文｜新旅界
盡管近期房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策持續(xù)加碼，但擋不住旅企拋售資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)旅行社行業(yè)首家A股上市公司——中青旅(600138.SH)公開掛牌出售資產(chǎn)，便是一例。
9月20日，中青旅公告稱，控股子公司烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司（簡(jiǎn)稱“烏鎮(zhèn)公司”）擬通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓持有的桐鄉(xiāng)市濮院旅游有限公司（簡(jiǎn)稱“濮院公司”）37.24%股權(quán)，掛牌價(jià)格不低于評(píng)估值2.54億元。
“濮院景區(qū)整體規(guī)劃較初期發(fā)生較大變化，導(dǎo)致建設(shè)周期、投資額、運(yùn)營(yíng)成本、回報(bào)期等偏離上市公司及烏鎮(zhèn)公司原始預(yù)測(cè)，出售股權(quán)利于優(yōu)化資源配置，提升存量景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”中青旅公告中表示。
截至7月31日，濮院公司總資產(chǎn)為103億元，總負(fù)債為95.5億元。除開發(fā)濮院景區(qū)、項(xiàng)目整體更新改造規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)外，濮院還開發(fā)銷售住宅類房產(chǎn)業(yè)務(wù)，截至6月30日，濮院公司房產(chǎn)存貨37.89億元。對(duì)于中青旅而言，此番出售，有利于降低上市公司整體房產(chǎn)去化風(fēng)險(xiǎn)。
濮院風(fēng)波
濮院景區(qū)是中青旅繼烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)之后，又一個(gè)重金投入的大景區(qū)項(xiàng)目。2013年11月，中青旅子公司烏鎮(zhèn)公司與桐鄉(xiāng)市濮院金翔云旅游投資有限公司共同出資設(shè)立濮院公司，進(jìn)行濮院景區(qū)開發(fā)建設(shè)。
濮院公司注冊(cè)資本5億元，其中，桐鄉(xiāng)市濮院金翔云旅游投資有限公司出資2.55億元，出資比例51%；烏鎮(zhèn)公司出資2.45億元，出資比例49%。2017年6月后，陳向宏團(tuán)隊(duì)成為持股方之一，持股占比24%。
項(xiàng)目初期規(guī)劃用地面積1050畝，建筑規(guī)劃面積42萬平方米，建設(shè)期3年，投資總額46.01億元。濮院景區(qū)定位為“歷史文化和時(shí)尚購(gòu)物”小鎮(zhèn)，與烏鎮(zhèn)景區(qū)“度假+文化+戲劇+會(huì)展”的定位形成差異互補(bǔ)，有利于提升桐鄉(xiāng)市作為長(zhǎng)三角乃至全國(guó)重要休閑度假旅游目的地的影響力，保持烏鎮(zhèn)景區(qū)國(guó)內(nèi)一流景區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。
起初，中青旅對(duì)濮院項(xiàng)目充滿期待。濮院與烏鎮(zhèn)同處桐鄉(xiāng)，相距20公里，能夠共享團(tuán)隊(duì)、也可以直接汲取烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)，受益烏鎮(zhèn)品牌效應(yīng)，作為相對(duì)成熟的旅游目的地，有望縮短培育期。
在投資方式上，中青旅在烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)兩個(gè)項(xiàng)目上，均采取的是與外資公司合作方式，即投資之初絕對(duì)控股，后因景區(qū)建設(shè)資金需求進(jìn)行股權(quán)融資，待景區(qū)培育成熟后，再通過股權(quán)回購(gòu)方式收回收益權(quán)。中青旅投資濮院項(xiàng)目，以參股方式與政府合作，以獲得最大的資金和政策支持。
然而，進(jìn)展并不順利。前期的拆遷工作，最早規(guī)劃了一年的拆遷時(shí)間，但實(shí)際上花了3、4年，拆遷難度較大。自2016年起，濮院景區(qū)開始啟動(dòng)建設(shè)，基于濮院鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)更新改造的整體安排，景區(qū)歷經(jīng)多次調(diào)整，用地面積增加至1287畝，建筑規(guī)劃面積增加至71萬平方米，投資總額增加至71.39億元，項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間從2018年12月推延至2023年3月。
2023年3月1日，濮院景區(qū)試營(yíng)業(yè)，目前尚處于培育期，已相繼舉辦2023中國(guó)·濮院時(shí)裝周、噗嘰市集、“侍郎巡游”互動(dòng)演繹等特色活動(dòng)。
濮院項(xiàng)目上，中青旅是二股東，大股東是桐鄉(xiāng)政府，該項(xiàng)目屬于城市更新項(xiàng)目，有城投項(xiàng)目特征，覆蓋周邊的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。濮院的地產(chǎn)開發(fā)共六期，目前是二期三期，到六期需要至少四五年的時(shí)間周期。
對(duì)此，中青旅曾表示，濮院項(xiàng)目的投資量相對(duì)以往有較大提高，把更多的內(nèi)容包含到更新項(xiàng)目里面去，景區(qū)內(nèi)部分一直沒開業(yè)，一方面受疫情影響，另一方面整個(gè)區(qū)域建設(shè)的想法，是當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)的思路。
盡管眼下房地產(chǎn)政策利好不斷釋放，但市場(chǎng)的恢復(fù)仍遙不可期。尤其濮院所在三四線城市房地產(chǎn)銷售更為艱難。盡管能夠享受一定的政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)景區(qū)業(yè)務(wù)也會(huì)有一定的支持，但從整個(gè)項(xiàng)目周期上看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于中青旅的預(yù)期。
截至7月31日，濮院公司總資產(chǎn)為103億元，總負(fù)債為95.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)93%，凈利潤(rùn)1.8億元。截至6月30日，房產(chǎn)存貨37.89億元。
“項(xiàng)目整體盈利下行，房地產(chǎn)存貨將近40億元，在這樣的區(qū)位，房地產(chǎn)去化相當(dāng)困難，這應(yīng)該是主要原因?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)新旅界表示。
中青旅在公告中也表示，鑒于濮院景區(qū)屬于濮院鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)更新改造項(xiàng)目之整體規(guī)劃，景區(qū)用地面積、建筑規(guī)劃、建設(shè)期、投資金額等較初期均發(fā)生較大變化。經(jīng)綜合考慮濮院景區(qū)作為重資產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)期、對(duì)烏鎮(zhèn)公司的影響及公司對(duì)重資產(chǎn)景區(qū)投資的整體考慮等方面因素，所以掛牌出售股權(quán)。
根據(jù)評(píng)估報(bào)告，濮院公司在評(píng)估基準(zhǔn)日（2022年12月31日）股東全部權(quán)益賬面值5.46億元，評(píng)估值6.83億元，約30%的溢價(jià)。根據(jù)該評(píng)估值，烏鎮(zhèn)旅游持有的濮院公司37.24%股權(quán)評(píng)估值2.54億元。截至公告披露日，濮院公司還有兩名股東濮院金翔云（桐鄉(xiāng)國(guó)資企業(yè)）和濮景旅游（陳向宏團(tuán)隊(duì)），分別持股38.76%和24%。
中青旅2023年中報(bào)顯示，對(duì)濮院公司有兩筆擔(dān)保，金額分別為10.78億元和8.82億元。公告顯示，烏鎮(zhèn)公司已將“意向受讓方需同意承接烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司為桐鄉(xiāng)市濮院旅游有限公司提供的全部擔(dān)保義務(wù)及責(zé)任并完成相關(guān)程序”作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓前提條件之一。
中青旅的前路
除濮院項(xiàng)目進(jìn)展緩慢不達(dá)預(yù)期、所需投資額加大、地產(chǎn)存貨過高等項(xiàng)目自身原因外，中青旅在濮院開始營(yíng)業(yè)這一“黎明時(shí)分”選擇退出，很大一部分原因是加速地產(chǎn)去化、減少重投資給企業(yè)帶來的資金壓力已迫在眉睫，容不得中青旅再等待濮院項(xiàng)目熬過漫長(zhǎng)的培育期。
首先，中青旅在地產(chǎn)存貨方面持續(xù)承壓。2013-2017年間，中青旅為確保公司與控股股東在住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，戰(zhàn)略性退出了除與綠城置業(yè)合作的慈溪玫瑰園外的全部住宅類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2017年11月，這一漫長(zhǎng)的避嫌期結(jié)束。中青旅發(fā)布公告稱，公司與控股股東之間在住宅類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面已實(shí)際不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，公司豁免履行該承諾。換言之，中青旅已拿到了地產(chǎn)業(yè)的“入場(chǎng)資格券”。
2017年，時(shí)值房地產(chǎn)業(yè)“上升期”，投資者爭(zhēng)相入局。為搶占高地，2017年9月21日，中青旅發(fā)布公告稱，旗下控股子公司烏鎮(zhèn)公司以12億元競(jìng)拍獲得桐鄉(xiāng)6.51萬平方米土地。之后，中青旅在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)附近先后打造了兩大房地產(chǎn)項(xiàng)目：烏鎮(zhèn)·蘭園和互聯(lián)網(wǎng)公寓。
其中，蘭園項(xiàng)目由綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司代管代銷，占地面積6.5萬平方米，建筑面積16.7萬平方米，房型包括花園洋房、中式合院和瞰景高層，于2018年12月開始投建，2019年6月開始對(duì)外銷售。計(jì)劃總投資23.29億元，截至2022年末，已投資22.09億元，去化率為53.17%。受三四線城市房地產(chǎn)不景氣影響，整體去化率較低。
互聯(lián)網(wǎng)公寓項(xiàng)目占地面積6.13萬平方米，建筑面積3.94萬平方米，以排屋為主，共25套，原計(jì)劃總投資4.38億元，截至2022年末，已投資5.65億元，由于繳納的土地出讓金增加，已投資金額超過原計(jì)劃投資額，項(xiàng)目對(duì)外銷售時(shí)間延期至2023年2月。
2023年中青旅半年報(bào)顯示，截至2023年6月，以地產(chǎn)為主的存貨達(dá)20.49億元。在地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，能否將其消化完仍是未知數(shù)，若再擔(dān)負(fù)濮院項(xiàng)目地產(chǎn)的去化壓力，對(duì)中青旅而言或成“不能承受之重”。退出反而能有效避免給自己“增負(fù)”。
其次，除去化因素外，中青旅因涉房過去多年再融資一直受限，制約其景區(qū)業(yè)務(wù)延伸發(fā)展。
2018年10月，證監(jiān)會(huì)在《再融資審核非財(cái)務(wù)知識(shí)問答》中明確提及，主營(yíng)業(yè)務(wù)雖不屬于房地產(chǎn)，但是目前存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，暫不推進(jìn)審核。因此在2018年-2022年間，中青旅一直未能在A股市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)增資。
中青旅在回復(fù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)曾表示，“因涉房融資途徑被堵住，為此甚至曾考慮過直接剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但因中青旅在推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)并未另外設(shè)立地產(chǎn)項(xiàng)目公司，所以剝離難度較大。”
如今，這一政策限制正逐漸放開。2022年10月20日，證監(jiān)會(huì)表示，對(duì)于最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)或相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10％的涉房地產(chǎn)企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。
但由于中青旅控股股東光大集團(tuán)是金融國(guó)企，從審批流程、制度管控方面更嚴(yán)格，所以融資事宜仍在溝通中。
再者，資金壓力逐年增加，也是中青旅面臨的困境之一。2022年年報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入約64.17億元，同比減少25.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.34億元；扣非凈利潤(rùn)為-4.18億元，連續(xù)第三年錄得虧損。
2019年-2022年，中青旅資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，分別為45%、49%、50%和53%。財(cái)務(wù)杠桿水平持續(xù)上升，且處于歷史較高水平。
總體來說，即便沒有了中青旅的“加持”，業(yè)內(nèi)一些專業(yè)人士仍因陳向宏的能力對(duì)濮院充滿信心。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家表示，“以陳向宏團(tuán)隊(duì)投建運(yùn)的集成化能力，濮院的項(xiàng)目區(qū)位、主題IP的歷史積累，產(chǎn)品肯定是沒問題的?！?/p>
退出濮院項(xiàng)目將更利于中青旅在2023這一旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)的黃金時(shí)期“輕裝上陣”，避免為更多資金投入與新增地產(chǎn)去化任務(wù)所累。
不過，即便擺脫了“培育”濮院的重?fù)?dān)，中青旅的景區(qū)目的地業(yè)務(wù)也并非高枕無憂。
2023年上半年，中青旅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.78億元，同比增長(zhǎng)45.97%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1.06億元，扭虧為盈。其中，景區(qū)業(yè)務(wù)主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)來自烏鎮(zhèn)旅游，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.4億元，同比增長(zhǎng)258.87%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.9億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。
古北水鎮(zhèn)景區(qū)則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.51億元，同比增長(zhǎng)44.81%，雖已同比減虧，但仍錄得凈虧損1154.05萬元。如何幫助古北水鎮(zhèn)扭虧，仍是中青旅的重要課題。
從中青旅的例子可以看出，平衡投入產(chǎn)出，如何做好目的地運(yùn)營(yíng)，是否要涉獵地產(chǎn)等“旁門”產(chǎn)業(yè)，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。2023年后，文旅產(chǎn)業(yè)邁入新的階段，文旅上市企業(yè)應(yīng)該如何更好發(fā)展？