界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

在今年9月1日?qǐng)?zhí)行商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京又繼續(xù)對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》明確，自2023年11月1日（含）起，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況，即“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

根據(jù)《通知》，為支持居民剛性和改善性住房需求，體現(xiàn)公積金制度公平性、互助性、普惠性，經(jīng)北京住房公積金管理委員會(huì)第二十九次全體會(huì)議批準(zhǔn)，對(duì)住房公積金個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款）中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。

其中，首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房的或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款。

《通知》自2023年11月1日起施行。自2023年11月1日（含）后受理的公積金貸款申請(qǐng)，按調(diào)整后政策執(zhí)行。

今年9月1日，北京宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。但該政策針對(duì)的是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，北京住房公積金貸款政策仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，其中“貸”指的是，在人行征信系統(tǒng)中全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，如果說(shuō)原來(lái)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)房認(rèn)貸還認(rèn)離婚，那么新標(biāo)準(zhǔn)可以簡(jiǎn)單概括為認(rèn)房認(rèn)公（公積金貸款記錄）認(rèn)離婚。新標(biāo)準(zhǔn)摒棄了對(duì)購(gòu)房者商業(yè)貸款記錄的審查，只核實(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的公積金貸款記錄，這一點(diǎn)與上海此前發(fā)布的公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似。但對(duì)于之前使用過(guò)一次公積金貸款且已結(jié)清的職工來(lái)說(shuō)，北京的政策還是相對(duì)保守。

北京鏈家研究院分析稱(chēng)，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中選擇公積金或公積金組合貸款的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，本年度二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

冷會(huì)還表示，此次公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是對(duì)9月份商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的有效補(bǔ)充，將惠及本市無(wú)房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。

新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類(lèi)購(gòu)房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會(huì)降低他們的貸款成本，其對(duì)市場(chǎng)的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

政策調(diào)整后，將有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，不僅可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，還能有效降低購(gòu)房成本，減輕購(gòu)房者壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒，從而進(jìn)一步激活樓市。

北京鏈家研究院算了一筆賬。

以貸款60萬(wàn)、25年還清（等額本息）為例做一個(gè)付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個(gè)人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應(yīng)的月供為2876.57元/月，利息總額為26.3萬(wàn)元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元/月，利息總額為30.84萬(wàn)元。如果是純商業(yè)貸款，目前北京市場(chǎng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個(gè)基點(diǎn)），相應(yīng)的月供為3420.7元/月，利息總額為42.62萬(wàn)元。

在此次新標(biāo)準(zhǔn)施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬(wàn)元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬(wàn)元。

一個(gè)更為直觀的例子，如果某職工要購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為400萬(wàn)元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬(wàn)，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬(wàn)。

新標(biāo)準(zhǔn)施行后可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬(wàn)，商貸部分貸140萬(wàn)，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬(wàn)。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬(wàn)元，購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)和總購(gòu)房成本都將有明顯下降。

值得注意的是，同為一線(xiàn)城市的上海已經(jīng)在公積金貸款政策率先放松。10月17日，上海市住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確自10月30日起繳存職工家庭名下無(wú)本市住房、在全國(guó)未使用過(guò)公積金貸款或首次使用已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

10月25日，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市標(biāo)杭州也對(duì)公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，主要從優(yōu)化首套和二套房限制條件、降低首付比例、增加二手房貸款年限等方面做了具體規(guī)定，大大降低剛需購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

從今年以來(lái)的政策走向看，公積金貸款政策認(rèn)定調(diào)整已成為趨勢(shì)，各城市在對(duì)商貸政策調(diào)整后，公積金貸款政策還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。