界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性問題后，同為險(xiǎn)資大股東的金地集團(tuán)債務(wù)問題也受到市場(chǎng)關(guān)注。

為了提高境內(nèi)發(fā)債的成功率，金地集團(tuán)后續(xù)將獲得國(guó)資二股東的支持。

金地集團(tuán)近日表示，公司正與股東深圳市福田投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福田投控”）商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要研究為金地在公開市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。

與此同時(shí)，金地或?qū)⒏鶕?jù)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)的具體情況，為福田投控提供相應(yīng)的反擔(dān)保。

目前，福田投控增信方式及公司反擔(dān)保方式、福田投控及公司將履行的審批程序及結(jié)果、融資規(guī)模及增信規(guī)模等尚存在不確定性。

金地集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為特殊，早年間，公司的主要股東長(zhǎng)期由險(xiǎn)資充當(dāng)，第一大股東為富德生命人壽，二股東為大家人壽保險(xiǎn)，二者合計(jì)持有超50%的股份。

到了2021年下半年，大家人壽多次減持了累計(jì)15%的股權(quán)，降為金地集團(tuán)第三大股東，福田投控由此升為金地集團(tuán)的第二大股東，目前持股比例為7.79%。

此次與福田投控在境內(nèi)融資方面的擔(dān)保進(jìn)展，有待于接下來的具體落地。在目前境內(nèi)融資渠道受限的背景下，能獲得國(guó)資股東擔(dān)?；蛟鲂牛兄诮鸬丶瘓F(tuán)接下來在債券市場(chǎng)的籌資。

今年8月11日，在如期兌付1190萬美元的美元債票息后，金地集團(tuán)表示公司已度過了今年的償債高峰期，年內(nèi)所有公開債券均已按期償付本金及利息，未出現(xiàn)債務(wù)逾期。

但到了明年，金地集團(tuán)則將迎來一波兌付高峰期。根據(jù)金地集團(tuán)的中報(bào)顯示，22024年3月22，金地集團(tuán)將有一只“16金地02”境內(nèi)債兌付，余額11億元，利率為3.5%。同時(shí)，在非金融企業(yè)債務(wù)融資工具方面，2024年將有7只到期，其中上半年5只、余額為80億元，下半年2只余額約30億元。

截至今年6月末，金地集團(tuán)持有貨幣資金460.8億元，有息負(fù)債余額1096億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%。

雖然在手貨幣資金能覆蓋明年到期的境內(nèi)債，但今年以來金地的營(yíng)收和利潤(rùn)仍面臨行業(yè)性的挑戰(zhàn)，同時(shí)融資方面也有壓力。

金地集團(tuán)2023年半年報(bào)顯示，今年上半年，金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入368.56億元，同比增加31.1%；凈利潤(rùn)22.87億元，同比減少32.68%；歸母凈利潤(rùn)15.32億元。

現(xiàn)金流方面，上半年金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為2.14億元，去年同期為61.3億元；投資性現(xiàn)金流為24.23億元，去年同期為-20.05億元；籌資性現(xiàn)金流為-115.75億元，去年同期為-52.76億元。

在融資渠道仍未全面恢復(fù)的背景下，對(duì)于將如何應(yīng)對(duì)明年的債券到期壓力，金地管理層在9月13日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，將努力探索更多的融資方式，根據(jù)資產(chǎn)狀況和公司經(jīng)營(yíng)情況開展融資工作；而關(guān)于是否考慮重啟債券等問題時(shí)，管理層稱會(huì)努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平。

在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展方式轉(zhuǎn)變后，金地集團(tuán)內(nèi)部也對(duì)員工考核和激勵(lì)模式做出了重大調(diào)整

9月8日，金地集團(tuán)曾發(fā)布公告稱，公司管理層放棄提取2022年度長(zhǎng)期激勵(lì)基金，并擬終止公司實(shí)施超過20年的長(zhǎng)期激勵(lì)制度。

金地集團(tuán)長(zhǎng)期激勵(lì)制度采用的是延期支付計(jì)劃與股份增值權(quán)計(jì)劃相結(jié)合的長(zhǎng)期激勵(lì)模式，即每年確定一定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果公司實(shí)現(xiàn)該業(yè)績(jī)目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)激勵(lì)對(duì)象進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)基金根據(jù)激勵(lì)對(duì)象的考核結(jié)果延期支付。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2002年該模式開始實(shí)施起至2021年，金地集團(tuán)累計(jì)提取的激勵(lì)基金總額約為57.7億元。

終止這份激勵(lì)計(jì)劃后，金地集團(tuán)表示，未來擇機(jī)再行研究新的員工考核與激勵(lì)模式。

在銷售端，自樓市政策全面放松后，金地也在抓緊推盤。在大本營(yíng)深圳市場(chǎng)，金地集團(tuán)位于福田區(qū)的金地環(huán)灣城項(xiàng)目上周末首次開盤，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

據(jù)項(xiàng)目公布的信息，首期取證401套，當(dāng)日認(rèn)購286套，銷售金額達(dá)到46.9億，去化率超過七成，是深圳市場(chǎng)上個(gè)周末去化最好的一個(gè)項(xiàng)目。

今年上半年先后，金地集團(tuán)先后在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市拿地，新獲取項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土地儲(chǔ)備約85萬平方米。這些位于一二線重點(diǎn)城市的項(xiàng)目有望在下半年入市。