文|邁點

近年來，在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下，各地住房租賃行業(yè)創(chuàng)新步伐加快，其中以自持租賃住房為代表的項目成為各地房企布局的新方向。從各地實踐來看，自持租賃住房項目已經(jīng)在北京、上海、深圳、杭州等地相繼入市。

一、全國多城加速布局“自持租賃住房”

據(jù)杭州住保房管局官微顯示，近日，隨著蜀惠朝聞花城項目的順利竣工，全市范圍內(nèi)共有199個涉自持商品住房項目，房源約2.7萬套。其中，100個項目已竣工并完成租賃備案，涉及房源約1.7萬套。

在北京，2017年累計推出20+個企業(yè)自持租賃住房項目，2018年全國首個房企自持長租公寓項目萬科翡翠書院入市，2019年共建設(shè)籌集企業(yè)自持租賃房765套，2020年首個集體土地租賃住房項目泊寓|院兒入市等。

在上海， 2023年上海城方自持新建租賃住房項目共計11個，約向市場供應(yīng)1萬套(間)，已運營新建保租房項目6個，約占上海市場規(guī)模的30%。到2025年，上海城方運營的17個保租房社區(qū)即將全部入市。

在深圳，今年8月，深圳市潤深房地產(chǎn)有限公司(華潤)以7500萬元拿下龍崗G02315-0028宅地，將建企業(yè)全年期自持的保障性租賃住房。

在南京， 2021年9月，瑾家瓏熹臺租賃社區(qū)亮相，為南京“新市民”提供近3000套房源;今年 10月26日，江北中央商務(wù)區(qū)瑾家玖悅臺租賃社區(qū)正式開業(yè)，上述兩個項目均為南京首批開發(fā)自持租賃式住房，助力新南京人安居樂業(yè)。

這些一線或新一線城市的自持租賃住房項目落地，不僅為城市新市民提供了更多的居住選擇，也為房企帶來了新的發(fā)展機遇。

二、引導(dǎo)和“堵漏”措施雙重保障

不過，隨著自持租賃住房項目的蓬勃發(fā)展，一些問題也逐漸浮出水面。例如某些項目的競自持比例過高，導(dǎo)致投資回報周期長;又比如某些項目以租代售，違反了國家相關(guān)規(guī)定……針對此類問題，各地出臺“堵漏”措施，規(guī)范自持租賃住房的運營管理。

例如強調(diào)“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年”，杭州增加“單次收取租金的期限不得超過1年”、“租賃價格原則上1年內(nèi)不得上調(diào)”等限制性內(nèi)容，天津指出自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主。

10月27日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合合肥市自然資源和規(guī)劃局起草了一份名為《關(guān)于規(guī)范自持租賃住房運營管理的通知(征求意見稿)》中明確指出，自持租賃住房的所有權(quán)人可以申請整體轉(zhuǎn)讓其持有的自持租賃住房項目，但必須符合相關(guān)合同、協(xié)議、承諾書的規(guī)定，未經(jīng)約定不得銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的，方可進行整體轉(zhuǎn)讓。對于已約定自持租賃運營期的項目，則需在運營期結(jié)束后方可進行整體轉(zhuǎn)讓。

10月31日，黑龍江省伊春市發(fā)布《伊春市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進一步促進伊春市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施的通知》文件要求，支持已建未售的非住宅用房(含商業(yè)辦公、營業(yè)性商業(yè)用房)，具備變更條件的，經(jīng)申請批準(zhǔn)可變更為商品住房或企業(yè)自持租賃住房，支持以適當(dāng)比例改為保障性租賃住房。

政策層面，三四五線城市更多的是管控，一二線城市則以疏導(dǎo)為主。一方面，低線城市面臨的庫存壓力較大，房企擔(dān)負的投資風(fēng)險較高，違約成本則更低;另一方面，高線城市在出租消化上擁有較強的市場反應(yīng)能力，整體經(jīng)營收益穩(wěn)定性也比較高。

三、自持租賃住房運營時代的發(fā)展之道

從上述內(nèi)容不難看出，多重因素下，中國租賃住房市場已進入“持有型運營”新時代。在此背景下，房企如何破局?未來以下這些或是方向。

其一是與第三方投資機構(gòu)展開合作，獲得資本融資。以萬科為例，據(jù)其9月26日公告，為滿足項目發(fā)展需要，萬科全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過設(shè)立一個或多個不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃向華泰資產(chǎn)申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。

公告續(xù)指，截止到目前，北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有的北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)部分地塊土地使用權(quán)存在對外抵押情形，除此之外，北京萬永不存在其他對外擔(dān)保、抵押事項。而位于北京市海淀區(qū)的“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)項目，正是萬科2016年底競得的全自持租賃項目所處片區(qū)。對此有分析認為，如若合作落實，將為萬科全自持項目的資產(chǎn)變現(xiàn)提供新思路。

其二是將自持租賃住房進行資產(chǎn)證券化。長租公寓類租賃產(chǎn)品投資回報雖然周期長，但并不是房企手中的“燙手山芋”。從長期以運營的角度來看，自持租賃住房可作為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，并通過發(fā)行ABS、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過金融化的手段實現(xiàn)退出，由重資產(chǎn)持有變?yōu)檩p資產(chǎn)。

其三是房企在自持租賃住房中將長期主義一以貫之，不斷深耕。比如濱江集團，董事長戚金興曾公開表達：“我們要讓暫時買不起房或者正在創(chuàng)業(yè)不買房的年輕人，能提前住在濱江的好房子里。”在此背景下，濱江集團旗下的濱江暖屋應(yīng)運而生。作為濱江自持地塊的公寓社區(qū)品牌，濱江暖屋100%重資產(chǎn)的持有，從根本上杜絕了運營商改造式長租公寓的弊端。從前期產(chǎn)品打造的把控到后期自持物業(yè)的服務(wù)，濱江暖屋在源頭上一站式標(biāo)準(zhǔn)化的建造、裝修、運營、管理、服務(wù)體系，大大提升了產(chǎn)品的品質(zhì)感和租客的歸屬感。同時，濱江暖屋也以品質(zhì)為導(dǎo)向，努力成為濱江集團未來另一大價值點，助力推動租賃地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，成為國內(nèi)領(lǐng)先的租賃住房投資運營商。

四、結(jié)語

總之，在國家政策支持和市場需求的推動下，自持租賃住房將成為未來租賃市場的重要趨勢之一。在此背景下，房企需要抓住機遇，不斷創(chuàng)新和提升自身的運營能力和服務(wù)水平，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。