界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在上周凌克辭任金地集團(tuán)董事長(zhǎng)消息公布后，金地集團(tuán)遭遇股債下跌，反映出當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況的顧慮。

10月23日，界面新聞從知情人士處獨(dú)家獲悉，金地集團(tuán)已經(jīng)提前撥付“華夏資本-金地火花長(zhǎng)租公寓2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)下“PR金地2”和“金地2次”的兌付款項(xiàng)，總額2.361億元。

該專項(xiàng)計(jì)劃是金地集團(tuán)控股的金地商置發(fā)行的長(zhǎng)租公寓ABS，發(fā)行規(guī)模為2.361億元，其中，次級(jí)規(guī)模為100萬(wàn)元，優(yōu)先級(jí)規(guī)模為2.351億元。在此之前已有過(guò)一次對(duì)付，本次的兌付本金為1.84億元，利息213.64萬(wàn)元，合計(jì)約1.86億元。

此次兌付后，該專項(xiàng)計(jì)劃下所有本金及利息已兌付完畢。

金地集團(tuán)的境內(nèi)債價(jià)格今天也有一定幅度回升。10月23日下午，金地集團(tuán)旗下境內(nèi)債“16金地02”、“21金地03”、“21金地01”均漲幅超20%，一度盤(pán)中臨時(shí)停牌。

除了這一筆長(zhǎng)租公寓ABS外，金地集團(tuán)在上周還如期兌付了共計(jì)7.89億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS，一周之內(nèi)正常兌付約9.75億元的債務(wù)。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，金地集團(tuán)在本月共有兩筆ABS債券到期，另外一筆為“長(zhǎng)城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)下“金地次02”和“金地優(yōu)02”的兌付款項(xiàng)。

該筆債券為購(gòu)房尾款A(yù)BS，本金額7.89億元，起息日為2022年1月18日，實(shí)際對(duì)付日為今年的10月18日。其中，次級(jí)規(guī)模3900萬(wàn)元，優(yōu)先級(jí)規(guī)模7.5億元，也于到期前兌付完畢。

數(shù)據(jù)顯示，在這兩筆債還完后，金地集團(tuán)還有債券存量規(guī)模約242.95億元，債券15筆，其中，公司債占比37.44%，中期票據(jù)占比62.56%，

這15筆債券中，有1筆債券將于今年11月12日到期，為20金地MTN004，為20億中期票據(jù)。

剩余有8筆債券將在2024年到期，總到期規(guī)模約121億元；另有3筆債券將在2025年到期，總規(guī)模為42億元；還有3筆債券于2026年到期，總規(guī)模為49.95億元。

今年8月11日，在如期兌付1190萬(wàn)美元的美元債票息后，金地集團(tuán)表示公司已度過(guò)了今年的償債高峰期，年內(nèi)所有公開(kāi)債券均已按期償付本金及利息，未出現(xiàn)債務(wù)逾期。

據(jù)金地集團(tuán)半年報(bào)顯示，截至今年上半年，公司有息負(fù)債合計(jì)1096億元，較2021年末下降12.7%；持有貨幣資金460.8億元，有息負(fù)債余額1096億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%。

而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2.14億元，同比下降96.51%；一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債與短期借款合計(jì)金額超414億元，在手現(xiàn)金約460.8億元。

雖然短期來(lái)看，在手貨幣資金能覆蓋明年到期的境內(nèi)債，但今年以來(lái)金地的營(yíng)收和利潤(rùn)仍面臨行業(yè)性的挑戰(zhàn)，同時(shí)融資方面也有壓力。

在融資渠道仍未全面恢復(fù)的背景下，對(duì)于將如何應(yīng)對(duì)明年的債券到期壓力，金地管理層在今年9月13日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，將努力探索更多的融資方式，根據(jù)資產(chǎn)狀況和公司經(jīng)營(yíng)情況開(kāi)展融資工作；而關(guān)于是否考慮重啟債券等問(wèn)題時(shí)，管理層稱會(huì)努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平。

從行業(yè)整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的償債壓力也很大。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，80家典型房企三季度預(yù)計(jì)有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，為年內(nèi)債券到期的第二大高峰，企業(yè)整體償債壓力仍然較大。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年10月房地產(chǎn)行業(yè)到期債券余額超七百億，信用債占比近半，今年上半年，TOP200房企中新增6家企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，如大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股首次宣布違約。

在銷售層面，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨壓力，金地集團(tuán)今年的銷售同比也有降幅，不過(guò)近期從環(huán)比上已有改善。

據(jù)金地集團(tuán)發(fā)布的9月份銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年9月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積68.6萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額131.0億元，同比均下降。從環(huán)比看，自三季度以來(lái)，金地集團(tuán)月度銷售業(yè)績(jī)已連續(xù)三個(gè)月回升。

今年1-9月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積669.0萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1219.3億元，銷售規(guī)模位居行業(yè)第十位。