文｜酒店觀察網(wǎng)
中高端酒店總是給人一種高大上的感覺，于是很多人會想當(dāng)然的認為這些酒店會很賺錢。
然而真實情況是，大多數(shù)星級酒店并不怎么賺錢，甚至一不留神就虧錢。
根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2019年中國星級酒店的利潤總額是55.59億，而當(dāng)年星級酒店的數(shù)量是8920家。那么平均每家利潤只有62萬元！
區(qū)區(qū)62萬對于動輒上億的投入，這能叫賺錢嗎？
除此之外，我們還要清楚，任何市場都符合二八法則，也就是賺錢的是少數(shù)，大多數(shù)則是虧錢的。因此，中國星級酒店的利潤其實只來自那些少數(shù)酒店。
咱們光從各個省份星級酒店的利潤分布就能看出一二。往往是經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，酒店越容易賺到錢。
既然不怎么賺錢，為啥那么多人搶著想去開呢？
接下來我們就深度探討一下原因。
1、為什么星級酒店很難賺錢？
酒店的星級越高，回報周期往往就越長，10年以上是非常常見的，畢竟大部分酒店的凈利潤率都達不到10%！考慮到在運營過程中，還要不斷的再投入資金進行維護和改造，即便利潤看起來還行，但現(xiàn)金流常常都是吃緊的。如果再遇上經(jīng)濟衰退、疫情之類的宏觀大事件，幾年賺的都不夠一年虧的。
有沒有賺錢的呢？當(dāng)然是有的。
通常都是那些擁有核心資源的酒店，其中最重要的資源就是物業(yè)所處的位置是否具備競爭優(yōu)勢，以及物業(yè)本身在硬件上的先天條件。然而，好東西總是稀缺的。
咱們可以粗略的算一筆賬。（只是粗略的算，請不要較真）
假設(shè)一個坐標深圳的五星級酒店，地價5000萬，投資8個億；（這在深圳算便宜的）
300個房間，平均房價1000元，入住率80%。這個房價已經(jīng)不低了，而且入住率是相當(dāng)?shù)陌簟?/p>
那么一年客房收入8760萬，假設(shè)客房和餐飲等其他收入對半開，總收入就是1.75億。
綜合毛利率按50%算，就只剩8760萬了。
銷售和管理費用假設(shè)為20%，就只剩5250萬了。
前期投入的8.5億（包括地價）還需要折舊攤銷呢。我們按40年來分攤吧，每年也要吃掉2125萬。（實際上不可能按40年折舊攤銷）
現(xiàn)在只剩下3125萬了。
接下來還有稅，維修基金成本和雜七雜八的費用，咱們按5%計算。然后就只剩2250萬了。
對了這還沒有貸款的利息，通常開發(fā)這樣的酒店，一般的資金都是貸款來的。即便不算上這些利息，投入8.5億，年回報率只有2.65%。
粗略一算，其實就明白為啥星級酒店很難賺錢了。那么問題就來了，既然這么難賺錢，為啥還有這么多人愿意開呢？
2、開星級酒店到底是為了啥？
世界上有很多東西都是醉翁之意不在酒。比如：開奶茶店不是為了賣奶茶而是為了吸引加盟商；買豪車不是為了享受，而是為了彰顯自己有錢，然后行騙。
開星級酒店，尤其是高星級酒店同樣如此。
首先，地方政府有硬性要求。
某些地方政府在售賣這塊土地的時候就硬性要求必須引進國際五星級酒店，甚至對于每平方造價都有硬性要求。
但這種要求顯然不是市場化的，是很難匹配市場需求的。很多小地方根本就消費不起五星級酒店，那么開業(yè)后，虧損是必然的。
這些小地方政府可能會說他們是要打造一個產(chǎn)業(yè)鏈集群，要招商引資，所以少不了一個像樣的星級酒店。然而這種計劃性的規(guī)劃，大概率會被市場打臉。
第二，提升周邊地價。
在一個沒有地段優(yōu)勢的地方，開發(fā)商運營一個酒店通常都是虧本的。但是一個五星級酒店出現(xiàn)在樓盤附近，就能提升周邊樓盤的檔次，從而提高住宅的價格（包括地價）。
酒店雖然虧錢，但住宅上賺到的溢價可能會彌補好幾倍酒店的損失。這一招被當(dāng)年的石油大王洛克菲勒玩得相當(dāng)溜。聯(lián)合國成立之初，手里沒錢，連辦公的地點都搞不定。此時剛剛經(jīng)歷過二戰(zhàn)，大多數(shù)國家也沒錢贊助聯(lián)合國。
此時洛克菲勒得知消息后，決定出資870萬美元，在紐約這種寸土寸金的地方買了一塊地，并無償捐給聯(lián)合國。與此同時，洛克菲勒把周邊的地皮一起買了下來。
聯(lián)合國大廈建成后，周邊的地價就開始飆升。洛克菲勒從中賺了超出投資額十倍的收益。只不過嘛，一個五星級酒店的影響力跟聯(lián)合國大廈不能相提并論。這一招在房價連續(xù)上漲的時期是比較管用的，因為群眾買房的熱情太高漲，隨便建個啥物業(yè)，銷售都能讓群眾相信房價會繼續(xù)漲。
然而，一旦房價出現(xiàn)拐點，能不能抬升周邊房價，還得看能否形成成熟稀缺的商圈。從中國過去的經(jīng)驗來看，大部分這類酒店物業(yè)都無法提升周邊房價。甚至由于地段太差，房子根本賣不掉，酒店也完全運營不下去。
第三，開發(fā)商避稅。
開發(fā)商賣掉房屋后，賺了不少錢，于是土地增值稅、所得稅等一系列稅收就來了。
碧桂園在疫情前三年的所得稅都高達300億以上，凈利潤才500億左右。因此，開發(fā)商有很強烈的避稅動機！此時，他們可以把利潤填到酒店里來，自持不賣。這樣一來，利潤變成了凈資產(chǎn)，稅也不用交了。
變成凈資產(chǎn)有啥好處呢？
第四，資本市場割韭菜。
利潤變成凈資產(chǎn)后，利潤表和資產(chǎn)負債表都變得更好看了。不僅如此，財報漂亮，信用評級也上調(diào)了，融資成本也跟著降低。此時，大概率能拉抬股價。大股東和管理層就可以在股市上套現(xiàn)了。
如果公司沒上市，也沒關(guān)系，反正信用評級上調(diào)了，可以發(fā)一些低息債券，然后找機構(gòu)打包成理財產(chǎn)品往外賣。
第五，獲得抵押貸款。
開發(fā)商還可以拿酒店去銀行抵押，拿到錢以后，繼續(xù)拿地蓋房子收預(yù)付款。這種方式多滾幾圈，開發(fā)商的杠桿率就會飆升到非常恐怖的位置。
第六，幫地方政府排憂解難。
各地政府的財政都比較緊張，都指望著賣地創(chuàng)造財政收入，如果開發(fā)商能將地價拉起來，地方政府當(dāng)然是舉雙手贊成。
幫領(lǐng)導(dǎo)解決問題后，開發(fā)商自然也能從中拿到一些好處。
第七，資產(chǎn)處置。
如果酒店運營得比較好，有充沛的現(xiàn)金流收入，就可以把酒店做成資產(chǎn)包上市交易。REITs基金就屬于其中一類。于是，開發(fā)商就順利脫手了，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作。
當(dāng)然，這屬于高級玩法，普通開發(fā)商玩不轉(zhuǎn)。
咱們看到最近不少酒店品牌方都在出售自己的物業(yè)，一旦被投資者接手后，品牌方還可以繼續(xù)為這些酒店物業(yè)做運營和管理，不僅實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，每年還能收取穩(wěn)定的管理費。
2023年10月，錦江酒店擬出售時尚之旅，估值作價16.55億元。這就是一種資產(chǎn)處置，賣掉不賺錢的資產(chǎn)，換取利潤率更高的酒店管理費。
以上這七點就是市場熱衷于開星級酒店的主要原因。
3、高端酒店面臨新格局
2019年，高端酒店數(shù)量達到峰值后，開始衰減。
除了疫情的原因外，房地產(chǎn)衰落是另外一個重要原因。
前幾年盲目開發(fā)的很多酒店物業(yè)不少都遭遇到經(jīng)營困難，最終會被市場淘汰。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流危機后，也不得不打包出售，用于償債！
未來，高端酒店的發(fā)展會逐漸回歸理性，回歸運營本身。
更可能的商業(yè)模式是：
有資金的人提供收購資金。
有資產(chǎn)處置能力的人幫出資人選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重新改造，提升物業(yè)硬件的盈利能力。
請有實力的品牌方管理和運營物業(yè)。
在那個房地產(chǎn)狂飆的年代，大家都在醉翁之意不在酒，實際上是一種資源和效率的浪費。它一方面開發(fā)了大量低價值的物業(yè)，這些物業(yè)沒有辦法產(chǎn)生回報，是一種資源浪費。
另一方面，它加重了開發(fā)商的債務(wù)負擔(dān)，這個債務(wù)負擔(dān)隨著房地產(chǎn)暴雷，傳遞到了整個地產(chǎn)鏈，給大量企業(yè)帶來損失，也打擊了市場信心。
這也拖累了宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的速度，使得消費需求不足。需求不足也會反作用到酒店行業(yè)上，尤其是商務(wù)出行的需求。
總而言之，高端酒店在跟隨經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇的同時，內(nèi)部也會經(jīng)歷慘烈的淘汰賽！
開發(fā)商留下的爛攤子會怎么樣呢？
優(yōu)質(zhì)物業(yè)被哄搶，對于那些劣質(zhì)物業(yè)，會有很多資產(chǎn)處置的高手，上演八仙過海各顯神通！他們會想方設(shè)法將這些劣質(zhì)物業(yè)的盈利能力提高，然后賣個好價錢。如果實在不能提高，就壓低價格收購，然后包裝一下賣給下一個接盤俠。