界面新聞記者 | 楊冰柯
樓市熱點城市杭州的土拍規(guī)則也大幅調整,部分地塊取消地價上限。
11月9日,杭州新掛牌了10宗宅地,總起價128.7億元。其中3宗位于余杭區(qū),2宗位于拱墅區(qū),另外蕭山寧圍、下沙中心區(qū)、臨平、臨安和富陽各1宗。
從本批次地塊出讓規(guī)則看,所有地塊均沒有出現(xiàn)“上限價格”的描述。這意味著,杭州土拍規(guī)則也將重回“價高者得”。
在此之前,杭州這幾年的宅地掛牌都設定土地上限價格,溢價率不高于12%。當土地競價未達到上限價格時,按照價高者得的原則確定競得人;當土地競價達到上限價格時,不再接受更高報價,轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。
同時,部分地塊建成商品房后的“銷售限價”也取消,富陽、臨安、臨平、錢塘四區(qū)房價不再設限;但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)依然保留限房價。
對于此次杭州土拍規(guī)則調整,中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生認為,本次新房限價調整主要在外圍區(qū)域,主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房價,這些區(qū)域中的熱門板塊項目普遍流速較快,且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關聯(lián)性,如若放開新房限價將對市場流速造成影響,有一定潛在風險。富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價后,這些區(qū)域的價格將回歸市場邏輯,房企在開發(fā)項目時也能夠更靈活制定價格。
根據克而瑞統(tǒng)計,今年10月,杭州商品房成交量縮價漲。全市454個項目成交商品房6563套,環(huán)比縮減11.48%,同比縮減27.15%;成交均價34297元/平米,環(huán)比上漲18.08%,同比基本持平。
分物業(yè)類型來看,普通住宅成交5323套,成交均價為35536元/平米,環(huán)比上漲13.82%。231個實現(xiàn)成交的項目中,62個成交均價環(huán)比上漲,101個成交均價環(huán)比下跌。其中,錦上灣成交量較多,為412套;仁恒濱江園成交均價較高,為75747元/平米。
另一位杭州市場人士稱,繼10月份大幅放松樓市限購后,杭州此次在政策松綁層面又走了“大半步”,后續(xù)是否完全放開土地限價,還有待市場反應。
取消土拍限價,已成為當前樓市的政策調整趨勢。在這之前,除四大一線城市外,包括杭蘇州、南京、成都、廈門、武漢、合肥等在內的多個核心二線城市,已基本取消土拍價格上限,有些地塊也同樣取消了商品房限價。
今年9月底,自然資源部下發(fā)有關文件,文件建議各省市自然資源部主管部門,取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊容積率1.0限制等。
此后,陸續(xù)有城市開始試點執(zhí)行。根據中指研究院監(jiān)測數據顯示,在實行集中供地的22個重點城市中,目前已經局部取消土地限價的有16城,分別是:成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽;北京、上海及鄭州的部分地塊,目前還未取消土地限價。
9月20日,北京市掛出今年第三輪擬供應商品住宅用地清單,共涉及19宗涉宅用地。此后有市場消息稱,北京也將在部分地塊拍賣規(guī)則中取消限價。
但北京市規(guī)自委隨后回應該消息不實,表示將將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署,堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作目標,繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”,確保首都房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海在近期掛出的年內第三批供地中,土拍規(guī)則延續(xù)了現(xiàn)場競價、競報“高品質建設”和搖號的出讓方式,且首輪確定在12月初競拍的8宗地塊均設置了最高限價。
這意味著,目前一線城市對于土地限價、樓市限購政策的松綁仍然謹慎。
從目前已經取消土地限價城市的土拍效果來看,核心地塊的熱度有所提升,不僅溢價率提升,甚至有些城市還創(chuàng)下了新的最高樓面地價紀錄。
11月2日,合肥舉行了取消土地限價后的第一次土拍,這是合肥土地競拍規(guī)則時隔7年后再次以“價高者得”確定競買人。
最火的濱湖區(qū)BK202305號地塊,由國企安徽高速地產以總價33.88億元競得,單價2876萬元/畝,溢價率達到44.89%。該地塊不僅溢價率高,土地單價也打破了合肥的新記錄。
廈門在取消土地限價后,也一定程度上提升了土拍熱度。11月7日,廈門首塊取消限價的地塊在開拍后,由本地國企建發(fā)房產直接加價1億元,最終以48.4億元競得。
市場分析認為,這些熱點城市逐步取消地價上限后,部分優(yōu)質地塊的成交溢價率將會明顯提高,競拍熱度也會提升,有利于緩解當前土地市場的低迷情緒。但也會讓土地市場更分化,非核心區(qū)的地塊基本會以低溢價或底價成交,甚至出現(xiàn)流拍。