文｜實習(xí)記者 劉晨

在這一輪樓市政策松綁大潮中，雄安新區(qū)在探索試點(diǎn)方面更進(jìn)一步，提出將實行現(xiàn)房銷售。

9月20日下午，雄安新區(qū)住房管理中心發(fā)布消息，河北雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。

同時，消息還稱將支持有意愿的人才，通過租房解決住房問題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域“租售同權(quán)”。

作為新區(qū)，雄安的房地產(chǎn)政策一直走在前列。今年3月20日，雄安新區(qū)首個面向疏解企業(yè)員工的住房項目正式開始交付，通過購租并舉的方式，滿足新區(qū)疏解企業(yè)員工的多層次住房需求。

但在雄安新區(qū)推行的多條政策中，最受外界關(guān)注的還是“取消商品房預(yù)售制度”。

這兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整，不少出險房企此前銷售的房屋出現(xiàn)不同程度的延期交房、質(zhì)量下降，甚至爛尾等現(xiàn)象。保交樓成為了不少房企這兩年的首要任務(wù)。

因此相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。商品房預(yù)售制，又稱“賣期房”“賣樓花”，指在將來某一特定的時間內(nèi)，買方向開發(fā)商支付訂金或預(yù)付款，然后在往后的時間內(nèi)接收商品房。在國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中，交房周期一般為一至兩年，最近因為房企開發(fā)周期拉長，交房周期也延長至兩至三年。

對于開發(fā)商來說，預(yù)售制會促進(jìn)資金回籠，加快手頭資金流動，推動住房建設(shè)；但對于消費(fèi)者來說，如果購買這期房，風(fēng)險要比購買現(xiàn)房大很多，“買房苦‘預(yù)售制’久矣”。

近年來，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營不規(guī)范，不少項目的預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象，于是市場上出現(xiàn)了取消預(yù)售制、推動現(xiàn)房銷售的呼聲。

對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱，整體來看，未來預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當(dāng)前期房銷售仍將是我國商品房銷售的絕對主流模式。

除了雄安新區(qū)，近年來不少城市也加快試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的步伐，尤其自今年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法增多。在具體的地方政府方面，合肥、鄭州、成都等多個重要城市，也都明確鼓勵“現(xiàn)房銷售”并推進(jìn)相關(guān)試點(diǎn)。

如果后續(xù)有更多城市繼續(xù)推進(jìn)這一政策，對行業(yè)各方的影響將不可小覷。

陳文靜表示，現(xiàn)房銷售模式下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，若項目建成后銷售不及預(yù)期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。

其次，購買者也將面臨更大的機(jī)遇和風(fēng)險，“現(xiàn)房所見即所得更符合購房者置業(yè)意愿，但從市場來看，由于貸款時間及銷售周期的延后，現(xiàn)房項目整體占用企業(yè)自有資金時間拉長，成本提高，這就使得市場上現(xiàn)房銷售樓盤的價格一般高于同類型期房銷售的項目”。

從整體行業(yè)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷售有助于降低開發(fā)企業(yè)的資金杠桿；同時，現(xiàn)房銷售模式短期內(nèi)減少了市場新房供給量，一定程度上也會導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展降速。另外，現(xiàn)房銷售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

不同于其他試點(diǎn)城市的緩慢推進(jìn)，雄安此舉釋放了不同的信號：取消商品住房預(yù)售制度，在全國推廣可能性有多大？

“取消商品房預(yù)售，說明雄安正積極有序推進(jìn)住房制度改革，這其中傳出較強(qiáng)的信號意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然現(xiàn)房銷售一定程度上降低了購房風(fēng)險，但是全面推行這一政策的可能性較小。

目前，二三四線城市有大量庫存未去化，房地產(chǎn)市場下行階段土地出讓也明顯減少，開發(fā)商拿地意愿持續(xù)偏低；加上銷售緩慢、資金壓力大，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，絕大多數(shù)開發(fā)商都不愿意冒這個風(fēng)險。

預(yù)計短期內(nèi)，現(xiàn)房銷售政策很難在全國范圍內(nèi)推行，仍將通過在核心城市部分項目進(jìn)行試點(diǎn)，或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進(jìn)。從長遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷售或許能在全國范圍內(nèi)逐步落地。