文｜實習(xí)記者 朱簞
在國家推動超大特大城市穩(wěn)步實施城中村改造之際，廣州的城中村改造規(guī)劃也進(jìn)一步明確。
最新消息顯示，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》在10月24日正式獲得審議通過。
值得注意的是，廣州此次新的規(guī)劃提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率?！睆V州由此成為首個明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。
此前，廣州城中村改造的補(bǔ)償方式以回遷房安置為主，貨幣安置為輔?；剡w安置房需要通過搖號抽簽的方式分配給拆遷戶。
新提出的房票安置不同于以上兩種補(bǔ)償方式，相當(dāng)于將被征收的房屋通過估價轉(zhuǎn)化為貨幣，貨幣再以票據(jù)的形式補(bǔ)償給拆遷戶。拆遷戶在實名登記后，可以憑房票向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞，房票安置是一個大趨勢。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，加上地方財政比較緊張，未來拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫存去化。
不過李宇嘉強(qiáng)調(diào)，廣州的房票安置只是三種安置模式中的一種，不能強(qiáng)制性地要求拆遷戶選擇房票。要尊重被拆遷居民安置意愿選擇，一般會給就地安置（原址建設(shè)回遷房）、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置等多個渠道供選擇。
早在今年8月，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》就已經(jīng)流出，對房票安置的適用范圍、補(bǔ)償規(guī)則、核發(fā)、使用與結(jié)算等作了詳細(xì)規(guī)定，并透露實施房票安置后，城中村改造項目原則上不再新建安置房。
在該文件中，提到了房票票面金額由基礎(chǔ)補(bǔ)償金額+房票安置政策性獎勵等構(gòu)成，其中中心城區(qū)將給予2%的政策性獎勵，外圍區(qū)為5%，同時將發(fā)放3個月的臨遷費現(xiàn)金。
此外，房票還可以轉(zhuǎn)讓，使用期限為兩年，使用不完可以兌換成現(xiàn)金。同時房票所購買的商品房也享受一些“特權(quán)”，如不計入家庭限購套數(shù)，享受稅收減免。新購房屋也可以辦理子女入學(xué)手續(xù)，在新房交付前，可在原來的學(xué)區(qū)上學(xué)。
當(dāng)時，廣州市規(guī)劃和自然資源局回應(yīng)，近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。對于房票這種重大舉措，一經(jīng)通過，會第一時間對外公布。
廣州作為城中村改造相對成熟、且仍有大量城中村待改造的一線城市，房票安置將能起到一些積極效果，但也存在著一定的局限性。
李宇嘉認(rèn)為主要體現(xiàn)在兩方面。一是村民選擇房票安置的比例不能太樂觀。就廣州來看，村民選擇就地安置的可能性比較高。因為村民祖祖輩輩住在這里，鄉(xiāng)緣、血緣都在這里。此外，房票安置兌換到的商品房面積要比安置房面積要少，一般會打六折，對這個選擇居民接受度可能不高。關(guān)鍵是村民過慣了收租的生活，也希望維持“住一套、租兩套”的生活模式。
二是房票安置的匹配度可能不高。目前庫存主要集中在城市外圍，比如廣州外圍區(qū)域廣義庫存消化周期在5年左右，而近期推進(jìn)的城中村改造主要是主城區(qū)及靠近主城區(qū)的區(qū)域（番禹、黃埔、白云），這些區(qū)域目前庫存并不大。由于去年以來這些區(qū)域房價明顯下跌，村民多于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。
對于選擇房票安置的群體，李宇嘉認(rèn)為主要有三類：一是擁有多棟合法出租屋的，二是已經(jīng)遷出本村到外地（包括海外），三是希望子女能繼承商品房的。當(dāng)然，政策也會鼓勵比如房票安置的房源不限購、契稅減免，房價可以在市場價的基礎(chǔ)上打折扣等等。
截至目前，已有超過30個重點城市公布并實施房票安置政策，除了廣州之外，還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽，以及廈門、無錫、溫州等城市。
李宇嘉認(rèn)為，在一線城市中，大概率只有深圳會跟進(jìn)該政策，北京、上海城中村的改造量并不大。
廣州也是目前一線城市中對限購政策放松力度最大的城市。9月20日，廣州出臺樓市新政，不僅解除了大多數(shù)外圍區(qū)的限購，對主城區(qū)限購政策也有調(diào)整，外地戶籍社保要求從5年降低為2年。政策出臺后，樓市成交有明顯恢復(fù)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月1日至22日，廣州新房成交面積48.9萬平米，同比增長20.8%，其中取消限購區(qū)域成交量明顯提升，番禺、花都的銷售面積日同比增長都超過一倍。天河、荔灣等限購門檻降低區(qū)域成交也較為活躍，銷售面積同比增長72%和57%。
二手房方面，市場波動也較為明顯。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，10月2日至8日，全市二手房網(wǎng)簽數(shù)1516宗，環(huán)比下降24.46%；國慶假期結(jié)束后，10月9日至15日迎來了爆發(fā)式增長，網(wǎng)簽數(shù)2749宗，環(huán)比上升81.33%；10月16日至22日則小幅下降至2644宗。
整體來看，廣州樓市從9月放松限購以來，市場回溫明顯，特別是放松限購的區(qū)域成交量較為活躍，但中心區(qū)和外圍區(qū)域分化仍然存在。
從此房票安置政策的推出，或?qū)?/span>解決一部分安置需求。李宇嘉認(rèn)為，政策效果取決于最終的政策設(shè)計、扶持力度以及各區(qū)域未來商品房市場的走勢和預(yù)期。但目前看來，選擇房票安置的比例可能并不高，大概在30%左右。