界面新聞記者 | 馮雨晨
十年前，中化國際（600500.SH）超6億元買下一家0營收公司用以置辦自家辦公樓宇，建樓費用達7億元；十年之后，在建成大樓中辦公的中化國際預掛牌賣出這家公司70%的股權(quán)。
這家公司是中化國際旗下唯一一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，即上海德寰置業(yè)有限公司（簡稱“德寰置業(yè)”），11月2日晚間，中化國際公告，擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所預掛牌轉(zhuǎn)讓德寰置業(yè)70%股權(quán)及全部債權(quán)。
若以凈資產(chǎn)價法確定德寰置業(yè)掛牌價，中化國際轉(zhuǎn)讓成功則有機會回籠資金至少5億元。據(jù)初步公告的財務數(shù)據(jù)，截至2023年9月30日，德寰置業(yè)未經(jīng)審計總資產(chǎn)為10.361億元、總負債為4.88億元、凈資產(chǎn)為5.48億元。
界面新聞記者了解到，目前中化國際還在德寰置業(yè)所建設的大樓中進行辦公。持有德寰置業(yè)十年，為何選擇在此時賣出七成股權(quán)，中化國際缺這筆錢嗎？
業(yè)績層面，中化國際自2000年上市以來首次出現(xiàn)虧損局面。今年前三季度，中化國際凈利潤為-5.4億元，同比下滑141.84%，賬上貨幣資金為20.32億元，處于2009年以來最低水平，而短期借款規(guī)模已經(jīng)達到29.32億元。與此同時，中化國際的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型項目也再度延期。
花逾13億元“又買又建”？
對于出售目的，中化國際表示，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于進一步收斂聚焦、盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置。本次交易完成后，中化國際持有德寰置業(yè)30%的股權(quán)。
中化國際主要從事化工行業(yè)，聚焦環(huán)氧樹脂、聚合物添加劑、工程塑料、特種纖維等核心產(chǎn)業(yè)鏈。德寰置業(yè)則為中化國際旗下唯一一家房開公司，注冊資本5.43億元。十年前，中化國際從實控人中化集團的子公司中化國際信息公司(簡稱“中化信息”)處以6.12億元買下德寰置業(yè)100%股權(quán)。
當時，中化國際對德寰置業(yè)給予的“厚望”是使公司在滬擁有獨立的辦公樓，未來為公司節(jié)省大量的租金支出。興是如此，德寰置業(yè)一直以來盈利水平并不高：2022年，德寰置業(yè)營業(yè)收入為6895.59萬元、凈利潤53.59萬元，2023年1至9月營業(yè)收入為5270.72萬元、凈利潤141.52萬元。
實際上，中化國際在德寰置業(yè)上付出的成本遠不止6億元的收購價。
界面新聞記者回溯當年公告：2013年9月，中化國際出資約6.12億元通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式收購中化信息所持德寰置業(yè)100%股權(quán)，后者擁有浦東新區(qū)上鋼新村街道503街坊66/16丘（即世博B03C-02土地）的土地使用權(quán)，并由德寰置業(yè)作為建設單位，出資約7.06億元在上述地塊建設辦公樓。
而2013年，專門為拿地設立的德寰置業(yè)剛成立不久，尚無營收，5.43億元的注冊資本即為世博B03C-02土地的拿地價格，此前有報道指出，逾7億元的建設款重任大概率由上市公司中化國際來“操心”。
預掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉主要辦公地
德寰置業(yè)設立的目的系建造辦公樓宇，2013年公告中提到，預計建設工期至2015年11月，辦公樓建成后除公司自用外，部分擬對外出租。不過，2015年財報顯示，截至當年年底該辦公樓建設進度為82%，直到2017年，德寰置業(yè)建設辦公樓進度顯示為100%。
合計逾13億元的辦公樓投資，建成6年，中化國際是否回了本尚不得知。有公開報道顯示，上市公司方面在收購德寰置業(yè)前曾稱，擬建的辦公大樓未來15年租金回報可達6.5億元。今年為建成第6年，賣出德寰置業(yè)70%股權(quán)后，辦公樓宇運營收益恐怕大部分不再歸屬中化國際所有，令市場進一步關心的問題是，收購股權(quán)加建設費超13億元，德寰置業(yè)70%股權(quán)要賣多少價格中化國際才能不虧本？
11月3日，界面新聞記者從中化國際證券部人士處了解到，德寰置業(yè)建成的辦公樓宇目前處于使用中，公司正在此地辦公，并作為主要辦公地。
公司尚在此地辦公，中化國際為何就預掛牌出售德寰置業(yè)控股權(quán)？另一方面，若成功掛牌出售，中化國際是否“一夜回到解放前”需重付辦公地租金費用呢？對此，截至發(fā)稿中化國際并未回復界面新聞記者致函。
歷年財報顯示，中化國際辦公場所不少是向關聯(lián)方租得。德寰置業(yè)辦公樓建成后，中化國際向關聯(lián)方租用辦公樓費用的確有所減少，但算不上斷崖式下降。
2013年至2017年，中化國際關聯(lián)交易租賃中付出的辦公樓租金合計分別約3658.45萬元、4325.39萬元、4344.75萬元、4700.5萬元、3790.68萬元，再往后看，2018年至2020年這一數(shù)字約分別為3128.69萬元、2346.02萬元、3238.03萬元。
戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型項目投產(chǎn)延期兩年
預掛牌賣資產(chǎn)背后，中化國際今年來的財務狀況明顯陷入頹勢。
自一季度開始，中化國際營收和凈利潤出現(xiàn)負增長，前三季度，中化國際營收430.14億元，同比下降34.77%，盈利由盈轉(zhuǎn)虧為-5.4億元，同比下滑141.84%，這是中化國際2000年上市以來業(yè)績首次出現(xiàn)虧損。與此同時，中化國際賬上貨幣資金為20.32億元，處于2008年以來最低水平，而短期借款規(guī)模已經(jīng)達到29.32億元。
化工行業(yè)的不景氣給中化國際業(yè)績帶來較大影響，中化國際解釋，今年化工行業(yè)產(chǎn)能集中投放且下游需求不足，公司部分重點產(chǎn)品價格持續(xù)下行，降至近5年歷史低位。化工品價格目前尚處于歷史低位水平，主要產(chǎn)品如環(huán)氧樹脂、環(huán)氧氯丙烷、芳烴及部分化工產(chǎn)品的市場價格持續(xù)大幅下跌，產(chǎn)品盈利能力減弱。
與此同時，中化國際轉(zhuǎn)型化工新材料的重要項目也在今年二季度延期。
2022年3月，中化國際披露50億元定增方案并于去年12月落地，“碳三產(chǎn)業(yè)一期項目”是該次定增募資的主要投用方向，擬投入募集資金35億元，總投資139.13億元。據(jù)披露，該項目則重點布局全球配套最全、最具競爭力的丙烯-環(huán)氧樹脂產(chǎn)業(yè)，協(xié)同布局丙烯-PO、丙烯-酚酮-雙酚A等產(chǎn)業(yè)，有助于深化化工新材料業(yè)務布局。
中化國際預期，碳三產(chǎn)業(yè)一期項目投產(chǎn)后將實現(xiàn)年均營業(yè)收入110.11億元、年均利潤總額17.15億元，并將為公司帶來超過12億元的增量歸母凈利潤。直至今年5月，中化國際在互動平臺稱，碳三產(chǎn)業(yè)一期項目總體進步和工程質(zhì)量可控。
就在8月，中化國際公告，擬將募投項目“碳三產(chǎn)業(yè)一期項目”達到預定可使用狀態(tài)的時間延期至2024年4月。界面新聞記者注意到，“碳三產(chǎn)業(yè)一期項目”在2020年2月提出，本是計劃 2022年6月底前建成投產(chǎn)，經(jīng)過這次延期后，該項目相較于原定投產(chǎn)時間延期了近兩年時間。