極響應(yīng)政策，提前執(zhí)行首套20%，但同時(shí)在下方標(biāo)記著一行小字：具體操作以銀行審批為準(zhǔn)。

這批官宣的項(xiàng)目中以保利、萬科、新世界等頭部房企居多，覆蓋了廣州8個(gè)區(qū)。從項(xiàng)目區(qū)域來看，位于中心區(qū)的樓盤并不多，主要集中在黃埔、增城、白云等近郊區(qū)域。

其中，保利旗下的項(xiàng)目多達(dá)13個(gè)，包括保利天匯、中海保利朗閱、保利錦上等。萬科旗下包含萬科城市之光、萬科·黃埔新城、增城萬科城等；新世界旗下的新世界云耀，甚至荔灣網(wǎng)紅盤新世界凱粵灣等都加入了首付兩成的“搶客戰(zhàn)場(chǎng)”。此外，中鐵建、龍湖等房企也有項(xiàng)目加入這一波營銷宣傳。

在廣州市場(chǎng)首付2成能否真正落地？多位項(xiàng)目銷售表示，“2成首付”需要等待銀行政策和細(xì)則，這更多的是一種營銷手段，所以在海報(bào)上寫明了“具體操作以銀行審批為準(zhǔn)”。

一些樓盤還表示，申請(qǐng)兩成首付需要先交定金通過銀行審批，沒有通過還是按照首付三成；也有銷售表示，首付兩成就不能使用組合貸，公積金依然是首付三成不變。

在不少樓盤積極響應(yīng)首付兩成、推出優(yōu)惠活動(dòng)的同時(shí)，也有一些樓盤宣稱將回收折扣或小幅提價(jià)。

9月3日開盤的越秀·大學(xué)·星匯錦城推出了100套3.2-3.4萬/平米任搶的特價(jià)房，又在當(dāng)日下午緊急加推了80套房源，并宣稱將在第二天回收折扣，立漲5%。

城投珠江天河壹品、保利瓏玥公館、星匯城TOD等樓盤都宣布9月全線漲價(jià)的消息；還有一些樓盤則表示“折扣即將回收”“漲價(jià)倒計(jì)時(shí)”，以刺激消費(fèi)者盡快購買。

廣州這些樓盤的營銷措施在當(dāng)前的一線城市極為普遍。在北京于9月1日宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，當(dāng)晚也有多個(gè)項(xiàng)目發(fā)布營銷海報(bào)宣傳要收回折扣。

但這些方式，最終都被認(rèn)為僅是項(xiàng)目的營銷噱頭，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，更多的是想刺激購房者加快入市，趕在政策節(jié)點(diǎn)提高項(xiàng)目成交量。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠表示，近期廣州市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目宣稱“提前執(zhí)行首套2成政策”吸客，實(shí)際執(zhí)行仍有待銀行相關(guān)措施落地，亦有部分項(xiàng)目宣稱回收折扣或向上小幅提價(jià)，但以噱頭為主，實(shí)際成交價(jià)格未有明顯變化。遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)或部分偏純剛需項(xiàng)目變化不明顯，客戶仍處于觀望態(tài)勢(shì)中。

二手房方面，部分客戶存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價(jià)空間。

對(duì)于廣州首套房首付比例能否真正執(zhí)行2成，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，目前來看，廣州首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好已經(jīng)落地，而首套房利率標(biāo)準(zhǔn)按LPR基準(zhǔn)執(zhí)行（即首套房貸利率4.2%），這是一線城市里面最低的，預(yù)計(jì)首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)下調(diào)的概率要低一些。

自8月30日新政落地后，廣州市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)了短暫回暖。

安居客數(shù)據(jù)顯示，8月30日和31日新房成交量提升至204套和266套，但從9月開始又大幅跌落，9月前三天的成交量分別為110套、101套和118套。不過在新政落地后的首個(gè)周末，即9月2日和3日，廣深地區(qū)出現(xiàn)臺(tái)風(fēng)天氣，樓盤的銷售也受到影響。

從新政落地一周的實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)來看，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”在提升市場(chǎng)成交量方面表現(xiàn)一般，相比北京市場(chǎng)，漲幅并沒有那么大。

作為首個(gè)放松調(diào)控的一線城市，廣州樓市在剛剛過去的8月面臨著不小的壓力。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房成交4136套，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%，創(chuàng)2023年以來月度新低。二手成交量方面，8月成交8156套，環(huán)比微升0.7%，同比去年8月同期上漲3.4%。

對(duì)于接下來的廣州市場(chǎng)走勢(shì)，楊紅俠認(rèn)為，目前的政策力度對(duì)剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預(yù)期有望得到迅速改善，從而扭轉(zhuǎn)二季度以來市場(chǎng)一路下行的頹勢(shì)。

預(yù)期“金九銀十”全國樓市供需活躍將會(huì)有效提升，一二線城市房價(jià)有望率先筑底回穩(wěn)，成交量復(fù)蘇回暖可期。