文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨

房地產(chǎn)行業(yè)銷售復(fù)蘇乏力，房企整體業(yè)績(jī)?nèi)悦媾R挑戰(zhàn)，部分央國(guó)企也不例外。

10月29日，央企中交地產(chǎn)發(fā)布第三季度公告，第三季度營(yíng)業(yè)收入27.87億元，較上年同期減少0.74%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-4.63億元，同比減少79.23%。

今年前三季度，中交地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入115.5億元，較上年同期減少24.26%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-10.32億元，上年同期虧損1.74億元。

截至本報(bào)告期末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1438.86億元，較上年末增加4.79%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.54億元，較上年末減少31.54%。

前三季度，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售金額297.02億元，較上年同期減少14.37%，權(quán)益口徑簽約銷售金額215.67億元，較上年同期減少10.10%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積134.39萬平方米，較上年同期減少13.49%。

綜合前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，中交地產(chǎn)銷售額、營(yíng)收和利潤(rùn)均下滑的表現(xiàn)并不意外。

今年以來，上市房企的業(yè)績(jī)普遍承壓，今年上半年A股上市房企中超過六成凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑甚至虧損，同時(shí)銷售層面的季度分化、城市差異也是顯著特點(diǎn)。

在行業(yè)大勢(shì)下，企業(yè)更難言逆流而上，所能做的也就是集中于保項(xiàng)目交付和銷售回款，盡可能改善現(xiàn)金流狀況和負(fù)債表現(xiàn)。

在償債能力方面，截至三季度末，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為87.29%，相比上年末上升1.16個(gè)百分點(diǎn)；有息資產(chǎn)負(fù)債率30.13%，相比上年末下降1.33個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，中交地產(chǎn)的全口徑簽約銷售額和回款額較去年同期有一些提升，但三季度市場(chǎng)狀況恢復(fù)弱于預(yù)期，整體銷售額仍低于去年同期。

由于一些項(xiàng)目銷售不暢、中交地產(chǎn)不僅面臨較大的去化壓力，還需要繼續(xù)計(jì)提壞賬。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至三季度期末，中交地產(chǎn)合并計(jì)提減值準(zhǔn)備的金額21.35億元，較期初增加11.79%，本期計(jì)提3.14億元。其中，應(yīng)收賬款壞賬本期計(jì)提287.48萬元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備本期計(jì)提3.11億元。

計(jì)提壞賬增多，導(dǎo)致中交地產(chǎn)的利潤(rùn)率大幅下滑。2023年前三季度，中交地產(chǎn)的毛利率僅為5.08%，同比下降6.37個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-8.29%，較上年同期下降9.12個(gè)百分點(diǎn)。

在新業(yè)務(wù)層面，最近兩年，中交地產(chǎn)也加強(qiáng)了在代建方面的拓展。去年5月初，中交地產(chǎn)宣布聘任劉輝為公司代建板塊的總經(jīng)理。劉輝曾任世茂集團(tuán)副總裁、華北區(qū)域董事長(zhǎng)兼總裁。

中交地產(chǎn)當(dāng)前的董事長(zhǎng)李永前曾在綠城中國(guó)任職五年，對(duì)于綠城在代建方面的發(fā)展有清晰的認(rèn)識(shí)。因此最近幾年，中交地產(chǎn)也希望在代建業(yè)務(wù)方面有所突破，但進(jìn)展卻不如預(yù)期。

今年6月，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近三年，其代建業(yè)務(wù)收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比重約為0.1%，占比較低；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)的主要原因?yàn)椴糠猪?xiàng)目收入未達(dá)到確認(rèn)條件。

在2020-2022年度代建業(yè)務(wù)收入保持上升趨勢(shì)，主要系近年來充分利用中交集團(tuán)主業(yè)優(yōu)勢(shì)與合作方資源，積極布局代建業(yè)務(wù)。

中交地產(chǎn)當(dāng)時(shí)表示，公司尚未實(shí)際開展融資代建業(yè)務(wù)。至于原因，產(chǎn)品溢價(jià)能力不足可能是一方面。

除了代建業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢外，中交地產(chǎn)這兩年在行業(yè)調(diào)整期引入部分職業(yè)經(jīng)理人后，也暫時(shí)未看到對(duì)公司業(yè)績(jī)有明顯的提升和改善。

最近兩年，多位來自民營(yíng)房企的職業(yè)經(jīng)理人加盟中交地產(chǎn)。原陽光城遼寧區(qū)域總裁顏龍，加入中交地產(chǎn)擔(dān)任投資管理部總經(jīng)理；原萬達(dá)規(guī)劃院副院長(zhǎng)葛寧，擔(dān)任中交地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理；原宋都地產(chǎn)西南區(qū)總經(jīng)理馮瀟，加入擔(dān)任中交地產(chǎn)成本管理中心總經(jīng)理等。

房地產(chǎn)行業(yè)下行的大趨勢(shì)下，中交地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目銷售情況不及預(yù)期，不過在負(fù)債管控方面，作為央企仍然具有一定優(yōu)勢(shì)，在融資和債務(wù)兌付方面較大多數(shù)民營(yíng)房企表現(xiàn)要正常。

中交地產(chǎn)在半年報(bào)中曾表示，下半年將加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債等關(guān)鍵指標(biāo)管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務(wù)到期償還，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在融資環(huán)境尚未完全回暖的當(dāng)下，資源更多的向央國(guó)企傾斜，作為央企的中交地產(chǎn)也具有融資優(yōu)勢(shì)。今年上半年，中交地產(chǎn)成功發(fā)行上半年成功發(fā)行公司債、中票、供應(yīng)鏈ABS，合計(jì)超170億元。

下半年中交地產(chǎn)也繼續(xù)發(fā)行了不少債券。10月17日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告，擬公開或非公開發(fā)行不超過人民幣43億元（含43億元）公司債券。本次發(fā)行公司債券不向公司股東優(yōu)先配售，期限不超過5年（含5年）。

對(duì)于當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，中交地產(chǎn)也提到了風(fēng)險(xiǎn)問題，包括資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決，還有產(chǎn)品溢價(jià)能力不足等。