界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
今年三季度，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等救市政策持續(xù)出臺(tái)后，居民購(gòu)房信心有所恢復(fù)，核心城市市場(chǎng)保持一定活躍度，但政策效果的持續(xù)性仍然不足。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1—10月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，延續(xù)了此前的下滑趨勢(shì)。
今年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積8.5億平米，同比下降7.5% ，其中住宅銷售面積同比下降了6.3%；商品房銷售額8.9萬億，同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降了3.2%。
近日A股上市房企也相繼交出了自己三季度的“成績(jī)單”，在行業(yè)銷售規(guī)?？偭孔叩偷那闆r下，房企整體業(yè)績(jī)依然承壓。
據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，100家A股上市房企中今年前三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)333.1億元，同比下降34.45%，其中有超半數(shù)房企的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)了同比縮水。
整體來看，頭部房企中，前三季度保利發(fā)展、萬科和中海地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)均超百億元，保持“領(lǐng)頭羊”的地位；同時(shí)保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份三家企業(yè)在前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。
具體來看，保利發(fā)展在前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1925億元，同比增長(zhǎng)了23.1%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約133億元，同比增長(zhǎng)1.3%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3351.53億元，同比增加4.70%；簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%。
在銷售方面，第三方機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企1-10月銷售金額排行榜中，保利發(fā)展繼續(xù)位于榜首，銷售額達(dá)3682.1億元，領(lǐng)先第二名萬科566億元。
排名行業(yè)第二的萬科三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.16億元，歸母凈利潤(rùn)37.51億元；前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)136.2億元。
在財(cái)務(wù)方面，萬科依然保持穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，截至三季度末，在手現(xiàn)金1036.8億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)也較年初有了大幅優(yōu)化，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍，短債占比14.8%，較年初下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。
在A股房企中，凈利潤(rùn)排在萬科和保利之后的是招商蛇口。今年前三季度，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)收758億元，同比減少15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38億元，同比增長(zhǎng)27%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)16億元，同比增長(zhǎng)51%；前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為257億元，同比增長(zhǎng)217%。
除在全國(guó)廣泛布局的房企外，區(qū)域性布局的濱江集團(tuán)在第三季度也取得了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
今年第三季度，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約193.64億元，同比增長(zhǎng)110.98%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8.36億元，同比增長(zhǎng)8.39%。今年前三季度，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約463.93億元，同比增長(zhǎng)133.5%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約24.73億元，同比增長(zhǎng)20.23%。
另外，珠海國(guó)資房企華發(fā)股份在前三季度的總體營(yíng)業(yè)收入也保持增長(zhǎng)。
財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入472.51億元，同比增長(zhǎng)40.24%；凈利潤(rùn)31.12億元，同比增長(zhǎng)8.83%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~463.04億元，同比增長(zhǎng)114.90%。華發(fā)股份在前三季度實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售額1035.8億元，同比增長(zhǎng)41.99%。
在拿地方面，央企國(guó)企仍是主力，拿地參與熱度較高，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今前三季度，TOP100房企的拿地總額約8599億元，拿地規(guī)模同比下降了17.9%，與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)拿地門檻值為24億元，同比下降7億元。
其中，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海、綠城、建發(fā)五家房企新增貨值均超千億元，占據(jù)新增貨值榜前五位。在重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。
并且，頭部企業(yè)在拿地布局上更加聚焦核心的一二線城市，以萬科為例，今年以來，萬科新增獲取了37個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)合計(jì)794億，在新投資項(xiàng)目中一、二線城市占比已達(dá)到100%。
浙商證券研究指出，在2022年土地成交低基數(shù)的情況下，2023年土地成交金額仍保持同比下降，土地市場(chǎng)仍然保持較低熱度，顯現(xiàn)出房企投資資金和信心不足，預(yù)期在銷售市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖之前，土地成交熱度可能持續(xù)保持較低水平。
在融資方面，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，融資降溫顯著，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，對(duì)于多數(shù)民營(yíng)房企來說，融資難、融資貴的問題仍然凸顯。
今年1-9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資3498.3億元，同比下降5.7%；海外債發(fā)行144.5億元，同比下17.9%；信托融資260.6億元，同比下降67.3%；ABS融資1955.9億元，同比下降4.7%。
“房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要供需兩端“雙管齊下”。一方面，要加大房企融資政策支持力度，另一方面要加大需求端政策調(diào)整放松力度，特別是一二線城市限制性政策，要全部放開取消，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售要企穩(wěn)回升，改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資意愿才會(huì)提升?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
剛剛過去的10月份，在市場(chǎng)恢復(fù)力度不及預(yù)期的背景下，大部分房企仍然面臨經(jīng)營(yíng)壓力。據(jù)CRIC研究，近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降，有20家百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0-30%之間。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，除個(gè)別城市政策進(jìn)一步顯效外，多數(shù)城市市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。疊加低基數(shù)下，預(yù)計(jì)四季度降幅逐步收窄，2023年全國(guó)商品房銷售面積或在12億平米左右。