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“城市更新很復(fù)雜”,看超大城市政府、參與企業(yè)如何應(yīng)對 ?

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“城市更新很復(fù)雜”,看超大城市政府、參與企業(yè)如何應(yīng)對 ?

城市更新既要服務(wù)于當(dāng)前人居環(huán)境的提升、經(jīng)濟的發(fā)展、商業(yè)消費的活力,還要滿足城市未來需求。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 彭飛

又一個世界城市日來臨,如何加快轉(zhuǎn)變超大特大城市的發(fā)展,實施更新行動,共建可持續(xù)的城市未來,是接下來的新命題。

近年以來,隨著城市更新相關(guān)配套政策從中央到地方的不斷落地和實施,各地積極探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制、可持續(xù)模式和配套支持政策等,已取得初步成效,并通過推進城市更新地方試點工作,形成了一批地方城市更新可復(fù)制的經(jīng)驗做法。

在超大城市上海,城市更新是基于國際經(jīng)驗明確了四大類型區(qū)域的更新策略建議,包括中心城有機更新、風(fēng)貌街坊保護更新、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型更新和街道公共空間微更新。

在10月29日舉行的2023全球城市論壇上,中國城市治理研究院城市更新保護創(chuàng)新研究中心主任王林指出,新發(fā)展時期的城市更新模式與以往相比,無論是更新理念、內(nèi)涵與目標(biāo),還是更新方式、任務(wù)以及機制,均發(fā)生了巨大變化。

“更新理念上更強調(diào)整體性、系統(tǒng)性和持續(xù)性,更新機制上更強調(diào)政府、市場和社會的共同參與。”王林認(rèn)為,如何評價城市更新項目,是否有評價原則與方法,是否能夠建立評價體系以及能否形成評價標(biāo)準(zhǔn),十分重要且關(guān)鍵。

另一個超大城市廣州近日還通過了專門的城市更新規(guī)劃。10月24日,廣州公布的《城市更新專項規(guī)劃》、《城中村改造專項規(guī)劃》中,提出了廣州城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分布策略。文件明確,規(guī)劃至2035年,廣州累計推進城市更新約300平方公里,擬推進舊改項目291個。

廣州市規(guī)劃和自然資源局方面表示,兩個文件順利審議通過標(biāo)志著廣州城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障等多個方面邁上一個新臺階,成為指導(dǎo)廣州面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

廣州城中村。圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

“城更三維度”:社會、經(jīng)濟、環(huán)境

清華大學(xué)副教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會城市更新分會副主任唐燕認(rèn)為,城市更新離不開三個維度,社會、經(jīng)濟和環(huán)境。

“社會是關(guān)注人的問題,經(jīng)濟則是產(chǎn)業(yè)和錢,而環(huán)境講的就是空間品質(zhì)的問題,”唐燕表示,這三個維度在城市更新的評價研究中,都是非常重要的指標(biāo)。

不過,由于城市更新的本身的復(fù)雜性,評估的難度系數(shù)很高。特別是經(jīng)濟維度的評估,城市更新是一個新陳代謝的過程,可能一個項目在實施三年后還不錯,但10年后情況可能就變了,或許等20年再評估它又是一個成功的項目,需要足夠的智慧去開展評估。

上海市規(guī)劃資源局政研科技處處長范宇認(rèn)為,如果從城市空間發(fā)展的新格局和城市空間規(guī)劃管理的新邏輯這兩個方面來看,有四個維度值得思考,功能維護、城市人民、產(chǎn)權(quán)變化和城市運營成本收益。

與唐燕觀點相近,范宇表示第二個維度“人”需要特別重視?!俺鞘幸嫦蜃约旱木用?,強調(diào)更加包容、公正,也即人民哲學(xué)。所以在進行城市更新時,在調(diào)整城市空間形態(tài)時,這個維度是必須思考的。”

上海市住建委城市更新處副處長沈貽從項目角度提出三個維度,即人民城市、地區(qū)產(chǎn)業(yè)更新和利潤提升、傳承與創(chuàng)造優(yōu)勢。關(guān)于產(chǎn)業(yè)更新這一塊,當(dāng)前上海正在大力推進,城市更新需要產(chǎn)業(yè)支撐,也需要作為城市更新中的一項指標(biāo)去做去實現(xiàn)。

城市更新離不開土地,上海市土地交易中心副主任盧為民認(rèn)為,當(dāng)前國內(nèi)實行的是最嚴(yán)格的土地管理制度,而城市更新需要利用土地來推新和保障城市更新。

在城市更新背景下,目前的土地利用政策或土地供應(yīng)政策存在一些創(chuàng)新路徑和方向。首先是由單一供應(yīng)轉(zhuǎn)向組合供應(yīng),比如原來是單一的資源供應(yīng),可將土地與部分礦產(chǎn)資源等組合供應(yīng),達(dá)到統(tǒng)一開發(fā)保護的能力。

“在組合供應(yīng)里,還包括不同用途的土地供應(yīng)。比如說住宅、商業(yè)、辦公用地過去是單獨供應(yīng),以后可能就是混合用地供應(yīng)越來越多;還有一種就是地上、地下、地表綜合供應(yīng)。這是一個趨向?!?/p>

盧為民表示,土地供應(yīng)的第二個趨向是用途限制或用途管制向用途轉(zhuǎn)換。城市更新中會涉及到大量的土地用戶轉(zhuǎn)換或建筑城鄉(xiāng)建筑的功能轉(zhuǎn)換,在這個轉(zhuǎn)化過程中涉及到主力供應(yīng)的問題,就是存量土地的價格、年限等,怎么轉(zhuǎn)換、年限怎么定等這一系列的土地利用問題,都要解決才行

另外,土地的成片開發(fā)向自由置換也是趨勢?!皣覍用嬉呀?jīng)有多個文件提出,探索土地置換,來解決一些零星低效的用地?!辈⑶遥€可以探索增量供應(yīng)向存量供應(yīng)轉(zhuǎn)換,這其中會涉及到大量轉(zhuǎn)讓,包括分割轉(zhuǎn)讓一塊土地、樓宇的部分轉(zhuǎn)讓、部分自持轉(zhuǎn)讓等,浙江還為此設(shè)了土地超市為供需雙方提供一個交易平臺。

盧為民認(rèn)為,土地到期續(xù)期還可以轉(zhuǎn)向土地提前續(xù)期,以及預(yù)供地的政策。這對于開發(fā)商解決資金、提升項目品質(zhì)都是利好。

綜合而言,城市更新是一個系統(tǒng)工程,不僅是對存量物質(zhì)空間的改造,而且涉及物質(zhì)空間后復(fù)雜多樣的社會經(jīng)濟關(guān)系。更新項目類別眾多,更新對象紛繁復(fù)雜,對每類更新對象的更新要素均需一一梳理、精準(zhǔn)施策。

參與主體怎么做

城市更新既要服務(wù)于當(dāng)前人居環(huán)境的提升、經(jīng)濟的發(fā)展、商業(yè)消費的活力,還要滿足城市未來的需求,這對于參與主體而言,任重而道遠(yuǎn)。

參與上海城市更新多年,上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李鴻忠認(rèn)為,城市更新與三個要素有關(guān),即資金管控要素、風(fēng)貌保護和政策體系。

首先,作為企業(yè)來說,實現(xiàn)資金平衡很重要。但就城市更新這個評價體系而言,資金平衡是最難的,因為涉及到歷史、可持續(xù)發(fā)展?!斑@5年來,我們投入了將近3000多億元資金,每天利息成本2700萬元,如果是銀行貸款,怎么還,這是有周期的。”

第二個要素是風(fēng)貌保護,以前上海叫“拆改留”,現(xiàn)在變成“留改拆”,這一個字的調(diào)動依然不能輕視。比如公司現(xiàn)在做的外灘第二地面、提籃橋猶太人保護區(qū)、喬家路老城鄉(xiāng)這些風(fēng)貌保護區(qū),地塊的風(fēng)貌保護要求極高,有機理保護、優(yōu)秀歷史建筑、文物保護建筑,總的基調(diào)是保留保護,但還要為其注入活力。

于是,公司決定“開門做規(guī)劃”?!叭绻徽堥_發(fā)商進來市場團隊做規(guī)劃,就不可持續(xù),因為他們對市場的反應(yīng)程度、接受程度非常關(guān)鍵?!?/p>

據(jù)李鴻忠介紹,上海經(jīng)過30年成片舊改,成績斐然。從1993年開始推進365萬平方米危棚簡屋改造到現(xiàn)在成片舊改完成,當(dāng)時上海人均居住面積只有4平方米以下,但現(xiàn)在人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平方米。

所以,若沒有好的政策體系,城市更新也不會到今天的高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展。

港資房企瑞安也在上海參與了多個城市更新項目。

瑞安新天地行政總裁張斌認(rèn)為,在城市更新中可以從以下幾個維度參考,分別是國內(nèi)空間的開發(fā)、社區(qū)的長期經(jīng)營、創(chuàng)意經(jīng)濟的培育和會員制度的強化。這也是從業(yè)者越來越會去思考的角度。

城市更新實際上是非常復(fù)雜的體系,這個體系應(yīng)該更多的在于方法論,在目標(biāo)、評估方面盡可能細(xì)致一些?!拔覀儸F(xiàn)在沒有處于一個完全的市場,在這個時候什么都在發(fā)生變化,先把大的做出來再做第二件第三件等。”

張斌認(rèn)為,社區(qū)作為城市空間基本單元,城市人謀生棲居、形塑自我、價值實現(xiàn)的生活家園,是與外部世界緊密相連、開放性的社會空間,也是內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)高度發(fā)達(dá)的人居場所。

在目前國家推動超大特大城市城中村改造之際,部分企業(yè)也將會有新的機遇和挑戰(zhàn)。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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城市更新既要服務(wù)于當(dāng)前人居環(huán)境的提升、經(jīng)濟的發(fā)展、商業(yè)消費的活力,還要滿足城市未來需求。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 彭飛

又一個世界城市日來臨,如何加快轉(zhuǎn)變超大特大城市的發(fā)展,實施更新行動,共建可持續(xù)的城市未來,是接下來的新命題。

近年以來,隨著城市更新相關(guān)配套政策從中央到地方的不斷落地和實施,各地積極探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制、可持續(xù)模式和配套支持政策等,已取得初步成效,并通過推進城市更新地方試點工作,形成了一批地方城市更新可復(fù)制的經(jīng)驗做法。

在超大城市上海,城市更新是基于國際經(jīng)驗明確了四大類型區(qū)域的更新策略建議,包括中心城有機更新、風(fēng)貌街坊保護更新、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型更新和街道公共空間微更新。

在10月29日舉行的2023全球城市論壇上,中國城市治理研究院城市更新保護創(chuàng)新研究中心主任王林指出,新發(fā)展時期的城市更新模式與以往相比,無論是更新理念、內(nèi)涵與目標(biāo),還是更新方式、任務(wù)以及機制,均發(fā)生了巨大變化。

“更新理念上更強調(diào)整體性、系統(tǒng)性和持續(xù)性,更新機制上更強調(diào)政府、市場和社會的共同參與。”王林認(rèn)為,如何評價城市更新項目,是否有評價原則與方法,是否能夠建立評價體系以及能否形成評價標(biāo)準(zhǔn),十分重要且關(guān)鍵。

另一個超大城市廣州近日還通過了專門的城市更新規(guī)劃。10月24日,廣州公布的《城市更新專項規(guī)劃》、《城中村改造專項規(guī)劃》中,提出了廣州城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分布策略。文件明確,規(guī)劃至2035年,廣州累計推進城市更新約300平方公里,擬推進舊改項目291個。

廣州市規(guī)劃和自然資源局方面表示,兩個文件順利審議通過標(biāo)志著廣州城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障等多個方面邁上一個新臺階,成為指導(dǎo)廣州面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

廣州城中村。圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

“城更三維度”:社會、經(jīng)濟、環(huán)境

清華大學(xué)副教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會城市更新分會副主任唐燕認(rèn)為,城市更新離不開三個維度,社會、經(jīng)濟和環(huán)境。

“社會是關(guān)注人的問題,經(jīng)濟則是產(chǎn)業(yè)和錢,而環(huán)境講的就是空間品質(zhì)的問題,”唐燕表示,這三個維度在城市更新的評價研究中,都是非常重要的指標(biāo)。

不過,由于城市更新的本身的復(fù)雜性,評估的難度系數(shù)很高。特別是經(jīng)濟維度的評估,城市更新是一個新陳代謝的過程,可能一個項目在實施三年后還不錯,但10年后情況可能就變了,或許等20年再評估它又是一個成功的項目,需要足夠的智慧去開展評估。

上海市規(guī)劃資源局政研科技處處長范宇認(rèn)為,如果從城市空間發(fā)展的新格局和城市空間規(guī)劃管理的新邏輯這兩個方面來看,有四個維度值得思考,功能維護、城市人民、產(chǎn)權(quán)變化和城市運營成本收益。

與唐燕觀點相近,范宇表示第二個維度“人”需要特別重視?!俺鞘幸嫦蜃约旱木用瘢瑥娬{(diào)更加包容、公正,也即人民哲學(xué)。所以在進行城市更新時,在調(diào)整城市空間形態(tài)時,這個維度是必須思考的。”

上海市住建委城市更新處副處長沈貽從項目角度提出三個維度,即人民城市、地區(qū)產(chǎn)業(yè)更新和利潤提升、傳承與創(chuàng)造優(yōu)勢。關(guān)于產(chǎn)業(yè)更新這一塊,當(dāng)前上海正在大力推進,城市更新需要產(chǎn)業(yè)支撐,也需要作為城市更新中的一項指標(biāo)去做去實現(xiàn)。

城市更新離不開土地,上海市土地交易中心副主任盧為民認(rèn)為,當(dāng)前國內(nèi)實行的是最嚴(yán)格的土地管理制度,而城市更新需要利用土地來推新和保障城市更新。

在城市更新背景下,目前的土地利用政策或土地供應(yīng)政策存在一些創(chuàng)新路徑和方向。首先是由單一供應(yīng)轉(zhuǎn)向組合供應(yīng),比如原來是單一的資源供應(yīng),可將土地與部分礦產(chǎn)資源等組合供應(yīng),達(dá)到統(tǒng)一開發(fā)保護的能力。

“在組合供應(yīng)里,還包括不同用途的土地供應(yīng)。比如說住宅、商業(yè)、辦公用地過去是單獨供應(yīng),以后可能就是混合用地供應(yīng)越來越多;還有一種就是地上、地下、地表綜合供應(yīng)。這是一個趨向。”

盧為民表示,土地供應(yīng)的第二個趨向是用途限制或用途管制向用途轉(zhuǎn)換。城市更新中會涉及到大量的土地用戶轉(zhuǎn)換或建筑城鄉(xiāng)建筑的功能轉(zhuǎn)換,在這個轉(zhuǎn)化過程中涉及到主力供應(yīng)的問題,就是存量土地的價格、年限等,怎么轉(zhuǎn)換、年限怎么定等這一系列的土地利用問題,都要解決才行

另外,土地的成片開發(fā)向自由置換也是趨勢。“國家層面已經(jīng)有多個文件提出,探索土地置換,來解決一些零星低效的用地。”并且,還可以探索增量供應(yīng)向存量供應(yīng)轉(zhuǎn)換,這其中會涉及到大量轉(zhuǎn)讓,包括分割轉(zhuǎn)讓一塊土地、樓宇的部分轉(zhuǎn)讓、部分自持轉(zhuǎn)讓等,浙江還為此設(shè)了土地超市為供需雙方提供一個交易平臺。

盧為民認(rèn)為,土地到期續(xù)期還可以轉(zhuǎn)向土地提前續(xù)期,以及預(yù)供地的政策。這對于開發(fā)商解決資金、提升項目品質(zhì)都是利好。

綜合而言,城市更新是一個系統(tǒng)工程,不僅是對存量物質(zhì)空間的改造,而且涉及物質(zhì)空間后復(fù)雜多樣的社會經(jīng)濟關(guān)系。更新項目類別眾多,更新對象紛繁復(fù)雜,對每類更新對象的更新要素均需一一梳理、精準(zhǔn)施策。

參與主體怎么做

城市更新既要服務(wù)于當(dāng)前人居環(huán)境的提升、經(jīng)濟的發(fā)展、商業(yè)消費的活力,還要滿足城市未來的需求,這對于參與主體而言,任重而道遠(yuǎn)。

參與上海城市更新多年,上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李鴻忠認(rèn)為,城市更新與三個要素有關(guān),即資金管控要素、風(fēng)貌保護和政策體系。

首先,作為企業(yè)來說,實現(xiàn)資金平衡很重要。但就城市更新這個評價體系而言,資金平衡是最難的,因為涉及到歷史、可持續(xù)發(fā)展?!斑@5年來,我們投入了將近3000多億元資金,每天利息成本2700萬元,如果是銀行貸款,怎么還,這是有周期的?!?/p>

第二個要素是風(fēng)貌保護,以前上海叫“拆改留”,現(xiàn)在變成“留改拆”,這一個字的調(diào)動依然不能輕視。比如公司現(xiàn)在做的外灘第二地面、提籃橋猶太人保護區(qū)、喬家路老城鄉(xiāng)這些風(fēng)貌保護區(qū),地塊的風(fēng)貌保護要求極高,有機理保護、優(yōu)秀歷史建筑、文物保護建筑,總的基調(diào)是保留保護,但還要為其注入活力。

于是,公司決定“開門做規(guī)劃”。“如果不請開發(fā)商進來市場團隊做規(guī)劃,就不可持續(xù),因為他們對市場的反應(yīng)程度、接受程度非常關(guān)鍵?!?/p>

據(jù)李鴻忠介紹,上海經(jīng)過30年成片舊改,成績斐然。從1993年開始推進365萬平方米危棚簡屋改造到現(xiàn)在成片舊改完成,當(dāng)時上海人均居住面積只有4平方米以下,但現(xiàn)在人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平方米。

所以,若沒有好的政策體系,城市更新也不會到今天的高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展。

港資房企瑞安也在上海參與了多個城市更新項目。

瑞安新天地行政總裁張斌認(rèn)為,在城市更新中可以從以下幾個維度參考,分別是國內(nèi)空間的開發(fā)、社區(qū)的長期經(jīng)營、創(chuàng)意經(jīng)濟的培育和會員制度的強化。這也是從業(yè)者越來越會去思考的角度。

城市更新實際上是非常復(fù)雜的體系,這個體系應(yīng)該更多的在于方法論,在目標(biāo)、評估方面盡可能細(xì)致一些。“我們現(xiàn)在沒有處于一個完全的市場,在這個時候什么都在發(fā)生變化,先把大的做出來再做第二件第三件等。”

張斌認(rèn)為,社區(qū)作為城市空間基本單元,城市人謀生棲居、形塑自我、價值實現(xiàn)的生活家園,是與外部世界緊密相連、開放性的社會空間,也是內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)高度發(fā)達(dá)的人居場所。

在目前國家推動超大特大城市城中村改造之際,部分企業(yè)也將會有新的機遇和挑戰(zhàn)。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。