文|時(shí)代周報(bào) 馬歡
編輯|梁勵(lì)
作為歐洲經(jīng)濟(jì)的老大,德國房地產(chǎn)市場正陷入持久性的危機(jī)之中。
據(jù)《金融時(shí)報(bào)》、彭博社、路透社等多家媒體報(bào)道,德國的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一系列問題:融資難、利率上升、建筑材料漲價(jià)、人手嚴(yán)重短缺…….如若不解決一系列流動性問題,德國將會有大量房地產(chǎn)開發(fā)商暴雷。
從數(shù)據(jù)來看,市場的不確定性也不小。
德國伊弗經(jīng)濟(jì)研究所9月12日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示,8月,德國20.7%的受訪企業(yè)取消了住房建設(shè)的訂單,而上個(gè)月這一比例為18.9%。44.2%的受訪企業(yè)表示其缺乏住宅項(xiàng)目訂單,比7月上升了3.9個(gè)百分點(diǎn),去年同期這一份額僅為13.8%。
“我們的房地產(chǎn)業(yè)興盛了10-15年,但如今已處于繁榮的尾聲,”基爾世界經(jīng)濟(jì)研究所所長莫里茨·舒拉里克還透露,現(xiàn)在的德國,幾乎每天都有一家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn),因?yàn)榕f的融資模式已無法持續(xù)。
破產(chǎn)危機(jī)
總部位于波鴻的沃諾維亞(Vonovia)是德國最大的房地產(chǎn)集團(tuán)。8月,該集團(tuán)公布了今年第二季度的財(cái)報(bào),虧損達(dá)到了20億歐元(約合人民幣157億元)。
法蘭克福是歐洲最重要的金融城市,但今年,其房地產(chǎn)投資市場幾乎陷入停滯。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度法蘭克福的地產(chǎn)交易額僅為2.01億歐元,比上年同期減少92%。
沃諾維亞的虧損和法蘭克福的停滯,是整個(gè)德國房地產(chǎn)業(yè)低迷的縮影,還有更多的德國開發(fā)商正在申請破產(chǎn)。
據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道,最近申請破產(chǎn)的企業(yè),包括位于德國西部城市杜塞爾多夫Gerch、Centrum Group和Development Partner;還有慕尼黑的Euroboden和紐倫堡的Project Immobilien Gruppe。
不僅如此,德國知名房地產(chǎn)公司如Vonovia和Aroundtown,也宣布對其房地產(chǎn)投資組合大幅減記。
根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù),今年上半年,德國的新建筑數(shù)量大幅下降,與過去兩年的平均水平相比下降了47%。其中,德國上半年批準(zhǔn)了135200套公寓建設(shè),比2022年上半年減少27.2%。
今年一季度德國房價(jià)也達(dá)到了聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局自保存數(shù)據(jù)以來的最大跌幅,同比下降6.8%。
房地產(chǎn)是德國經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一,占其國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的12%,且與德國的就業(yè)數(shù)據(jù)業(yè)息息相關(guān)。因此,房地產(chǎn)行業(yè)陷入衰退,德國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也不會好看。
8月25日,德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)價(jià)格、季節(jié)和工作日調(diào)整后,德國今年二季度GDP與一季度持平,同比下滑0.2%。
德國建筑業(yè)聯(lián)合會主席穆勒指出,今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表顯示,德國住宅建筑業(yè)前景極其黯淡,而且還看不到改善跡象。
歐盟委員會在9月11日發(fā)布的夏季經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告中也認(rèn)為,2023年德國經(jīng)濟(jì)將同比萎縮0.4%,是歐盟各主要經(jīng)濟(jì)體中唯一經(jīng)濟(jì)同比下降的國家,預(yù)計(jì)今年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)將受到德國經(jīng)濟(jì)萎縮的拖累。
低迷背后的原因
多種因素造成了德國房地產(chǎn)業(yè)的低迷。
聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局表示,這些因素包括利率上升、建筑成本上升、融資條件日益惡化、政策不確定性等。
而銀行按揭貸款利率的上升,帶來了一串連鎖反應(yīng),其中之一就如路透社報(bào)道的:使民眾買房的還款壓力增加,購房意愿降低。
從德國主要銀行房貸業(yè)務(wù)表現(xiàn),可以看出當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣:德國央行的數(shù)據(jù)顯示,上半年德國銀行房貸量一直在下降,光是4月的下降幅度就高達(dá)一半左右。
同時(shí),新冠疫情后,通脹在歐洲盛行,這直接導(dǎo)致建筑成本飆升,民眾生活成本也大幅度上升。
根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和計(jì)算,以2023年5月為例,德國傳統(tǒng)新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%,很多住宅開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金不足,被無限期擱置。
俄烏沖突的僵持,則讓外國投資者對投資德國更加謹(jǐn)慎。
“如果你是來自中東的土豪,其實(shí)投資德國和投資烏克蘭一樣,都會讓你感到不確定,”房地產(chǎn)業(yè)顧問Florian Schwalm表示,“因?yàn)檫@兩個(gè)地方離得太近了?!?/p>
慕尼黑IFO經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)顯示,今年7月已經(jīng)有40.3%的德國房地產(chǎn)商稱銷售量下滑,有18.9%說建筑備案被取消,還有10.5%透露遇到財(cái)務(wù)困難。
德國房地產(chǎn)和住宅協(xié)會(BFW)的負(fù)責(zé)人薩勒維斯基表示,未來市場上破產(chǎn)的房企數(shù)量將會增加,那些債臺高筑的房企最危險(xiǎn)。
建不了40萬套房
一方面,德國房地產(chǎn)市場陷入了成本上升、利率上升、通貨膨脹和投資停滯的泥沼。另一方面,德國對于住房的需求,其實(shí)一直是在增加的。
根據(jù)經(jīng)合組織(OECD)的報(bào)告,德國一直是僅次于美國的全球第二大移民國家。2022年,俄烏沖突后,還有超過100萬烏克蘭人抵達(dá)德國。2022年底,德國人口創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到8430萬。
為了解決大量移民涌入帶來的住房需求,德國政府官方設(shè)定目標(biāo)——每年新建40萬套公寓。
現(xiàn)實(shí)卻是,沒錢沒人建房子,德國離既定目標(biāo),還有很長一段路要走。
根據(jù)德國宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)周期研究所的測算,今年德國僅能完成40萬套目標(biāo)的一半多一點(diǎn),到了2024年,這個(gè)目標(biāo)將更難以實(shí)現(xiàn)。
新建房屋持續(xù)減少的惡果是,房價(jià)可能沒漲,但租金卻在持續(xù)上漲。
今年上半年,德國8個(gè)主要城市的租金標(biāo)價(jià)平均上漲了6.7%,去年同期的租金漲幅為3.7%。其中,萊比錫的增長率達(dá)到11.1%,柏林更是達(dá)到16.7%。
德國租戶協(xié)會警告稱,德國住房市場的情況正變得“越來越戲劇化”,住房短缺處于30年來的最高水平。
“這加劇了社會和財(cái)富不平等?!睔W盟官員警告。
隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商宣布破產(chǎn),德國不少官員和機(jī)構(gòu)都在呼吁政府進(jìn)行干預(yù),幫助受危機(jī)沖擊的房地產(chǎn)業(yè)。
德國建筑和住房部部長克拉拉·蓋維茨呼吁,政府實(shí)行額外的稅收減免,以償還新的住宅建筑的建設(shè)成本。
除了督促稅收減免,德國房地產(chǎn)聯(lián)合會主席安德烈亞斯·馬特納還要求政府推出一項(xiàng)低息利率的信用計(jì)劃,以支持新的住宅建筑。
另一家房地產(chǎn)協(xié)會主席(GdW)主席阿里克斯則希望,政府為公司提供“更多的規(guī)劃保障”,并推出充足的補(bǔ)貼制度和原材料供應(yīng),以確保項(xiàng)目可以順利開工。
但目前看來,情況短期內(nèi)沒有任何改善,德國政府也未采取實(shí)質(zhì)性的措施。
德國是一個(gè)“租房國家”,在柏林,86%的人都是租房的。這些唯愛租房的城市居民們會發(fā)現(xiàn),以后想要租一套滿意的房子,只會越來越難。