文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)App
在北京土拍中多次“陪跑”后，東方雨虹終于如愿拿地。
10月18日，北京舉行新一輪土拍，豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項(xiàng)目A地塊東區(qū)上架，迎來八家房企爭搶。除了華潤置地、首開、中海、中鐵建等活躍在土地市場的央國企“老面孔”外，“防水茅”東方雨虹（002271.SZ）也再次出現(xiàn)。
這是東方雨虹今年內(nèi)第七次參加北京土拍，此前6次均無果而歸，這一次終于通過搖號幸運(yùn)拿地，總地價(jià)40.14億元，溢價(jià)率15%，折合樓面價(jià)約48900元/平方米。
“防水茅”熱衷在一線城市搶地
上述地塊位于北京南四環(huán)和五環(huán)之間，北側(cè)緊鄰南苑森林濕地公園，為一宗R2二類居住用地，建控規(guī)模8.21萬平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.8萬元/平方米，可上下浮動8%。
與周邊項(xiàng)目售價(jià)相較，該地塊或有不錯(cuò)的價(jià)格預(yù)期。目前，地塊周邊在售新盤有建發(fā)·璟院、京投發(fā)展森與天成、中糧天恒天悅壹號等，均價(jià)在8萬元/平方米上下。二手樓盤中，中糧天恒·天悅壹號價(jià)格約8.96萬元/平方米，泰禾金府大院價(jià)格約7.7萬元/平方米。
也因此，早在開拍前，該地塊即獲8次報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)達(dá)36.16億元。土拍開始后，報(bào)價(jià)觸及上限價(jià)40.135億元，轉(zhuǎn)入搖號。最終，東方雨虹幸運(yùn)競得。
今年6-7月兩個(gè)月內(nèi)，東方雨虹連續(xù)報(bào)名參拍北京6宗地塊，涉足區(qū)域從順義新城到海淀區(qū)，再到經(jīng)開區(qū)、昌平區(qū)，競買保證金合計(jì)超42億元。但這幾宗地均在激烈爭搶中觸及搖號，東方雨虹最終顆粒無收。
在北京遭遇“六連敗”并未讓東方雨虹氣餒，它又迅即轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。8月2日，深圳推出3宗地，其中寶安區(qū)新安街道地塊吸引了包括東方雨虹在內(nèi)的21家房企參拍。觸及最高限制地價(jià)和現(xiàn)房銷售面積后，土拍轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，但該地塊被中鐵置業(yè)搖中，總地價(jià)34.06億元。
雖然競買屢屢失敗，作為土拍市場的一張“新面孔”，積極參拍的東方雨虹引起了市場的注意，甚至被質(zhì)疑為房企的“馬甲”。畢竟作為防水涂料行業(yè)中的龍頭企業(yè)，東方雨虹雖然與房地產(chǎn)企業(yè)有不少業(yè)務(wù)往來，但頻頻親自下場搶地還是顯得頗不尋常。
這也引發(fā)了投資者的關(guān)注。參與北京順義2宗地塊的競拍后，即有投資者問詢“公司是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣”，但東方雨虹給出的回復(fù)是“公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域”。
不過，此次落子北京并不是東方雨虹第一次拿地。2020年8月，東方雨虹聯(lián)手中國奧園在廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)拿下一宗宅地，總價(jià)約8.47億元，其在項(xiàng)目公司中持股比例為20%。2021年4月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格拿下廣州花都區(qū)的一宗商住地塊，總面積9921平方米。
上述兩宗地的共同點(diǎn)為總價(jià)低、規(guī)模小且位于城市遠(yuǎn)郊，可見東方雨虹此前的拿地風(fēng)格偏保守。不過目前來看，它從兩宗地中獲得的甜頭并不多。
增城項(xiàng)目于2021年首次開盤，一度為增城紅盤，但隨著樓市下行、奧園陷入債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目曾陷入停工，項(xiàng)目公司廣州奧虹置業(yè)有限公司也多次被列為被執(zhí)行人。增城房產(chǎn)中介湯明（化名）對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，今年7月底該樓盤如約交付，但因以毛坯交付且存在墻體發(fā)霉、天花板滲水等問題以及綠化花園未建，遭部分業(yè)主拒收。
花都地塊開發(fā)進(jìn)度更為緩慢。今年6月7日，距拿地2年多后，東方雨虹國際綠色建筑建材中心項(xiàng)目舉行開工奠基儀式，該項(xiàng)目是花都區(qū)花城街“攻城拔寨”重點(diǎn)項(xiàng)目之一，擬建設(shè)成集甲級寫字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研和餐飲等于一體的城市綜合體。
股價(jià)震蕩下行，董秘言論惹爭議
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)還處于深度調(diào)整期，出清和淘汰仍在進(jìn)行，不少老牌房企艱難求存，作為房地產(chǎn)下游企業(yè)的東方雨虹于目前樓市環(huán)境下躬身入局讓外界不解。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，東方雨虹等房地產(chǎn)上下游企業(yè)與房企合作較多，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的了解相對充分，會嘗試性做相關(guān)布局。未來一段時(shí)間，受政策帶動，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好，尤其是北京這樣的城市樓市表現(xiàn)更好，企業(yè)此時(shí)布局地產(chǎn)，未來可實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合。目前房地產(chǎn)行業(yè)已非常成熟，拿地后可以找代建公司或與房企合作開發(fā)。
但投資者并不理解東方雨虹大手筆買地的動作?！盎ㄋ氖畠|買地是怎么回事？”，“有錢買地沒錢增持？”在東方雨虹股吧，有投資者如此問到。
投資者的不滿與東方雨虹的股價(jià)和業(yè)績表現(xiàn)有關(guān)。
東方雨虹成立于1995年，主營業(yè)務(wù)包括建筑防水、建筑涂料、節(jié)能保溫等，因參與北京水立方、鳥巢、奧運(yùn)村等重點(diǎn)工程項(xiàng)目而漸漸知名。受益于大基建紅利，自2008年上市后，東方雨虹一路高歌猛進(jìn)，營收和凈利連續(xù)14年保持正增長。2008年-2021年期間，其營收增長了近44倍。
它也一度是資本寵兒，被市場稱為“防水茅”。2008年上市時(shí)，東方雨虹的發(fā)行價(jià)17.33元/股，到了2021年6月，東方雨虹股價(jià)超60元/股，市值近1600億元。但隨后，股價(jià)就開始了漫長的震蕩下行。10月18日，東方雨虹報(bào)收24.38元/股，微跌0.41%，總市值614億元。年初至今，股價(jià)已縮水27.1%。
面對股價(jià)連跌，坐不住的不止是投資者。近日，多家媒體報(bào)道，東方雨虹董秘張蓓發(fā)文連稱“看不懂”：“股票這樣一個(gè)跌法，已經(jīng)完全超出我的預(yù)期”，“收入利潤均實(shí)現(xiàn)雙增的前提下，股價(jià)已經(jīng)跌得快接近去年10月底的低點(diǎn)了！公司的基本面早已觸底回升，股價(jià)居然還在坑里待著！”
張蓓對股價(jià)的不滿基于公司經(jīng)營面的好轉(zhuǎn)。2022年，東方雨虹罕見地出現(xiàn)營收、凈利雙下滑的情況。其中營收312.14億元，同比下降2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下降49.57%。房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來的需求疲軟是導(dǎo)致東方雨虹業(yè)績下滑的主要原因，近年來它也在加大非房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售和推廣力度。今年上半年，東方雨虹實(shí)現(xiàn)營收168.52億元，同比增長10.10%；歸屬母公司股東的凈利潤為13.34億元，同比增長38.07%。
不過，作為房地產(chǎn)的下游企業(yè)，東方雨虹風(fēng)險(xiǎn)猶存，應(yīng)收賬款高企即是棘手的問題之一。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年至2022年，其應(yīng)收賬款分別為61.01億、87.64億、108.79億元。至今年上半年，其應(yīng)收賬款達(dá)136.76億元，同比增長5.57%，占總資產(chǎn)的比例為27.76%。