文|酒管財(cái)經(jīng) 南川
編輯|阿鑫
近些年，輕資產(chǎn)越來越成為酒店轉(zhuǎn)型的主旋律。存量時(shí)代下，輕資產(chǎn)賽道已經(jīng)非常擁擠，當(dāng)一眾酒店品牌圍坐在一起討論如何從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)，頭部酒店集團(tuán)步伐屢屢“輕”快的大背景下，君亭卻還在堅(jiān)持直營做重的擴(kuò)張模式。
不過，“小而美 ”的君亭近年來也遇到了在規(guī)模和品質(zhì)上的選擇難題。是堅(jiān)持直營還是放開加盟，君亭的戰(zhàn)略似乎有所松動。
10月26日，君亭酒店發(fā)布了三季度業(yè)績公告，從財(cái)報(bào)以及君亭近來的一系列動作來看，輕重并舉或是其擴(kuò)張新路徑。
如今的君亭很可能既要“輕資產(chǎn)”的面子，又要“重資產(chǎn)”的里子，這讓酒店行業(yè)看到了不一樣的發(fā)展模式。
01 略受直營拖累，但總體向好
最新披露的財(cái)報(bào)顯示，2023年前三季度營收約3.82億元，同比增加54.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約2397萬元，同比減少7.54%；基本每股收益0.12元，同比減少14.29%。
其中，2023年Q3，君亭實(shí)現(xiàn)營收1.61億元，同比增長50.23%，歸母凈利潤387.76萬元，同比減少65.36%。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，其毛利率約為40%，較2019年同期有所提升但環(huán)比Q2有所下滑，這導(dǎo)致其凈利率低于預(yù)期。
可見，其業(yè)績相對承壓。
利潤表現(xiàn)下滑，《酒管財(cái)經(jīng)》通過觀察發(fā)現(xiàn)，主要由于兩方面原因：
1、新增直營店爬坡影響
今年第三季度，君亭直營擴(kuò)張加速，籌建項(xiàng)目（北京華僑、杭州學(xué)院、重慶大世界項(xiàng)目）在租賃日開始即確認(rèn)租金，導(dǎo)致管理費(fèi)用承壓，估算預(yù)計(jì)帶來單季 1000 萬左右影響。
銷售費(fèi)用占收入比率7.43%，同比增長1.26%,管理費(fèi)用占收入比率15.07%，同比增長3.75%。
此外，《酒管財(cái)經(jīng)》了解到兩家君瀾酒店由輕資產(chǎn)的管理輸出門店轉(zhuǎn)為租賃經(jīng)營的直營門店，也帶來了一定的租金增量，而度假酒店成本結(jié)構(gòu)與直營酒店有差異，同收入下盈利貢獻(xiàn)相對有限。
畢竟，直營模式下，酒店需要承擔(dān)土地租金、人力以及折舊攤銷等固定成本費(fèi)用支出，其經(jīng)營杠桿勢必會被抬高。
2、資產(chǎn)處置收益拖累
今年第三季度，君亭主動減少經(jīng)營物業(yè)轉(zhuǎn)租賃等其他非核心業(yè)務(wù)，將匯和君亭酒店轉(zhuǎn)租商業(yè)物業(yè)退還原業(yè)主。
根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，確認(rèn)的應(yīng)收未來12年租賃期內(nèi)租金差價(jià)余額1034.66萬元一次性計(jì)入當(dāng)期損益，對凈利潤影響較大。
不過，君亭三季度運(yùn)營業(yè)績的整體表現(xiàn)仍然亮眼。
其中，ADR/RevPAR均超越2019年同期，開店表現(xiàn)符合預(yù)期。
2023年Q3，君亭直營酒店平均出租率為69.79%，同比增長8.83%，較2019年同期增長35%；
平均房價(jià)每間530元，同比增長26.43%，較2019年同期增長24.61%；
RevPAR為每間369.89元，同比增長44.75%，較2019年同期增長25.24%。
不難看出，君亭在客房運(yùn)營上仍有較為強(qiáng)勁的運(yùn)營能力。
02 輕重并舉，但仍以直營為主
開店節(jié)奏上，君亭也是穩(wěn)步推進(jìn)，但仍是直營先行。
從具體數(shù)據(jù)來看，2023年Q3，君亭新增簽約酒店15家，新開業(yè)酒店17家，其中君亭直營酒店3家，君瀾酒店5家，景瀾酒店5家。
截至2023年第三季度末， 君亭在營店 213 家（君亭 63 家/君瀾 113/景瀾 37 家），客房數(shù)量 4.2 萬；待開業(yè)酒店 175 家，客房數(shù)量 3.8 萬。
從開店布局來看，君亭仍堅(jiān)持以直營店形式重點(diǎn)突破核心城市，完成全國化布局，君瀾景瀾繼續(xù)加強(qiáng)外部合作。
其中，君亭品牌已完成北京、珠三角、西南三個(gè)區(qū)域的直營項(xiàng)目落地；
君瀾度假圈在大本營江南度假圈布局最多，集中在江蘇、浙江、安徽、江西四個(gè)省份，在北方度假圈跨越北京、河北、陜西三地，用穩(wěn)固的“三角形”搭建北方度假圈的根基；
西南度假圈則在四川、云南分別落子，此外還積極拓展西部地區(qū)；
景瀾品牌重點(diǎn)開拓江浙區(qū)域?yàn)橹鳎?、閩地區(qū)為輔。
總體來看，過去君亭的業(yè)務(wù)幾乎都集中在長三角一帶，如今，已開始逐步向全國進(jìn)發(fā)。
《酒管財(cái)經(jīng)》了解到，在華南、西南、華北市場，君亭已在相繼籌備項(xiàng)目。
在上半年業(yè)績說明會上，君亭管理層表示:
君亭希望追求質(zhì)的發(fā)展同時(shí)，進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展的運(yùn)作。產(chǎn)品經(jīng)過市場檢驗(yàn)后，再推向加盟市場。除君亭尚品外，內(nèi)部也將持續(xù)探討其他品牌開放加盟的可能性。
不難看出，君亭試圖以中高端直營模式酒店為核心，再通過自有品牌拓店與外延并購實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的路徑已相當(dāng)明確。
通過輕重模式并駕齊驅(qū)，君亭試圖開啟由華東輻射至全國范圍的規(guī)模化布局，以實(shí)現(xiàn)品牌版圖擴(kuò)大延伸。
對“重”了許久的君亭來說，能邁出“輕”這一步，已經(jīng)不易。
不過，從財(cái)報(bào)表現(xiàn)不難看出，直營店的擴(kuò)張速度會明顯落后于受托管理，且毛利率也遠(yuǎn)低于受托管理店。
如今，在連鎖酒店瘋狂擴(kuò)張、中高端市場份額不斷被競爭對手蠶食的大背景下，依舊保持直營先行的君亭還能堅(jiān)持多久呢？
03 慢工出細(xì)活，正是君亭打造的差異化
從品牌發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張來看，各大酒店集團(tuán)在上半年加快了擴(kuò)張步伐，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上多數(shù)傾向于集中資源發(fā)展中高端市場。
錦江酒店則新開業(yè)585家，開業(yè)退出酒店204家，凈增開業(yè)酒店381家，中端酒店的開業(yè)占比達(dá)到56.9%；
首旅酒店中高端酒店新開96家，其中高端酒店數(shù)占比提升至25.89%，中高端酒店房間量占比提升至37.41%，新開直營酒店僅8家；
華住集團(tuán)上半年新開業(yè)酒店凈增207家，其中二季度新簽約酒店超1000家，創(chuàng)歷史新高；
亞朵新開業(yè)102家，其中加盟酒店的占比高達(dá)96.8%；
而君亭上半年新開業(yè)僅4家，簽約35家。
外部環(huán)境顯然已在促使著君亭不得不快起來，其固守的中高檔領(lǐng)域已經(jīng)成為兵家必爭之地。
可實(shí)際上，《酒管財(cái)經(jīng)》早有發(fā)現(xiàn)，君亭的“慢”是刻在骨子里的。
君亭酒店成立于2007年，16年卻僅開業(yè)63家酒店，相比于同行“跑馬圈地”式的擴(kuò)張，其開店速度緩慢。
在君亭的一系列品牌打造中，慢工出細(xì)活的特征更加明顯。
在行業(yè)都在踐行輕資產(chǎn)的時(shí)候，夜泊秦淮君亭酒店系列，則致力于“做重”，打造一泊一旅的新型城市文旅酒店；
力圖走向標(biāo)準(zhǔn)化路徑的高端品牌Pagoda，基于“一店一品”的策劃設(shè)計(jì)，君亭酒店才能打造差異化的競爭優(yōu)勢。
這些服務(wù)品質(zhì)和產(chǎn)品上的打磨，是急不來的慢功夫。
擴(kuò)張速度慢，也就有更多時(shí)間和精力投入在管理和服務(wù)質(zhì)量上，差異化也就更加明顯。
數(shù)據(jù)，或許更加能夠直觀的反映君亭強(qiáng)大的產(chǎn)品力。
君亭直營模式的毛利率雖然不高，但凈利率始終穩(wěn)定保持在10%以上，處于絕對領(lǐng)先地位。
此外，君亭的直營店單店收入也遠(yuǎn)超首旅、錦江、華住。
君亭并不“輕”的品牌基因，看上去確實(shí)為其帶來了好處。
當(dāng)下，國內(nèi)中高端酒店已“內(nèi)卷”進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。
當(dāng)下的中高端酒店市場，雖然君亭在規(guī)模上并沒有顯著優(yōu)勢，但在品牌文化的塑造以及用戶體驗(yàn)的打造上，還是有一定競爭優(yōu)勢的。
雖然，當(dāng)下國內(nèi)酒店行業(yè)總體趨勢是從過去的不可持續(xù)的、消耗資源的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向可持續(xù)的、租賃物業(yè)、重管理輸出與品牌輸出的輕資產(chǎn)模式。
但輕資產(chǎn)的模式下，很多酒店都急于投入輕資產(chǎn)的浪潮，忙于跑馬圈地卻忽視了品牌建設(shè)與管理能力的打造。
缺乏“重”的錘煉，酒店僅有品牌與故事，會很難接地氣。
酒店要想撐起“輕資產(chǎn)”，還得“重實(shí)力”。
不管是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，只是酒店的發(fā)展模式，沒有一個(gè)模式可以套用所有品牌，在模式選擇的背后，是酒店基因與自身實(shí)力的完美結(jié)合。
每一個(gè)品牌都無法憑一己之力洗牌市場，能做的就是跟上潮流，通過打磨產(chǎn)品、刷新理念慢慢滲透入市場，然后生根發(fā)芽，最后在市場中綻放。
君亭未來走的，是一條既重且輕、輕重并舉的道路。
到底是走輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)模式，這都不重要，重要的是君亭未來如何走好這條路。
希望君亭能在中高端酒店行業(yè)紅海中“殺”出一片藍(lán)海，開創(chuàng)酒店發(fā)展的另一種可能。