文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)App 張雪梅
編輯 | 黎倩
“近萬人搶拍幾百個(gè)商鋪”“不到10平米的店鋪年租金成交價(jià)達(dá)百萬”。
近日，一場激烈的商鋪競拍在廣州沙河服裝批發(fā)市場（下稱“沙河市場”）上演。廣州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所有限公司發(fā)布的信息顯示，沙東南城友和大廈714個(gè)商鋪出租項(xiàng)目一次性公開競拍，出租檔口面積在5-18平方米不等，其中大部分檔口面積在10平方米以下，租期包括12個(gè)月、13個(gè)月、62個(gè)月、63個(gè)月。
沙河市場發(fā)源于上世紀(jì)80年代，主營服裝業(yè)務(wù)。發(fā)展至今，其擁有20多個(gè)批發(fā)市場、超2萬個(gè)服裝批發(fā)檔口，商品銷售至全國各地及周邊國家。
一位參與競拍的老板透露，這次競價(jià)有近萬人參與，“看中了兩個(gè)檔口，位置不算黃金位，起拍價(jià)分別是28.20萬元（/年/總面積，下同）、19.96萬元，我們出價(jià)到了38.89萬元與71.88萬元，但都沒有中標(biāo)。”而最終，兩個(gè)檔口的成交價(jià)為61.00萬元與96.00萬元。
上述成交價(jià)在此次拍賣中只屬于中位，根據(jù)9月19日廣州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所有限公司發(fā)布的出租項(xiàng)目成交結(jié)果，成交價(jià)格最高達(dá)到525萬元，也是唯一超過500萬元的成交價(jià)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理，這些成交商鋪中有超過130個(gè)的成交價(jià)超過200萬元，過百萬的超過250個(gè)，占比近五成。另有約20個(gè)商鋪的成交價(jià)格不超過10萬元。
沙河市場的服裝批發(fā)生意節(jié)奏極快。時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，這里每個(gè)檔口都會(huì)站著幾個(gè)年輕店員，她們身著店里最新款式，作為店里的“活招牌”。前來挑貨的老板與店員的交流往往非常簡單高效——原地轉(zhuǎn)一圈看看款式，十幾秒就完成看貨過程，然后走向下一個(gè)檔口。
快節(jié)奏的沙河市場見證著服裝生意人的人來人往，這里不斷有老板離開，但也永遠(yuǎn)有懷揣著暴富夢想的人涌入。
理財(cái)萬千，不如旺鋪一間
沙河流傳著一句話——理財(cái)萬千，不如旺鋪一間。在這里，小檔口年租金可能超過百萬。很多不起眼的人，可能是百萬、千萬富翁。
沙東南城的服裝批發(fā)檔口多為幾平米大小，略顯逼仄擁擠，但卻寸土寸金。時(shí)代財(cái)經(jīng)通過沙河市場某空檔口招租電話聯(lián)系到出租檔口的老板，他報(bào)出了月均5萬元的價(jià)格，而這在市場里已經(jīng)算是較低價(jià)位。
沙東南城友和大廈鋪位承租權(quán)的競拍由物業(yè)方廣東市沙東有利投資有限公司委托廣州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所有限公司組織。通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，廣州市沙東有利投資有限公司由廣州市天河區(qū)沙東街沙東股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社持有。拍賣的競價(jià)方式為網(wǎng)絡(luò)一次競價(jià)，報(bào)價(jià)時(shí)段為兩小時(shí)，參與報(bào)價(jià)的承租方在報(bào)價(jià)中只有一次機(jī)會(huì)，一經(jīng)報(bào)價(jià)，不得撤回。
根據(jù)招拍信息，簽署合同租期為63個(gè)月/62個(gè)月的中標(biāo)者，需一次性支付24個(gè)月的租金和雜費(fèi)，此后每年的租金還需在前一年的基礎(chǔ)上遞增3%。也就是說，中標(biāo)者不僅需要一次性支付2年租金，還要承受此后3年連續(xù)漲租。
盡管如此，廣州產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，本輪檔口承租權(quán)競拍溢價(jià)仍然很高，其中起拍價(jià)19.96萬元的三樓C加20門檔口，最高報(bào)價(jià)361.89萬元；起拍價(jià)28.20萬元的五樓E25檔口，最高報(bào)價(jià)約500萬元；起拍價(jià)19.96萬元的三樓C加8門檔口，最高報(bào)價(jià)約850.89萬元。
成交結(jié)果公示部分截圖
不過，時(shí)代財(cái)經(jīng)從多位檔口老板處了解到，850.89萬元天價(jià)是烏龍事件，由于該位競拍者多按了一個(gè)0，但500萬元的成交價(jià)較此前仍有較高上漲。據(jù)悉，此處黃金位置年租金多在200-300萬元左右。
小小的檔口拍出500萬元價(jià)格，與沙河市場在服裝行業(yè)的強(qiáng)知名度相關(guān)，且此地交通便利、地理位置好，更有著數(shù)十年的行業(yè)積淀。
服裝看沙河，2萬多商家在此謀生
凌晨3、4點(diǎn)鐘，屬于沙河市場的忙碌就開始了。
推著板車的散工來往于倉庫之間送貨，這是批發(fā)市場的特有工種，他們按件收費(fèi)，一個(gè)大包裹約10-15元。物流小哥也逐漸向批發(fā)市場聚攏，為了招攬生意，他們遍布批發(fā)市場的每一個(gè)樓層，累了就席地休息。
物流檔口 圖源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝
上午8點(diǎn)，檔口開門迎客，全國各地的服裝生意人在這個(gè)時(shí)間涌入，時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪多個(gè)檔口發(fā)現(xiàn)，在幾平方米檔口的展示區(qū)以外，沙河市場的商戶均擁有自己的工廠和倉庫，有些還擁有自己的服裝設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，滿足客戶的定制需求。
全國服裝商貿(mào)看廣州，這里有發(fā)家于清朝的十三行，也有在服裝生意上與之齊名的沙河市場，作為中低端價(jià)位的貨源聚集地，不少十三行的老板也要到沙河市場拿貨。有老板告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，就算是知名的韓國東大門，不少貨源也來自這里。
沙河市場的形成最早是出于附近村民的需要，小商戶們匯聚到沙河一帶，形成了農(nóng)貿(mào)市場。80年代中后期，乘著改革開放的東風(fēng)及政策扶持，這里初步形成輕工服裝市場。隨著服裝需求擴(kuò)大，加上靠近廣州火車東站，交通便利，一些開發(fā)商將附近的賓館、旅店、商店等進(jìn)行改造，從事服裝生意。
至90年代末，服裝行業(yè)流行起一句話：“服裝看沙河，沙河一漲全國漲”。發(fā)展至今，沙河內(nèi)含萬佳、金馬、沙東南城、沙河第一、二成衣批發(fā)市場等多個(gè)服裝批發(fā)市場，占地面積約30萬平方米，吸引2萬多商家入駐。經(jīng)過40年發(fā)展，沙河市場已經(jīng)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和供貨體系。
70后江瀾還記得自己90年代在沙河拿貨的場景，從東莞坐4個(gè)多小時(shí)的綠皮火車來到廣州，拿完貨后寄給在老家合伙開服裝店的朋友。據(jù)她回憶，那時(shí)的T恤5元一件、牛仔褲10元一條。
批發(fā)檔口 圖源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝
在沙河市場，小小的檔口里藏著一個(gè)個(gè)發(fā)家致富的秘密。據(jù)多家媒體報(bào)道，沙河市場在2006年前后的交易額就曾超300億元，按一個(gè)檔口養(yǎng)活至少一家人算，加上相關(guān)的從業(yè)人員，如物流、倉儲(chǔ)、飲食等，約有20萬人依靠這里生存。
直播、電商帶來風(fēng)口，沙河仍是服裝人追夢地
過去三年，整體大環(huán)境遇冷，加上時(shí)有閉市，沙河的服裝批發(fā)生意也受到了一定影響。不少在沙河經(jīng)營多年的老板開始調(diào)整策略。
一位檔口老板向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，巔峰時(shí)期她在沙河擁有3個(gè)檔口，但目前已經(jīng)收縮至1個(gè)，其將所有的資源都集中在這個(gè)檔口，同時(shí)也可以減少人員和倉庫投入。
有人失意，有人得意，沙河市場不斷吸引著前仆后繼的服裝從業(yè)者。王鵬就是享受到了沙河市場紅利的生意人，5年來，他在沙河檔口的銷售額翻了一倍。
圖源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝
2017年，王鵬來到沙河市場，在此之前，他曾在北京做過10多年服裝生意，零售、批發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。在他看來，北京輻射的主要是華北市場，廣州則面向全國乃至世界。
在沙河市場考察后，他敲定了沙東南城一個(gè)10平米左右的檔口，當(dāng)時(shí)租金約140萬元/年，生意慢慢做起來后，他的團(tuán)隊(duì)漸漸也增加至約20人。由于在這里的收入高于北京，王鵬關(guān)閉了其燕郊的檔口，將工作重心放在沙河市場。
他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，自己的門店雖然在主通道的黃金位置，但只有一面曝光，那些在拐角“7”字型的檔口，擁有兩面曝光，租金要到200多萬元/年。
與王鵬一樣來到沙河的同行中，懷揣著“成為千萬富翁夢想”的人很多，但能堅(jiān)持下來的少之又少。“想在沙河做生意，投入少則200多萬，品類全一些的得3、400萬，如果經(jīng)營不善，對服裝的認(rèn)知和潮流不夠敏感，不到半年本金就會(huì)賠完?！?/p>
由于在服裝行業(yè)擁有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，王鵬檔口的服裝批發(fā)生意在疫情期間也在穩(wěn)步上升，他透露，旺季的時(shí)候，檔口一天的銷售額達(dá)100多萬元，這也與其客戶構(gòu)成有較大關(guān)系。
王鵬目前的客戶中，直播主播、網(wǎng)店的比例是20%，但這20%的主播和網(wǎng)店客戶卻消化了他們工廠80%-90%的貨。這也是當(dāng)下整個(gè)沙河市場的趨勢，網(wǎng)店和主播成為市場的主要客源之一，每年的雙11也給這里帶來大量訂單。
據(jù)王鵬透露，今年7月，沙河市場就開始了下一年的檔口簽約，比上一年早了3個(gè)月，而王鵬所在檔口的租金也從疫情期間打折過半漲回了百萬級(jí)別。