文｜丁祖昱評樓市
自8月30日廣州、深圳同日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，已過去半月有余。
隨著上海和北京落地該項政策，樓市信心不斷被提升。新政后，市場快速做出反應(yīng)：購房者來訪量、認(rèn)購情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。與此同時，二手房掛牌量明顯增加。
四大一線城市樓市政策仍在持續(xù)發(fā)酵。
目前來看，成交仍聚焦核心板塊的熱點項目，且新政對非熱點項目帶動明顯不足。
由于當(dāng)前宏觀環(huán)境與過往已有較大區(qū)別，政策利好存在一定的窗口期，短期內(nèi)前期積壓的購房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一線城市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來若不結(jié)合政策組合拳，市場或再度出現(xiàn)下滑可能性。
1.短期內(nèi)一線城市活躍度提升
新政后，前期觀望情緒得以釋放，購房者置業(yè)和置換意愿明顯上升。
先來看上海，截止9月10日，上海8個結(jié)束認(rèn)購的樓盤中，有3個觸發(fā)積分制，分別是理想之地、中建御華園及南山前灣拾縵，位于嘉定新城的理想之地二期，推出615套房源，最終認(rèn)購約1480余組，認(rèn)購率超240%，積分上升至67.81，打破之前越秀保利?嘉悅云上66.94的記錄，成為實行積分制以來嘉定最高的入圍分，熱度不減。此外，在持續(xù)認(rèn)購的7盤中，縵云上海2天認(rèn)購客戶超340組，雍匯庭首日認(rèn)購即有110組。
反觀城市外圍的項目則未有明顯起色，金山認(rèn)購數(shù)不足10組，市場分化依舊顯著。
北京也是如此，新政對新房市場帶動作用明顯。據(jù)一線項目案場提供的數(shù)據(jù)，政策出臺后的首個周末多數(shù)項目的成交和到訪都在翻倍，熱門板塊的典型項目到訪量上漲更加明顯，其中海淀永豐（+144%）、豐臺大紅門（+77%）、順義后沙峪（+60%）、昌平回龍觀（+59%）上漲明顯。北京樓市成交量也直線拉升，監(jiān)測典型項目認(rèn)購環(huán)比前周上升174%。
第36周（9.4-9.10），北京開盤項目平均去化率達(dá)到50%以上，其中融創(chuàng)壹號院、中建璞園認(rèn)購率分別達(dá)到了58%和53%，排在本周去化率前5位。
廣州樓市表現(xiàn)也相對比較積極。根據(jù)克而瑞廣佛對廣州全市60個典型樓盤的監(jiān)控顯示，在8.30新政出臺周（8.28-9.3）來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)創(chuàng)近7月份以來周度高位的基礎(chǔ)上，新政出臺第二周（9.4-9.10），來訪量再度環(huán)比增長4%，認(rèn)購量環(huán)比增長16%。
值得注意的是，新政后連續(xù)兩周，廣州項目認(rèn)購量的增幅大于來訪量，顯示現(xiàn)階段能夠快速轉(zhuǎn)化為成交的主要還是之前已經(jīng)在看房的老客戶。新客戶從入場到成交本身是需要時間，特別是“賣一買一”的置換群體，完成換房本身就需要一個較長的時間周期。
深圳則更多體現(xiàn)在二手房市場，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，36周（9.4-9.10）二手房周交易810套，環(huán)比上漲26.4%。截止9月11日，深圳全市二手房在售量接近5.5萬套，業(yè)主出售意愿明顯增強。
政策利好的“穩(wěn)市”作用正在持續(xù)發(fā)酵之中，預(yù)計后期市場活躍度還會有一定的提升。
2.新政后兩周成交未見明顯起色
表現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，且對比新政出臺前一個月，成交并未出現(xiàn)大漲勢頭。
先來看新政后第二周四大一線城市成交情況，第36周（9.4-9.10）四城中僅北京、深圳成交面積環(huán)比上周有所上漲，上海和廣州則出現(xiàn)明顯下滑。若對比2023年周均成交面積，四大一線城市新政后第二周新房成交全線下跌。
上海周度成交下滑最為明顯，主要是由于新政后第二周無新盤入市，僅靠過往開盤的項目支撐，成交量呈過山車式大幅度下滑，成交面積和套數(shù)創(chuàng)下2023下半年至今新低。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，第36周（9.4-9.10）上海商品住宅成交面積為6.14萬平米，環(huán)比下降78%；成交套數(shù)557套，環(huán)比下降78%。
從新政出臺后日均成交數(shù)據(jù)來看，效果并未十分明顯。四大一線城市新政后兩周日均成交規(guī)模較新政前一個月日均成交規(guī)模均有不同程度的下跌。
其中，廣州跌幅最大，8月30日-9月8日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規(guī)模為4826平方米，較新政出臺前一個月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，下降了68%，并未出現(xiàn)預(yù)期中的大漲勢頭。
考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定的延后性，隨著認(rèn)購逐步轉(zhuǎn)化為成交，一線城市后續(xù)成交短期或?qū)⒊尸F(xiàn)出脈沖式上漲的特征。至于新政后熱度能夠維持多久，仍有待進(jìn)一步觀察。
3.若無政策組合拳 市場或再度下滑
新政后市場熱度能維持多久？
目前來看，新政出臺后，短期內(nèi)購房者置業(yè)意愿會出現(xiàn)明顯上升，北上廣深相比其他城市較為堅挺，尤其是上海和北京，政策放寬之后，將吸收大量潛在置業(yè)需求，因此“金九銀十”可以看到政策托舉作用。
新政推動的客群很大一部分來自于原本就打算出手，只是被新政推了一把提前入市的購房者，以及認(rèn)房不認(rèn)貸之后二套變首套的購房者，此類客戶能夠快速下定，購房意向強。但隨著這部分存量客群釋放殆盡，后續(xù)市場還要靠“賣一換一”的改善客戶、剛需客戶持續(xù)發(fā)力。
但目前經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和人口環(huán)境已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。
一方面，全國仍處于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時期，居民購買力不足，失業(yè)率攀高，實際難以帶動消費需求，7月社會消費品零售總額3.7萬億元，絕對值僅高于4月最低值。
另一方面，四大一線城市2022年末常住人口較上年末均有所減少，整體購房需求疲弱。其中，上海2022年末常住人口為2475.9萬人，較上年末減少13.5萬人，北京2022年末常住人口2184.3萬人，較上年末減少4.3萬人。這意味著未來置業(yè)基數(shù)或不足。
目前，從全國各大城市來看，四大一線城市仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限制政策。
其中廣州在一線城市中較為寬松，從化、增城限購松綁，且限價政策已取消。目前，廣州是首個首套房商貸利率下限突破LPR的一線城市。另據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域調(diào)研，盡管廣州主流商業(yè)銀行對首套房首付比例的下限仍保持30%不變，但是二套房的信貸政策已經(jīng)有大幅放松，三成首付的群體已經(jīng)擴(kuò)大到了“廣州有一套房，且房貸已經(jīng)結(jié)清”，而“廣州有一套房，房貸未結(jié)清”的首付比例也從原來的七成下降至四成。
實際上，對比廣州其他一線城市樓市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。比如交易稅費減免、限價放松甚至取消、限購政策局部調(diào)整放松等等，從目前成交數(shù)據(jù)來看，未來若不結(jié)合政策組合拳，后續(xù)市場脈沖式上漲難以延續(xù)，或再度出現(xiàn)下滑可能性。
整體而言北上廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對于換房改善需求的刺激作用比較顯著，受此影響，短期內(nèi)9月熱度回升已是大概率事件。
政策利好仍在持續(xù)發(fā)酵中，對于后續(xù)樓市成交的推動作用仍待進(jìn)一步觀察。隨著本輪改善需求釋放殆盡，在成交量短期脈沖式?jīng)_高之后，或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)下滑可能，市場期待進(jìn)一步的政策組合拳。