文 | 盒飯財經(jīng) 劉星志
編輯 | 王靖
“誰跑路了？胡扯八道！”
電話里，前萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁，優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶用不屑的語氣回應(yīng)外界傳言。
9月25日，《新零售商業(yè)評論》發(fā)文稱，優(yōu)客工場位于深圳萬科星火區(qū)域的辦公室“跑路”了：管理員在9月17日把所有租客踢出了微信群。受訪租客表示，直到9月中旬萬科貼出租金催繳告示，他們才知道優(yōu)客工場6、7月份開始就已繳不起房租。
針對“跑路”、“踢人”等傳聞，9月25日下午盒飯財經(jīng)致電毛大慶本人求證，他獨(dú)家回應(yīng)：“沒有這事。我們不知道。這沒有根據(jù)的東西，你們?nèi)ヂ犓陕锇?？”“不可能！我們好好的，踢人干嘛？?/p>
在毛大慶看來，優(yōu)客工場運(yùn)營狀況“好好的”，自己也不會“跑路”。
熟悉毛大慶的人都知道，他酷愛長跑，經(jīng)常前往各地參加馬拉松比賽；但縱使擅長“跑”，且優(yōu)客工場股價低迷、仍在虧損，毛大慶目前還沒有“跑路”的跡象。
9月11日，毛大慶受邀擔(dān)任新疆伊寧馬拉松領(lǐng)跑嘉賓；根據(jù)盒飯財經(jīng)得到的毛大慶朋友圈截圖，就在9月24日，他剛剛在淄博跑完了自己第176個全程馬拉松。
毛大慶的“興趣廣泛”在圈內(nèi)是出了名的，在馬拉松比賽受限的疫情期間尤甚。2021年底，“毛大慶包子鋪”在北京國貿(mào)開業(yè)；2022年4月，他翻譯的詹姆斯·戴森（戴森品牌創(chuàng)始人）自傳出版。
很難評估毛大慶這些愛好和“副業(yè)”對優(yōu)客工場運(yùn)營的影響是正向還是負(fù)向。2022年一次采訪中，毛大慶對盒飯財經(jīng)透露，他在做包子鋪過程中感受到產(chǎn)品的真諦，在長跑中領(lǐng)悟了創(chuàng)業(yè)的長期主義。
在這年，優(yōu)客工場業(yè)績似乎確有好轉(zhuǎn)跡象，大幅減虧。去年全年，優(yōu)客工場營收6.61億元人民幣，同比減少37.52%，凈虧損3.22億元人民幣，同比收窄85.09%。
即便虧損大幅縮減，成立8年有余的優(yōu)客工場仍沒有自己造血之能力，隨之而來的一樁樁法律糾紛也影響著公司的運(yùn)營。今年5月，優(yōu)客工場和毛大慶因一國內(nèi)涉外仲裁案被限制高消費(fèi)。
資本市場也不買賬，截至9月27日美股收盤，優(yōu)客工場股價0.295美元，市值191.76萬美元，不抵頭部主播一場直播帶貨額。
當(dāng)然，優(yōu)客工場的困境只是行業(yè)的縮影，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，創(chuàng)投圈每年都要經(jīng)歷一輪寒冬，共享辦公也一同走進(jìn)“漫長的季節(jié)”。
或者說，外界不相信的不止毛大慶，還有整個共享辦公行業(yè)。實(shí)際上，即使在共享經(jīng)濟(jì)最風(fēng)光的幾年里，行業(yè)標(biāo)桿WeWork也沒能持續(xù)盈利。今年8月，WeWork還發(fā)布了破產(chǎn)預(yù)警，其中國區(qū)相對獨(dú)立，暫時幸免于難。
目前看來，共享辦公行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的低潮，當(dāng)局者毛大慶似乎也頗為矛盾——他一邊認(rèn)為公司“好好的”，斬釘截鐵地否認(rèn)“跑路”，一面又為自己的公司與行業(yè)挽尊。“現(xiàn)在哪個行業(yè)景氣？太逗了?！彪娫捊Y(jié)尾，毛大慶嗤笑道。
一面是公司和創(chuàng)始人被“限高”，管理員疑似跑路；另一面是工位十分緊俏，獨(dú)立工區(qū)一區(qū)難求，優(yōu)客工場在深圳和北京的經(jīng)營狀況“冰火兩重天”。
9月25日下午，盒飯財經(jīng)以租客身份前往優(yōu)客工場北京光華路陽光100店實(shí)地探訪，下午五點(diǎn)鐘左右，該門店工區(qū)幾乎座無虛席。“獨(dú)立工區(qū)的話，要到11月才能空出來一間，如果著急的話可以給您先騰出一片開放工區(qū)過渡。”門店工作人員劉敏介紹道。
在共享辦公一片頹勢之下，這家門店行情如此緊俏，關(guān)鍵在“性價比”。
從地理位置上來看，這家門店條件不可謂不優(yōu)越——地處北京CBD邊緣，西邊是北京地標(biāo)中國尊，東邊距離北京SKP商圈和大望路地鐵站僅500米，步行不到十分鐘。而根據(jù)劉敏給出的報價，這家門店價格僅1100元/工位/月，10人間價格為13200元/月，包含水電，且附贈10000元的會議室代金券。
單從地理位置考慮，這家門店算得上是CBD寫字樓里的價格洼地。根據(jù)一位WeWork銷售提供的報價，北京CBD附近的WeWork空間掛牌價格在3000元/工位/月左右，根據(jù)地理位置、具體房型不同，折后價格在2200元-3000元/工位/月不等。
近一倍的價差，差距主要在于環(huán)境。優(yōu)客工場光華路門店在地下一層，不同工區(qū)開辟時間不同，裝修風(fēng)格也不一致，公共區(qū)域部分軟裝、硬裝能明顯看出“折舊”痕跡，相比之下，WeWork空間裝修風(fēng)格相對統(tǒng)一，公共區(qū)域也更寬敞。
換言之，優(yōu)客工場通過降低“公攤”和維護(hù)投入，犧牲了一部分體驗(yàn)和毛利率，拉高出租率和性價比，相比這家優(yōu)客工場的行情緊俏，附近WeWork顯然空置率更高?！拔覀儺?dāng)然希望（租客）越快入駐越好，租長期的話價格還可以再談。”WeWork銷售表示。
至于優(yōu)客工場是否有“跑路”跡象，光華路店一位租客表示，在這里租了一年多，沒聽說有拖欠租金一類的負(fù)面消息；劉敏則透露，該門店有些租戶已經(jīng)入駐7、8年，且還要續(xù)約。
當(dāng)然，這家門店在優(yōu)客工場整體框架內(nèi)都有特殊性。對于優(yōu)客工場深圳萬科店“跑路”的傳聞，劉敏表示“不清楚、沒聽說”，但她認(rèn)為北京光華路店不會出現(xiàn)關(guān)店、跑路等問題。“這家店2015年就在了，在公司內(nèi)屬于‘標(biāo)桿’項(xiàng)目，不會有你說的那些（關(guān)店、跑路）情況存在?！?/p>
不僅優(yōu)客工場，該區(qū)域所有仍然存續(xù)的共享辦公空間可能都帶有一定的“樣板間”性質(zhì)。“像三里屯、東單附近的這幾家店不止比同行貴，在我們內(nèi)部都屬于比較特殊的”，前述WeWork銷售表示，“像東大橋附近的那家，底價可能能談到1600元/工位/月?！?/p>
揭下部分門店繁華景象的面紗，過去幾年里，共享辦公行業(yè)整體處于“營收與虧損齊飛”狀態(tài)，尤其在疫情期間，往往是虧損缺口單方面擴(kuò)大。
以“共享辦公第一股”優(yōu)客工場為例，2019年是其巔峰，該年公司營收11.67億元，凈虧損8.06億元，到了2021年，其營收降至10.58億元，凈虧損卻飆升至19.96億元。
2022年，優(yōu)客工場運(yùn)營狀況有所好轉(zhuǎn)，營收雖降至6.61億元，虧損也大幅縮窄至3.22億元。但考慮到當(dāng)下部分門店拖欠房租、“跑路”等傳聞，以及公司及創(chuàng)始人被限高，其短期前景難言樂觀。加之行業(yè)“老大哥”WeWork上個月才發(fā)出破產(chǎn)預(yù)警，整個共享辦公行業(yè)的衰退遠(yuǎn)未到盡頭。
即便商業(yè)史上興也勃焉、亡也忽焉的“大敗局”不勝枚舉，共享辦公的“小敗局”仍引人矚目。
2008年5月，美國紐約曼哈頓大橋邊一棟舊磚樓里，名為“綠色辦公桌”的項(xiàng)目開業(yè)，項(xiàng)目把寫字樓的一層劃分成能容納2-3人的小辦公室，再圍繞一個共享的開放空間設(shè)置很多辦公桌，并提供咖啡、互聯(lián)網(wǎng)、打印機(jī)等。
當(dāng)時正值金融危機(jī)，但神奇的是，“綠色辦公桌”生意異?；鸨聧徥I(yè)者、自由職業(yè)者紛紛涌入，“綠色辦公桌”在這棟大樓里不斷擴(kuò)張。
2009年，三位創(chuàng)始人將各自股份賣給了這棟大樓的持有者古特曼，每人獲得約50萬美元，對比當(dāng)初5000美元的投入，回報高達(dá)百倍。
三位創(chuàng)始人中，其中一位名叫亞當(dāng)·諾依曼（Adam Neumann），后成為WeWork的聯(lián)合創(chuàng)始人，“綠色辦公桌”正是WeWork的雛形。
此前，諾依曼經(jīng)營嬰兒服裝生意，但他時常向朋友抱怨“這不是一個10億美元級別的大生意”，不會讓他成為百萬富翁?！熬G色辦公桌”讓他看到了做大生意的機(jī)會，于是他和這一項(xiàng)目里另一位創(chuàng)始人米格爾馬不停蹄開始了新項(xiàng)目——WeWork。
2010年2月，WeWork第一家店開業(yè)，后迅速擴(kuò)張。僅僅四年后，2014年，諾依曼實(shí)現(xiàn)了自己“做大生意”的目標(biāo)——JP Morgan聯(lián)合其他投資者以15億美元估值向WeWork注資1.5億美元。
幾乎同時，大洋彼岸的中國也掀起了共享經(jīng)濟(jì)的浪潮，一場角力開始了。
在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的“雙創(chuàng)”口號號召下，風(fēng)險投資涌入，初創(chuàng)企業(yè)如雨后春筍般誕生，共享辦公需求的種子破土發(fā)芽。
在國內(nèi)，這一行業(yè)主要由來自地產(chǎn)圈的創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)。2015年9月16日，優(yōu)客工場在光華路的陽光100旗艦店正式開張，彼時距離其成立僅四個多月，但這家由萬科老將毛大慶領(lǐng)銜的公司已經(jīng)完成了超2億元人民幣的A輪融資，開始向全國擴(kuò)張。
優(yōu)客工場旗艦店開業(yè)前一周，2015年9月8日，SOHO中國宣布將試驗(yàn)了半年的短租產(chǎn)品“3Q”辦公室擴(kuò)編，潘石屹聲稱3Q計劃在2017年達(dá)到10萬個座位，租金收入超過其傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。
潘石屹說完這番話第二天，當(dāng)時的花樣年董事局主席潘軍也向外界透露，花樣年正在整合旗下業(yè)務(wù)模塊，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)O2O平臺“WEWORTH”。
真正把共享辦公戰(zhàn)火推向高潮的，是孫正義。2000年，馬云在北京用6分鐘拿到了孫正義的2000萬美元；2016年，諾依曼用12分鐘打動了孫正義，拿到了44億美元，WeWork估值膨脹到200億美元。
拿到這筆錢后，2016年7月，WeWork中國首店落地上海延平路，與它的中國門徒們同臺競技。
2020年底一天下午，北京三里屯WeWork二樓轉(zhuǎn)角一間會議室里迎來了三名訪客，他們來自高瓴資本，來對一家意向投資企業(yè)做最后的盡調(diào)工作。
兩個月后，投資協(xié)議正式簽署，融資款將用來支付公司研發(fā)、設(shè)計、營銷、人力等各項(xiàng)成本開支，其中一部分將按照租賃合約流入WeWork的賬戶。
某種意義上講，WeWork從這家公司身上拿到了不止一份租金收入。“給我們做設(shè)計的設(shè)計師工作室也在這，相當(dāng)于來自我們的訂單收入幫他付了一部分租金?！痹摫煌镀髽I(yè)前員工李冉表示，
至于為什么選擇共享辦公而非傳統(tǒng)寫字樓，李冉表示：“當(dāng)時擴(kuò)張很快，團(tuán)隊也不穩(wěn)定，去寫字樓整租太麻煩，”她說，“招完人在WeWork再多租一個辦公室就好了?！?/p>
但當(dāng)這家公司高速擴(kuò)張期結(jié)束，人員趨于穩(wěn)定，公司就搬出了WeWork。“可能是WeWork太貴了吧，現(xiàn)在融資也不好拿。”李冉認(rèn)為。
這正是WeWork、優(yōu)客工場們面臨的困局：賬面有錢，對靈活辦公有需求的初創(chuàng)企業(yè)是共享辦公空間最重要的客戶群體，但不論這些企業(yè)后續(xù)是死掉、長大，亦或是穩(wěn)定于某一規(guī)模，它們大都傾向于搬離共享辦公空間。
因此，共享辦公空間想要持續(xù)擴(kuò)張，必然伴隨著創(chuàng)投潮的持續(xù)洶涌，然而資本寒冬以及疫情打斷了這一進(jìn)程。
實(shí)際上，據(jù)時代財經(jīng)報道，早在2018年前后，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受影響，共享辦公的需求開始萎縮，到2019年，部分曾經(jīng)滿租的共享辦公空間出租率就下滑到75%，低于85%的盈虧平衡線。
疫情則令本已不景氣的共享辦公行業(yè)雪上加霜。“我們在那家WeWork關(guān)店前空了一大半，除了我們就剩下幾個留學(xué)生，美國的學(xué)校租了幾間辦公室給他們上網(wǎng)課?！币晃还蚕磙k公租客回憶道。他曾在WeWork北京霄云路一家門店租過工位，該門店在2020年底關(guān)閉。
創(chuàng)投圈的寒意很快傳導(dǎo)到同為創(chuàng)業(yè)公司的共享辦公公司身上。
2019年8月，WeWork IPO前夕，該公司估值從470億美元大幅縮水至80億美元，這也成為孫正義投資生涯最大的滑鐵盧，有人形容他在阿里身上賺到的錢，都在WeWork上虧了出去。
曾在三年內(nèi)狂攬14輪融資，并購了7家競爭對手的優(yōu)客工場，在2020年以SPAC方式流血上市，這一特殊上市方式在次年因賈躍亭的法拉第未來而為大眾熟知。當(dāng)年4月，毛大慶在優(yōu)客工場五周年慶上公開表示：“我必須承認(rèn)，優(yōu)客工場正在經(jīng)歷5年來最艱難的時刻?！?/p>
至于曾揚(yáng)言要做全球最大共享空間的潘石屹，早在2018年就態(tài)度轉(zhuǎn)彎，稱“現(xiàn)在全國的共享辦公項(xiàng)目，大概有一半都是孩子瞎胡鬧”，SOHO中國旗下的3Q也從下半年開始悄然停止擴(kuò)張。
而這個行業(yè)最戲劇性的一幕發(fā)生在2019年，當(dāng)年9月，曾是共享經(jīng)濟(jì)明星項(xiàng)目的ofo小黃車離開了中關(guān)村，搬進(jìn)朝陽區(qū)酒仙橋一家共享辦公空間內(nèi)。
隨著創(chuàng)投潮退、共享經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，投資者發(fā)現(xiàn)，共享辦公根本不是諾依曼聲稱的科技行業(yè)，不具備互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)邊際成本遞減的規(guī)模優(yōu)勢，它的本質(zhì)是“二房東”，是地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，如今地產(chǎn)行業(yè)自身難保，二房東也很難獨(dú)善其身。
從飛速擴(kuò)張開始，這一行業(yè)的巨頭都處于連年虧損狀態(tài)，2019年到2022年，WeWork累計凈虧損約135億美元，同時期優(yōu)客工場凈虧損約36億元人民幣，區(qū)別僅是規(guī)模大小。
巨額虧損之下，行業(yè)開始向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型求生，把發(fā)展方向放在增值服務(wù)、品牌與營銷上，模式與物業(yè)公司相類似，但這一模式是否能重獲資本青睞，仍是未知數(shù)。
當(dāng)然，共享辦公的需求并未消失。成立于1989年的雷格斯至今仍在為全球各地企業(yè)提供辦公空間解決方案，中國本土上市企業(yè)德必文化、創(chuàng)富港也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利。
但前者的模式是小規(guī)模、多網(wǎng)點(diǎn)，后兩者本身規(guī)模并不大，年營收數(shù)億元，利潤千萬元左右，本質(zhì)上是辛苦生意。換句話說，對于共享辦公行業(yè)來說，規(guī)模化與持續(xù)盈利就像兩塊磁鐵的同一極，只有在創(chuàng)業(yè)潮的強(qiáng)大力量里才短暫共存。
至于已經(jīng)在規(guī)?；瘮U(kuò)張道路上走得太遠(yuǎn)的WeWork和優(yōu)客工場們，第一要務(wù)是顯然是瘦身轉(zhuǎn)型、活下去?；钕氯?，活到下一輪創(chuàng)業(yè)潮來臨。
參考資料：
《共享辦公“大逃殺”：5年潮起潮落》時代財經(jīng)
《中國本土共享辦公并購瘋狂：優(yōu)客工場一路狂奔，連吞七家競爭對手》36氪
《WeWork中國“變形記” 共享經(jīng)濟(jì)時代來了!》第一財經(jīng)
《潘石屹賣掉光華路SOHO 3Q，筑夢之星確認(rèn)接盤》和訊財經(jīng)
《這家公司徹底跌下神壇？馮侖：它的商業(yè)模式不成立》馮侖風(fēng)馬牛