界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
編者按：
民企活則經(jīng)濟(jì)活。在當(dāng)前階段民營企業(yè)發(fā)展有什么具體的痛點(diǎn)難點(diǎn)？有什么具體的愿望和訴求？提振民企信心要從何處入手？2023年9-10月，我們調(diào)查了超過400家民營企業(yè)，希望能夠傾聽它們最真實(shí)的聲音，了解它們最真實(shí)的訴求，并給出政策建議。
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今年以來，多地出臺(tái)各項(xiàng)樓市支持新政，但在預(yù)售資金監(jiān)管方面依然是趨嚴(yán)，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確相關(guān)各方職責(zé)，以減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，這意味著保交房、保民生、保穩(wěn)定是當(dāng)前樓市的重點(diǎn)。
比如在10月16日，杭州發(fā)布的樓市新政中提到，要求強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管力度，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金?？钣糜诠こ探ㄔO(shè)。
成都在9月26日的新政中也明確，要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管?！凹哟笕^程監(jiān)督監(jiān)管力度，督促開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房人將預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金?？顚Ｓ糜诠こ探ㄔO(shè)，確保商品房竣工交付?！?/span>
在國內(nèi)實(shí)行的預(yù)售制度是全款預(yù)售制度，即在預(yù)售階段購房者就需付清全款，無論完全靠自身，還是通過首付加上銀行按揭貸款付清，這類在交貨前就已付清全款的大宗交易本就攜帶著極高的交付風(fēng)險(xiǎn)。
因此，預(yù)售資金監(jiān)管制度應(yīng)運(yùn)而生。該制度的初衷在于監(jiān)管買房的預(yù)付款，使其真正用于項(xiàng)目建設(shè)，保證購房者能夠如期收房。
可以說，在全款預(yù)售下，預(yù)售資金監(jiān)管制度既是防范超高交付風(fēng)險(xiǎn)的必要制度安排，也擔(dān)當(dāng)了維護(hù)交易公正和社會(huì)信用的重要使命。
1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中就明確商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由各地房地產(chǎn)管理部門制定，此后在住建部的督促下，在2010年各地基本都制定了本地的預(yù)售資金監(jiān)管辦法。
遺憾的是，最終在執(zhí)行層面并不樂觀。
預(yù)售資金監(jiān)管未落至實(shí)處一定程度上助力了行業(yè)的高速發(fā)展，但這一弊端在2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整時(shí)顯現(xiàn)出來，預(yù)售資金監(jiān)管一度成為行業(yè)危機(jī)演化中的重要變量，尤其是當(dāng)大量民營房企相繼陷入流動(dòng)性危機(jī)時(shí)。
隨著不少大型房企在公開債務(wù)市場違約，導(dǎo)致大批量項(xiàng)目建設(shè)緩慢、甚至停工后，為保交樓，各地方政府自2021年下半年開始大幅加強(qiáng)監(jiān)管，提高監(jiān)管額度、嚴(yán)控資金支取、暫緩差異化監(jiān)管等，房企自由調(diào)配預(yù)售資金的時(shí)代基本結(jié)束。
在近期界面新聞對民營房企的采訪調(diào)查中，有部分民營房企人士向界面新聞表示，應(yīng)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度，適當(dāng)放寬對房企預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件和流程，以及房企對銷售回款合理支配的范圍。
比如，在項(xiàng)目層面保交付基本可控，有第三方認(rèn)可的情況下，適度放松預(yù)售監(jiān)管資金比例。
一位民營房企人士認(rèn)為，絕大部分優(yōu)質(zhì)民企在手現(xiàn)金中，仍有非常高的比例處于各地預(yù)售監(jiān)管資金賬戶中，加上當(dāng)?shù)劂y行及合作方資金管控，造成集團(tuán)可自由支配現(xiàn)金極其有限，客觀上也對公司正常的還本付息造成極大壓力。“比如某項(xiàng)目到正常完工所需建設(shè)資金是1個(gè)億，但當(dāng)?shù)貙︻A(yù)售資金的監(jiān)管遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，甚至需要達(dá)到2個(gè)億，對預(yù)售資金的過高比例監(jiān)管使集團(tuán)可調(diào)用資金非常有限”。
多家民營房企人士建議，考慮對于符合主業(yè)清晰、經(jīng)營穩(wěn)健、綜合治理佳的地產(chǎn)企業(yè)，給予差異化的監(jiān)管資金政策，適度降低監(jiān)管資金比例，給予更多監(jiān)管資金提取的靈活性，確保在關(guān)鍵支付節(jié)點(diǎn)前，能根據(jù)工程進(jìn)度即時(shí)提款。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞，站在開發(fā)商的角度來看，肯定是希望預(yù)售資金監(jiān)管放松，因?yàn)樗麄冑Y金鏈緊張，銷售回款下降，壓力很大。但從政府監(jiān)管角度來講，勢必是要加強(qiáng)的。
李宇嘉指出，開發(fā)商資金壓力越大，那么保交樓的難度就越大，政府壓力也就越大，所以肯定是要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管。
“當(dāng)然不一定是要增加預(yù)售資金監(jiān)管比例，而是到底哪些該監(jiān)管，哪些不該監(jiān)管，怎么監(jiān)管，怎么提取，都需要標(biāo)準(zhǔn)化，使得市場各方有一個(gè)明確的預(yù)期，這樣就不容易套用預(yù)售資金?！?/span>
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞指出，預(yù)售資金監(jiān)管其實(shí)是逐年在升級(jí)，今年應(yīng)達(dá)到了歷史上最嚴(yán)的程度，“即使是日光盤，開發(fā)商對資金的調(diào)用也要等項(xiàng)目封頂以后?！?/span>
“短期來看，放松預(yù)售資金監(jiān)管也不太可能?！彼渭t衛(wèi)認(rèn)為，在保交樓、保交付的大背景下，資金是用來保證對應(yīng)項(xiàng)目的交樓竣工，不能挪為他用。
在近兩年對預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管后，全國的保交付工作整體向好。統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份全國房屋竣工面積同比增速為19.8%，較1-8月增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，這說明各地保交樓工作成效明顯。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。
在這一背景下，多位分析人士認(rèn)為，政策層面并非沒有優(yōu)化的空間，可以按照項(xiàng)目做劃分，只要該項(xiàng)目剩余的監(jiān)管資金能夠保證用到這個(gè)項(xiàng)目的竣工，一定程度上可以允許開發(fā)商去提取。但不應(yīng)該分房企，否則市場會(huì)形成偏見，甚至?xí)D壓民企的生存空間。
目前，已經(jīng)有城市決定針對房企預(yù)售資金實(shí)行差異化監(jiān)管。以杭州為例，明確可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用、經(jīng)營狀況等，對預(yù)售資金實(shí)行差異化監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營意識(shí)，構(gòu)建誠實(shí)守信的市場環(huán)境。
甘肅敦煌市近日也發(fā)文，“對資質(zhì)和信用等級(jí)較高、經(jīng)營業(yè)績較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適當(dāng)降低其重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)，對預(yù)售資金繳存規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行跨節(jié)點(diǎn)撥付預(yù)售資金。”
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