文 |  時(shí)代財(cái)經(jīng)App 王瑩嶺 李益文

編輯 | 王麗麗

樓市再迎重磅消息。

“從政策出來(lái)一直到晚上10點(diǎn)接電話不停。”在廣州市中心城區(qū)越秀區(qū)的一位房產(chǎn)中介吳悠（化名）看來(lái)，這一政策是“特大利好”。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)廣州市住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，多區(qū)放開(kāi)住房限購(gòu)，非戶(hù)籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年。

其中，將住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。這也意味著解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

廣州由此成為全國(guó)一線城市中首個(gè)部分放開(kāi)限購(gòu)的城市。

事實(shí)上，在此之前，部分重點(diǎn)城市已密集調(diào)整住房限購(gòu)政策，多個(gè)重點(diǎn)城市出現(xiàn)全面取消限購(gòu)。僅在廣州發(fā)布《通知》的前一天（9月19日），就有武漢、無(wú)錫、西安三城宣布調(diào)整住房限購(gòu)政策，其中，武漢，無(wú)錫全面取消限購(gòu)，西安取消二環(huán)外住房限購(gòu)政策。

“此次廣州部分放開(kāi)限購(gòu)政策，信號(hào)意義非常強(qiáng)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，北上廣深四個(gè)一線城市本身就是這一輪政策最核心的區(qū)域。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，限購(gòu)政策的放松是認(rèn)房不認(rèn)貸以后全國(guó)各地的一個(gè)重要趨勢(shì)，一線城市要扮演整個(gè)樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊和龍頭的角色。

本次廣州住房限購(gòu)政策調(diào)整，為何未全面取消？廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這恰恰是“政策堅(jiān)持了有作為有所不為的導(dǎo)向”。李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，以南沙為例，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行很快，去年銷(xiāo)售量下跌幅度非常大，庫(kù)存周期也長(zhǎng)，但依然堅(jiān)持限購(gòu)，是為“去房地產(chǎn)依賴(lài)，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件”。

中介稱(chēng)電話接個(gè)不停

“已經(jīng)有不少意向客戶(hù)打電話來(lái)咨詢(xún)?！痹趨怯瓶磥?lái)，這一政策力度很大，“這對(duì)我們是特大利好！之前出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸的時(shí)候就盼著能不能調(diào)整限購(gòu)政策，沒(méi)想到真的出臺(tái)了?！眳怯菩χf(shuō)。

吳悠告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，從她的客戶(hù)群體來(lái)看，制約他們?cè)谶@邊買(mǎi)房的主要原因，不是因?yàn)槭赘侗壤粔虻?，而是沒(méi)有購(gòu)房名額，“比如現(xiàn)在有很多年輕人在廣州畢業(yè)工作，或涌入廣州工作，他們社保還沒(méi)交滿(mǎn)5年，但家庭條件寬裕、有購(gòu)房需求和能力的，限購(gòu)在很大程度上制約了他們的需求，現(xiàn)在放開(kāi)后他們的購(gòu)房需求就釋放出來(lái)了?！?/p>

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月19日，中國(guó)約30城放松限購(gòu)政策，其中，東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢等13城已全面取消限購(gòu)政策；蘇州、天津、長(zhǎng)沙、杭州、廈門(mén)、西安等10余城放開(kāi)針對(duì)局部區(qū)域、群體或房源類(lèi)型的限購(gòu)。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化不是周期性的，而是趨勢(shì)性的?！崩钣罴蜗驎r(shí)代財(cái)經(jīng)解釋了政策松動(dòng)的原因。李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房?jī)r(jià)預(yù)期還是買(mǎi)房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢(shì)性的變化，因此過(guò)去以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，不再適用了，理應(yīng)退出。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，受?chē)?guó)內(nèi)外多重因素影響，自2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降10.0%，住宅新開(kāi)工面積下降39.8%，商品房銷(xiāo)售面積下降24.3%，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，2021年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.28，2022年1月該指數(shù)跌至96.82，此后更是一路走低，目前2023年8月為93.56。

具體到廣州而言，2022年，廣州新房交易下滑30%，新房住宅下滑32%，今年上半年下跌0.4%。截至目前，新房市場(chǎng)交易連續(xù)5個(gè)月下跌，絕對(duì)交易水平降至去年11月以來(lái)的新低。克而瑞統(tǒng)計(jì)的新盤(pán)去化率8月份只有9%。

7月和8月，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截止到29號(hào)更是只有3100多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

“我也呼吁業(yè)主和開(kāi)發(fā)商不要再等待?！痹趶V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，現(xiàn)在的觀望情緒已經(jīng)沒(méi)有之前濃厚了。黃韜進(jìn)一步表示，在這樣的政策整體刺激下，目前看來(lái)會(huì)有真正想賣(mài)房的業(yè)主會(huì)抓住這一機(jī)會(huì)出手，不再加價(jià)，成交量會(huì)因此上漲，但對(duì)房?jī)r(jià)的提升不會(huì)起到太大的支撐作用。

北上深或?qū)⒏M(jìn)

實(shí)際上，為提振樓市，廣州樓市利好政策以“組合拳”形式密集出擊。8月30日，廣州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為一線城市中最早落地。隨后，9月8日，廣州又對(duì)二套住房首付比例及貸款利率也進(jìn)行了下調(diào)。

目前來(lái)看，這套“組合拳”效果已顯疲軟。合富研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地首周，廣州“中心”及“近郊”受政策帶動(dòng)更明顯，新建商品住房成交環(huán)比上升16%和32%，遠(yuǎn)郊成交“失色”，全市新建商品住房整體成交量上升15%；新政第二周，廣州全市新房市場(chǎng)總體成交規(guī)模環(huán)比上升6%；第三周，成交規(guī)模則環(huán)比下滑6%。

而中指研究院調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，新政之后，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，廣深的購(gòu)房意愿變動(dòng)幅度、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期均不及京滬。

李宇嘉認(rèn)為，從目前廣州樓市的形勢(shì)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，廣州迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場(chǎng)情緒，避免預(yù)期惡化和市場(chǎng)下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過(guò)快下行的局面，防止其對(duì)舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累。因此，此次一攬子政策更意在托底，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，避免大幅下行。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，當(dāng)前認(rèn)房不認(rèn)貸以后，一線城市市場(chǎng)總體是有積極活躍的態(tài)勢(shì)，但是確實(shí)還是需要進(jìn)一步加碼，以促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加持續(xù)、更加平穩(wěn)的健康發(fā)展方向推進(jìn)。

在廣州從事房產(chǎn)中介多年朱浩（化名）則向時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言，認(rèn)房不認(rèn)貸主要是針對(duì)有置換需求的客戶(hù)會(huì)利好更大，但對(duì)剛需客戶(hù)影響不大?！罢w來(lái)看，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)之后，看房的客戶(hù)大概上漲了20%左右，但成交量并無(wú)太大變化?！?/p>

朱浩表示，如果真的落實(shí)這個(gè)政策，刺激作用還是大的，“因?yàn)楝F(xiàn)在很多人沒(méi)有名額，又想買(mǎi)廣州的，包括我自己手頭也有很多這種客戶(hù)，短期內(nèi)的交易量肯定會(huì)增加。”

實(shí)際上，根據(jù)李宇嘉預(yù)計(jì)，部分放開(kāi)限購(gòu)后，年內(nèi)剩余4個(gè)月，廣州商品房市場(chǎng)從持續(xù)過(guò)快下滑逐漸轉(zhuǎn)入到探底企穩(wěn)的走勢(shì)。

黃韜也認(rèn)為，從短期內(nèi)來(lái)看，這一政策是有刺激作用的，市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)也會(huì)比較熱烈，不過(guò)其強(qiáng)調(diào)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該政策還有放開(kāi)的空間，“比如對(duì)外地人限購(gòu)的5改2變?yōu)?改0，全面放開(kāi)限購(gòu)。”

對(duì)于北上深三個(gè)一線城市是否會(huì)跟進(jìn)？嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“其他三個(gè)一線城市肯定會(huì)跟進(jìn)的，不過(guò)，就像廣州的政策不是完全放開(kāi)一樣，其他三個(gè)一線城市也不會(huì)完全放開(kāi)，但一定是有空間的?！?/p>