文｜實習(xí)記者 朱簞
今年廣州樓市的“黃金周”不同以往，伴隨著一系列刺激政策出臺，廣州樓市迎來了一定幅度的升溫。
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶假期期間（9月29日-10月6日）廣州網(wǎng)簽商品住宅15.7萬平米，較2022年國慶假期（10月1日-7日）日均增加129%。
其中，不少樓盤銷售成績都不錯。例如位于荔灣的萬匯天地·朗庭在9月29日全天獲得12億元的銷售額，國慶假期成交268套，總金額近13億元；位于天河的保利·天瑞在中秋節(jié)當(dāng)天銷售額3億元，國慶假期共實現(xiàn)15億元的銷售額。
據(jù)貝殼方面數(shù)據(jù)顯示，截至10月5日，廣州貝殼新房成交破1200單。據(jù)中房報報道，從各房企、項目發(fā)布的海報初步統(tǒng)計，廣州假期期間的成交額超過100億元。
供應(yīng)方面，一系列政策利好疊加國慶“黃金周”的營銷節(jié)點，讓開發(fā)商的推貨力度達(dá)到了一個短期高峰。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，國慶假期（涵蓋前一周）全市累計推售25盤，推貨量3166套，比去年十一假期分別增加47%、66%。其中，主力推新區(qū)域番禺、增城更是高達(dá)951套和906套。
在剛過去的國慶假期期間，廣州多個樓盤也都推出不少促銷優(yōu)惠活動，包括一口價房源、限時秒殺、送家電大禮包、物管費等。
如位于番禺的龍湖·金地天峯推出“1000萬讓利，限量秒殺”；黃埔的保利錦上打出“一口價特惠房源，限時送10年物業(yè)管理費”；天河的保利天匯認(rèn)購140平米大四房送華為手機(jī)等。
從整體來看，廣州樓市的上訪量及成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場分化趨勢明顯。在番禺等限購放開的區(qū)域，市場成交要好于外圍區(qū)域，中心區(qū)域核心板塊的熱度將延續(xù)，但增城、從化、南沙、花都等外圍區(qū)域市場成交仍將維持較冷趨勢。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，國慶期間番禺、荔灣等區(qū)項目去化率較高，分別為45%和21%，其原因在于增值稅5改2政策帶來的改善型項目需求提升。而花都、白云、南沙等區(qū)域部分改善型客戶被中心區(qū)分流，且項目自身優(yōu)勢不突出，去化率不足一成。
“受雙節(jié)家庭團(tuán)聚及出游影響，房企聯(lián)動促銷減少，市場成交有回暖但幅度不大。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，預(yù)計節(jié)后房企將加大營銷沖刺力度，新政促動的購買力將逐步釋放。
自8月底廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到9月出臺降首付和利率、放松區(qū)域限購、外地戶籍社保要求由5年減少為2年，同時免征增值稅也有5年將為2年等一系列利好政策，廣州樓市開始呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的勢頭。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月廣州新建商品住宅成交面積約60萬平米，環(huán)比增長約四成。其中，增城區(qū)成交量位居全市第一，占比約28%，黃埔區(qū)、番禺區(qū)列居二、三位，成交量占比分別約為17%、14%。
在樓市價格方面，9月廣州新建住宅價格環(huán)比下跌0.02%，同比下跌0.08%。
二手房市場的成交量同樣有所改善。據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，9月廣州二手住宅網(wǎng)簽8544套，環(huán)比增長4.76%，網(wǎng)簽面積為85.6萬平米，環(huán)比增長4.1%。
由于二手房短期掛牌量明顯增長，導(dǎo)致二手房價格跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。9月廣州二手住宅價格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴(kuò)大0.07個百分點，同比下跌0.52%。
9月20日，廣州打響一線城市放松限購第一槍，黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)的部分區(qū)域不限購，全市個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
肖文曉指出，目前廣州已經(jīng)是一線城市里面“穩(wěn)樓市”動作力度最大的城市，通過認(rèn)房不認(rèn)貸、優(yōu)化限購政策以及增值稅5改2等利好措施，已經(jīng)加大了對剛需和改善性住房需求的支持力度，這對于廣州樓市企穩(wěn)復(fù)蘇具有積極效果。
廣州政策的大力開放，也值得其他城市參考和借鑒。以深圳為例，深圳在出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月29日將首套住房貸款利率由4.5%下調(diào)至4.1%，二套住房貸款利率由之前的4.8%下調(diào)至4.5%。無論是執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，還是下調(diào)房貸利率，深圳政策整體優(yōu)化力度一般。
反映到市場表現(xiàn)上，在政策優(yōu)化力度不足的背景下，深圳的成交狀況也較為平淡。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套，與節(jié)前一周相比成交套數(shù)減少42%，成交面積3.45萬平米，減少41%。
肖文曉表示，考慮到目前限制住房消費潛力釋放的因素除了調(diào)控政策本身，還需要外圍經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改善配合，因此購房需求信心的恢復(fù)是一個漸進(jìn)的過程，樓市的回暖進(jìn)程也不會是一蹴而就的。
“預(yù)計第四季度廣州的樓盤將會積極把握政策利好的窗口，加大營銷力度，帶動成交量從9、10月份開始走出7、8月份的低谷，穩(wěn)定復(fù)蘇。”