文|新經(jīng)濟(jì)e線

據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露，為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，豐富投資者選擇，促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)健康發(fā)展，不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，修改后，“基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。

來(lái)源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

下一步，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門單位，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用。

與此同時(shí)，發(fā)行業(yè)務(wù)端機(jī)構(gòu)擴(kuò)容也有了進(jìn)一步的消息，首批保險(xiǎn)資管試點(diǎn)名單正式亮相。10 月13 日，上交所、深交所發(fā)文公告，向包括國(guó)壽資管、泰康資管、太平洋資管、人保資管、平安資管等在內(nèi)的首批5 家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司出具無(wú)異議函，同意其試點(diǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)。

對(duì)此，滬深交易所表示，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與ABS及REITs業(yè)務(wù)，是保險(xiǎn)資金與資本市場(chǎng)互相促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的重要舉措。一方面，將暢通優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，豐富ABS、REITs產(chǎn)品供給，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，進(jìn)一步提升債券市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。另一方面，將充分發(fā)揮保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域豐富的投資、管理、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)資本市場(chǎng)與保險(xiǎn)資金形成良性互動(dòng)，共同推進(jìn)多層次REITs 市場(chǎng)建設(shè)，構(gòu)建市場(chǎng)良好生態(tài)。

底層資產(chǎn)類別亟待擴(kuò)充

新經(jīng)濟(jì)e線注意到，整體情況顯示，我國(guó)公募REITs仍處起步探索階段，總體流動(dòng)性偏低，發(fā)行節(jié)奏偏慢，底層資產(chǎn)類別和市場(chǎng)規(guī)模亟待擴(kuò)充。自2021年5月17日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批以來(lái)，截至2023年10月20日，公募REITs市場(chǎng)共有29只產(chǎn)品獲批，其中上市REITs共發(fā)行28只，發(fā)行規(guī)模為924.67億元，流通市值尚不到400億元，僅錄得396.55億元?？梢?jiàn)，公募REITs市場(chǎng)整體流動(dòng)性仍然偏低。

REIT細(xì)分類別歷史表現(xiàn)對(duì)比 注：本周（2023.10.16-2023.10.20）

2020-2021年為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)探索期，相關(guān)政策普遍為總領(lǐng)性、指引性政策，側(cè)重將REITs新模式跑通，底層資產(chǎn)試點(diǎn)范圍亦較??；2022年以來(lái)，相關(guān)政策逐步偏向于細(xì)化和落地，試點(diǎn)范圍亦擴(kuò)展到保租房及清潔能源等類別。

從發(fā)行節(jié)奏來(lái)看，2021年6月及2022年下半年為REITs發(fā)行高峰，其余月份僅有1-2 只REITs 發(fā)行，發(fā)行節(jié)奏有待加快；從底層資產(chǎn)類型看，首批上市的9只公募REITs分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保4個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，僅新增清潔能源和保障性租賃住房?jī)深悾糝EITs 市場(chǎng)仍然亟待擴(kuò)容。

如今，隨著公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型進(jìn)一步拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，此舉說(shuō)明覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施類型有了新的突破。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，擴(kuò)大內(nèi)需與恢復(fù)消費(fèi)至關(guān)重要，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)范圍是應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)動(dòng)能仍待增強(qiáng)，“恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)20條”等政策頻頻加碼，擴(kuò)大內(nèi)需和高質(zhì)量穩(wěn)增長(zhǎng)仍是政策主基調(diào)，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解和紓困亦是政策重點(diǎn)。在此背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的宏觀條件已然齊備，其發(fā)行可有效盤活存量資產(chǎn)，緩釋原始權(quán)益人流動(dòng)性壓力，紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)需求，進(jìn)一步助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)和資本市場(chǎng)信心提振。

海外經(jīng)驗(yàn)表明，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或可重塑商業(yè)模式，打通投融管退最后一環(huán)。比如，新加坡凱德集團(tuán)通過(guò)“私募基金/合資企業(yè)+房地產(chǎn)投資信托基金（PE/JV+REITs）”模式完成“投融建管退”全流程，并最終形成閉環(huán)。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年中國(guó)零售優(yōu)質(zhì)物業(yè)存量面積1.37 億平方米，其中主要集中于一線城市和強(qiáng)二線城市，分城市來(lái)看上海、北京、成都位居前三。目前，一線城市首層物業(yè)租金具有一定下行趨勢(shì)，2023年二季度租金水平相較2019年同期有所下降，但是降幅不大，仍然保持韌性。二線城市中，武漢、重慶和成都二季度首層物業(yè)租金較2019 年同期基本保持穩(wěn)定，南京和杭州租金水平略有下降。

一線城市中，上海2023Q2的空置率較2019年同期有所下降，北京、廣州和深圳的二季度空置率較2019年同期有所上升；但是除深圳外，三大一線城市二季度空置率均較上一季度環(huán)比改善。二線城市中，華東地區(qū)的南京和杭州空置率仍然保持較低水平，武漢和成都的空置率相對(duì)2019年同期有一定上升趨勢(shì)。

新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，除了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)文鼓勵(lì)景區(qū)項(xiàng)目發(fā)行REITs，各地方政府支持通過(guò)REITs 盤活當(dāng)?shù)卮媪炕A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。10 月6 日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于釋放旅游消費(fèi)潛力推動(dòng)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地區(qū)開展旅游項(xiàng)目收益權(quán)、旅游項(xiàng)目（景區(qū)）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)入市交易、備案登記試點(diǎn)工作。鼓勵(lì)在依法界定各類景區(qū)資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上，依托景區(qū)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

基于樂(lè)觀預(yù)期的話，旅游景區(qū)在發(fā)行REITs的探索過(guò)程中，其面臨的權(quán)屬?gòu)?fù)雜等問(wèn)題或有望在政策層支持下逐步解決，以旅游項(xiàng)目（景區(qū)）作為底層資產(chǎn)的新型公募REITs可能成為一類新的底層資產(chǎn)，助力市場(chǎng)擴(kuò)容增類。

一級(jí)市場(chǎng)申報(bào)有所加速

與此同時(shí)，盡管近期公募REITs 在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平平，但一級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目申報(bào)已有所加速。截至10月20日，近兩月來(lái)已經(jīng)申報(bào)并獲受理的公募REITs項(xiàng)目共計(jì)就有4個(gè)，分別包括華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。以上四個(gè)項(xiàng)目均為今年9月和10月間集中申報(bào)。

10月13日，根據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司的《公開募集基金募集申請(qǐng)注冊(cè)-華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金》已正式申報(bào)，證監(jiān)會(huì)狀態(tài)顯示為“接收材料”。這是目前南京首個(gè)公募REITs項(xiàng)目，也是華泰證券資管牽頭的首單產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域REITs項(xiàng)目。

此外，博時(shí)、嘉實(shí)、建信等三家管理人旗下項(xiàng)目的申請(qǐng)材料接受時(shí)間分別為9月22日、9月21日和9月4日。

其中，博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT有望成為天津首單公募REITs。該項(xiàng)目發(fā)起人為天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，原始權(quán)益人為天津泰達(dá)科技工業(yè)園有限公司，基金管理人是博時(shí)基金，財(cái)務(wù)顧問(wèn)是安信證券。博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT——底層資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，標(biāo)的資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園，對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值分別為104900萬(wàn)元和39900萬(wàn)元（均以2023年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日）。該REIT 合計(jì)估值144800萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2023 年7-12 月、2024 年和2025年的現(xiàn)金分派率分別達(dá)2.04%、4.25%和4.73%。

而嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT或?qū)⒊蔀槭讍嗡姽糝EITs。該項(xiàng)目原始權(quán)益人為中國(guó)電建水電開發(fā)集團(tuán)有限公司，基金管理人是嘉實(shí)基金，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為嘉實(shí)資本。根據(jù)相應(yīng)招募說(shuō)明書草案，嘉實(shí)中國(guó)電建REIT——底層資產(chǎn)類型為水力發(fā)電，標(biāo)的資產(chǎn)為五一橋水電站項(xiàng)目。底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值達(dá)114367.25 萬(wàn)元（以2023 年3 月31 日為評(píng)估基準(zhǔn)日），預(yù)計(jì)2023 年4-12 月和2024 年的現(xiàn)金分派率分別達(dá)5.22%和6.85%

建信金風(fēng)REIT則是全國(guó)首單民間投資清潔能源的REITs項(xiàng)目。9月4日上午，國(guó)新辦舉行的推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)透露，該項(xiàng)目由發(fā)改委向證監(jiān)會(huì)推薦，是推薦的首只民間投資清潔能源REITs項(xiàng)目。原始權(quán)益人為青島天潤(rùn)啟航投資有限公司，基金管理人為建信基金。

根據(jù)基金招募說(shuō)明書草案，建信金風(fēng)REIT初始投資于建信金風(fēng)江西贛州全南新能源資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券，通過(guò)資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體取得全南天潤(rùn)天排山新能源有限公司全部股權(quán)，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于江西省贛州市全南縣的天排山風(fēng)電場(chǎng)項(xiàng)目。公開資料表明，該項(xiàng)目決算總投資約8.7億元，于2014年12月取得贛州市發(fā)改委的批復(fù)，項(xiàng)目裝機(jī)容量10萬(wàn)千瓦，包括50臺(tái)2000千瓦的風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，一座110千伏升壓站以及一座綜合樓等配套工程，項(xiàng)目于2018年全容量并網(wǎng)發(fā)電，已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)5年以上。

此前，工銀瑞信和易方達(dá)各自申報(bào)的工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別于今年6月8日和6月14日獲受理。截至目前，這兩只公募REITs的最新審核狀態(tài)為已反饋和已問(wèn)詢。

另?yè)?jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況來(lái)看，10月以來(lái)陸續(xù)有上市公司更新了項(xiàng)目進(jìn)展。10 月12日，中國(guó)光大環(huán)境（集團(tuán)）有限公司發(fā)布公告，擬將部分附屬公司持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，于中國(guó)境內(nèi)證券交易所發(fā)行公募REIT；10月13日，建設(shè)銀行發(fā)布公告，其附屬公司建信住房擬以其持有的在北京、上海、蘇州的三個(gè)保租房項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs，且目前已獲得國(guó)家發(fā)改委受理。