文｜酒店觀(guān)察網(wǎng) 

錦江酒店10月10日晚間發(fā)布公告稱(chēng)，上海錦江國(guó)際酒店股份有限公司擬在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司時(shí)尚之旅酒店管理有限公司100%股權(quán)。標(biāo)的股權(quán)評(píng)估價(jià)值為人民幣165,498.89萬(wàn)元，公司將以不低于經(jīng)國(guó)資備案的評(píng)估價(jià)值作為掛牌底價(jià)，最終交易價(jià)格根據(jù)公開(kāi)掛牌結(jié)果確定。

提到時(shí)尚之旅大家可能會(huì)比較陌生，此品牌和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一些淵源給，知曉這個(gè)品牌的業(yè)內(nèi)人士都知道，錦江集團(tuán)收購(gòu)的時(shí)尚之旅21家門(mén)店全部位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)。

一些人會(huì)猜測(cè)，時(shí)尚之旅是否和萬(wàn)達(dá)有關(guān)，是不是萬(wàn)達(dá)旗下的產(chǎn)業(yè)？

其實(shí)這個(gè)品牌和萬(wàn)達(dá)沒(méi)有直接的股權(quán)關(guān)系，而是萬(wàn)達(dá)股東丁明山旗下華力控股旗下產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關(guān)人士透露，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在一些地區(qū)進(jìn)駐后，時(shí)尚之旅酒店成為定制式酒店，定位是中檔商旅產(chǎn)品。萬(wàn)達(dá)蓋完萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，其實(shí)是將時(shí)尚之旅的物業(yè)以低于市場(chǎng)的價(jià)價(jià)賣(mài)給了時(shí)尚之旅。

丁明山早期在萬(wàn)達(dá)扮演的角色是幫助萬(wàn)達(dá)拿地，通過(guò)與萬(wàn)達(dá)的交易以及在商業(yè)領(lǐng)域的布局，迅速成為富豪級(jí)神秘人物。時(shí)尚之旅酒店只是丁明山產(chǎn)業(yè)圈一個(gè)很小的板塊。

時(shí)尚旅酒店是從2010年創(chuàng)立，截至目前21家酒店都是位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的獨(dú)棟酒店，從項(xiàng)目來(lái)說(shuō)算是優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

時(shí)尚之旅的遇到的問(wèn)題是采用自持物業(yè)重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這在快速擴(kuò)張的狀態(tài)下，會(huì)加大公司的現(xiàn)金流壓力。據(jù)行業(yè)人士透露：收購(gòu)了北京旅游后改名北京文化上市公司，想把酒店裝進(jìn)去增發(fā)，但是那兩年IPO停止，地產(chǎn)資金緊張所以打包在2013年賣(mài)給了錦江。

根據(jù)錦江2013年當(dāng)時(shí)收購(gòu)公告顯示，截至2012年12月31日，時(shí)尚之旅資產(chǎn)總額約為14.14億元，負(fù)債總額約為11.11億元（其中非流動(dòng)負(fù)債6.75億元），負(fù)債率為78.6%。

2013年6月，錦江酒店以現(xiàn)金7.10億元從華勝旅業(yè)、華力控股兩家公司手中收購(gòu)時(shí)尚之旅100%股權(quán)，收購(gòu)后“時(shí)尚之旅”品牌與“錦江都城”酒店進(jìn)行整合。

彼時(shí)錦江酒店稱(chēng)，這次收購(gòu)可以一次性獲得21家位于城市中心或副中心位置的商務(wù)酒店物業(yè)，是一次批量獲取直營(yíng)酒店資源的好機(jī)會(huì)。

可以確認(rèn)的是，錦江當(dāng)時(shí)收購(gòu)的時(shí)候，是承接了時(shí)尚之旅的負(fù)債。具體負(fù)債金額，錦江股份需要代時(shí)尚之旅償還的兩筆債務(wù)，合計(jì)約10.25億元，整個(gè)交易對(duì)價(jià)超過(guò)17億元。據(jù)當(dāng)時(shí)了解交易過(guò)程的人士透露，在錦江收購(gòu)之時(shí)，當(dāng)時(shí)開(kāi)業(yè)門(mén)店為15家左右，剩余門(mén)店還未交付或者處于半裝修狀態(tài)。

錦江當(dāng)時(shí)收購(gòu)時(shí)尚之旅的本意是進(jìn)軍中高端酒店市場(chǎng)，早在之前，華住已經(jīng)推出了全季酒店、如家在發(fā)展和頤酒店、亞朵、桔子水晶等品牌都在那個(gè)時(shí)期悄然布局。經(jīng)濟(jì)型酒店為主力的黃金期正在過(guò)去。上海錦江在那一年正式推出“錦江都城”品牌，意欲發(fā)展中高等酒店市場(chǎng)。

上海錦江將原上海國(guó)營(yíng)的如新城飯店、達(dá)華賓館等近十家老歷史遺留酒店改造為錦江都城經(jīng)典版產(chǎn)品。另一方面將收購(gòu)的時(shí)尚旅酒店為班底全部翻排為錦江都城商務(wù)版產(chǎn)品。從而在短期內(nèi)擁有了一眾重資產(chǎn)加持的酒店品牌門(mén)店，從而得以讓錦江都城品牌及錦江的中高端板塊在市場(chǎng)上占有一席之地。

十年之間，錦江從收購(gòu)到出售時(shí)尚之旅，錦江都城品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)百家的增長(zhǎng)，從品牌發(fā)展的角度講，依靠當(dāng)年占據(jù)核心位置的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)門(mén)店，是錦江都城品牌賴(lài)以發(fā)展的根基。

但因時(shí)尚之旅旗下產(chǎn)品一直處于更新?lián)Q代的階段，這些產(chǎn)品面臨高額的改造費(fèi)用，在過(guò)去十年間，這些門(mén)店從收益的角度并沒(méi)有達(dá)到有效預(yù)期。

而翻開(kāi)目前錦江的掛牌價(jià)，這個(gè)價(jià)值也沒(méi)有多大溢價(jià)，這是打包資產(chǎn)的價(jià)格。根據(jù)錦江酒店初步測(cè)算，如按掛牌底價(jià)16.55億元對(duì)外轉(zhuǎn)讓相關(guān)股權(quán)，暫不考慮交易相關(guān)稅費(fèi)等影響，通過(guò)本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绢A(yù)計(jì)可確認(rèn)投資收益約4.20億元。

行業(yè)匿名專(zhuān)業(yè)人士指出，錦江此次出售極可能是減輕上市公司錦江酒店的資產(chǎn)包袱，最大可能是一筆內(nèi)部間的交易，將這筆資產(chǎn)打包進(jìn)入非上市公司資產(chǎn)體系，從而優(yōu)化錦江酒店的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。

以至于行業(yè)內(nèi)關(guān)心的是，此次出售后，這21家門(mén)店是否還會(huì)繼續(xù)以錦江都城品牌示人。

若此次為集團(tuán)內(nèi)部的交易，則品牌大概率會(huì)依舊存在，如今這21家門(mén)店面臨的最大問(wèn)題是需要進(jìn)行全面翻新，產(chǎn)品已經(jīng)老舊，無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)需求和匹配形象。

集團(tuán)內(nèi)的資產(chǎn)交易，在完成后重新投入翻新，有利于錦江酒店上市公司體系內(nèi)的財(cái)務(wù)優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與管理的剝離。

據(jù)當(dāng)年內(nèi)部評(píng)估，錦江收購(gòu)時(shí)尚之旅的物業(yè)價(jià)值為每平方米一萬(wàn)元左右，是一筆較為劃算的買(mǎi)賣(mài)。如今這個(gè)資產(chǎn)包就需要更加有利的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包的價(jià)值最大化。此次底價(jià)出售，更多的是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的財(cái)務(wù)權(quán)屬關(guān)系的梳理。

錦江酒店近幾年不斷在加大資產(chǎn)清理和瘦身過(guò)程，意欲實(shí)現(xiàn)上市公司板塊錦江酒店的不斷健康良性發(fā)展。錦江酒店（600754）上周五收盤(pán)價(jià)為每股33.72元，比起年初的62.85元跌去一半。

通過(guò)資產(chǎn)騰挪不斷優(yōu)化利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)酒店板塊更輕更快的發(fā)展，是錦江酒店當(dāng)下需要面臨的重大轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。