文｜酒店觀察網(wǎng)
錦江酒店10月10日晚間發(fā)布公告稱，上海錦江國際酒店股份有限公司擬在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司時(shí)尚之旅酒店管理有限公司100%股權(quán)。標(biāo)的股權(quán)評估價(jià)值為人民幣165,498.89萬元，公司將以不低于經(jīng)國資備案的評估價(jià)值作為掛牌底價(jià)，最終交易價(jià)格根據(jù)公開掛牌結(jié)果確定。
提到時(shí)尚之旅大家可能會比較陌生，此品牌和萬達(dá)廣場有一些淵源給，知曉這個(gè)品牌的業(yè)內(nèi)人士都知道，錦江集團(tuán)收購的時(shí)尚之旅21家門店全部位于萬達(dá)廣場內(nèi)。
一些人會猜測，時(shí)尚之旅是否和萬達(dá)有關(guān)，是不是萬達(dá)旗下的產(chǎn)業(yè)？
其實(shí)這個(gè)品牌和萬達(dá)沒有直接的股權(quán)關(guān)系，而是萬達(dá)股東丁明山旗下華力控股旗下產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關(guān)人士透露，萬達(dá)廣場在一些地區(qū)進(jìn)駐后，時(shí)尚之旅酒店成為定制式酒店，定位是中檔商旅產(chǎn)品。萬達(dá)蓋完萬達(dá)廣場后，其實(shí)是將時(shí)尚之旅的物業(yè)以低于市場的價(jià)價(jià)賣給了時(shí)尚之旅。
丁明山早期在萬達(dá)扮演的角色是幫助萬達(dá)拿地，通過與萬達(dá)的交易以及在商業(yè)領(lǐng)域的布局，迅速成為富豪級神秘人物。時(shí)尚之旅酒店只是丁明山產(chǎn)業(yè)圈一個(gè)很小的板塊。
時(shí)尚旅酒店是從2010年創(chuàng)立，截至目前21家酒店都是位于萬達(dá)廣場內(nèi)的獨(dú)棟酒店，從項(xiàng)目來說算是優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
時(shí)尚之旅的遇到的問題是采用自持物業(yè)重資產(chǎn)經(jīng)營，這在快速擴(kuò)張的狀態(tài)下，會加大公司的現(xiàn)金流壓力。據(jù)行業(yè)人士透露：收購了北京旅游后改名北京文化上市公司，想把酒店裝進(jìn)去增發(fā)，但是那兩年IPO停止，地產(chǎn)資金緊張所以打包在2013年賣給了錦江。
根據(jù)錦江2013年當(dāng)時(shí)收購公告顯示，截至2012年12月31日，時(shí)尚之旅資產(chǎn)總額約為14.14億元，負(fù)債總額約為11.11億元（其中非流動負(fù)債6.75億元），負(fù)債率為78.6%。
2013年6月，錦江酒店以現(xiàn)金7.10億元從華勝旅業(yè)、華力控股兩家公司手中收購時(shí)尚之旅100%股權(quán)，收購后“時(shí)尚之旅”品牌與“錦江都城”酒店進(jìn)行整合。
彼時(shí)錦江酒店稱，這次收購可以一次性獲得21家位于城市中心或副中心位置的商務(wù)酒店物業(yè)，是一次批量獲取直營酒店資源的好機(jī)會。
可以確認(rèn)的是，錦江當(dāng)時(shí)收購的時(shí)候，是承接了時(shí)尚之旅的負(fù)債。具體負(fù)債金額，錦江股份需要代時(shí)尚之旅償還的兩筆債務(wù)，合計(jì)約10.25億元，整個(gè)交易對價(jià)超過17億元。據(jù)當(dāng)時(shí)了解交易過程的人士透露，在錦江收購之時(shí)，當(dāng)時(shí)開業(yè)門店為15家左右，剩余門店還未交付或者處于半裝修狀態(tài)。
錦江當(dāng)時(shí)收購時(shí)尚之旅的本意是進(jìn)軍中高端酒店市場，早在之前，華住已經(jīng)推出了全季酒店、如家在發(fā)展和頤酒店、亞朵、桔子水晶等品牌都在那個(gè)時(shí)期悄然布局。經(jīng)濟(jì)型酒店為主力的黃金期正在過去。上海錦江在那一年正式推出“錦江都城”品牌，意欲發(fā)展中高等酒店市場。
上海錦江將原上海國營的如新城飯店、達(dá)華賓館等近十家老歷史遺留酒店改造為錦江都城經(jīng)典版產(chǎn)品。另一方面將收購的時(shí)尚旅酒店為班底全部翻排為錦江都城商務(wù)版產(chǎn)品。從而在短期內(nèi)擁有了一眾重資產(chǎn)加持的酒店品牌門店，從而得以讓錦江都城品牌及錦江的中高端板塊在市場上占有一席之地。
十年之間，錦江從收購到出售時(shí)尚之旅，錦江都城品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)百家的增長，從品牌發(fā)展的角度講，依靠當(dāng)年占據(jù)核心位置的萬達(dá)廣場門店，是錦江都城品牌賴以發(fā)展的根基。
但因時(shí)尚之旅旗下產(chǎn)品一直處于更新?lián)Q代的階段，這些產(chǎn)品面臨高額的改造費(fèi)用，在過去十年間，這些門店從收益的角度并沒有達(dá)到有效預(yù)期。
而翻開目前錦江的掛牌價(jià)，這個(gè)價(jià)值也沒有多大溢價(jià)，這是打包資產(chǎn)的價(jià)格。根據(jù)錦江酒店初步測算，如按掛牌底價(jià)16.55億元對外轉(zhuǎn)讓相關(guān)股權(quán)，暫不考慮交易相關(guān)稅費(fèi)等影響，通過本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，公司預(yù)計(jì)可確認(rèn)投資收益約4.20億元。
行業(yè)匿名專業(yè)人士指出，錦江此次出售極可能是減輕上市公司錦江酒店的資產(chǎn)包袱，最大可能是一筆內(nèi)部間的交易，將這筆資產(chǎn)打包進(jìn)入非上市公司資產(chǎn)體系，從而優(yōu)化錦江酒店的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。
以至于行業(yè)內(nèi)關(guān)心的是，此次出售后，這21家門店是否還會繼續(xù)以錦江都城品牌示人。
若此次為集團(tuán)內(nèi)部的交易，則品牌大概率會依舊存在，如今這21家門店面臨的最大問題是需要進(jìn)行全面翻新，產(chǎn)品已經(jīng)老舊，無法適應(yīng)市場需求和匹配形象。
集團(tuán)內(nèi)的資產(chǎn)交易，在完成后重新投入翻新，有利于錦江酒店上市公司體系內(nèi)的財(cái)務(wù)優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與管理的剝離。
據(jù)當(dāng)年內(nèi)部評估，錦江收購時(shí)尚之旅的物業(yè)價(jià)值為每平方米一萬元左右，是一筆較為劃算的買賣。如今這個(gè)資產(chǎn)包就需要更加有利的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包的價(jià)值最大化。此次底價(jià)出售，更多的是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的財(cái)務(wù)權(quán)屬關(guān)系的梳理。
錦江酒店近幾年不斷在加大資產(chǎn)清理和瘦身過程，意欲實(shí)現(xiàn)上市公司板塊錦江酒店的不斷健康良性發(fā)展。錦江酒店（600754）上周五收盤價(jià)為每股33.72元，比起年初的62.85元跌去一半。
通過資產(chǎn)騰挪不斷優(yōu)化利潤空間，實(shí)現(xiàn)酒店板塊更輕更快的發(fā)展，是錦江酒店當(dāng)下需要面臨的重大轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。