文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞
北京在9月初官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，樓市在短期內(nèi)迎來一波購(gòu)房熱潮，但從10月以來熱度又有所回落，市場(chǎng)持續(xù)性不足。
從成交情況來看，據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房成交5177套，環(huán)比下降12.1%，成交面積59.16萬平米，環(huán)比下降13%，二手房成交10653套，環(huán)比下降25.3%。
2023年1-10月，北京商品住宅累計(jì)成交630.45萬平方米，同比基本持平。
對(duì)于10月份北京樓市熱度的下降，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，主要存在兩方面原因。一方面，市場(chǎng)預(yù)期偏弱仍是樓市成交持續(xù)不足的重要因素，尤其是剛需置業(yè)客戶，入市更趨謹(jǐn)慎；另一方面，居民對(duì)北京樓市政策存優(yōu)化預(yù)期，疊加居民對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期偏弱，二手房掛牌量持續(xù)居高位下，進(jìn)一步加重了購(gòu)房者觀望情緒。
另外，北京樓市9月初在“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施后，一部分購(gòu)房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高了新房、二手房的成交量，使得9月成交基數(shù)較高，10月份疊加國(guó)慶長(zhǎng)假影響，對(duì)比9月成交量環(huán)比有所回落。
在庫(kù)存方面，10月北京市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模有一定下降，但整體去化仍面臨壓力。截至10月底，北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量約為956.31萬平米，出清周期為17.4個(gè)月。
從價(jià)格來看，新房和二手房的價(jià)格保持平穩(wěn)。10月北京新建住宅平均價(jià)格為44886元/平米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲0.45%；二手住宅平均價(jià)格為75712元/平米，環(huán)比下降0.22%，同比下降0.12%。
在此背景下，北京房企今年的銷售情況也有所變化。
在銷售金額方面，1-10月，北京市場(chǎng)TOP20的房企商品房銷售額合計(jì)3537.6億元，TOP20門檻值為88.8億元。中海地產(chǎn)、北京城建和華潤(rùn)置地位居前三位，銷售額分別為493.5億元、373.6億元、332.3億元。
銷售面積上，1-10月，北京銷售面積TOP20的房企商品房銷售面積合計(jì)785.3萬平米，TOP20門檻值為18.3萬平米。前三名為首開股份、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，銷售面積分別為87.8萬平米、82.1萬平米、68.5萬平米。
具體到項(xiàng)目而言，1-10月，全市商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10的項(xiàng)目銷售額合計(jì)766.15億元，銷售面積76.53萬平米。
其中，內(nèi)城豪宅的銷售勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。在銷售業(yè)績(jī)排名前十的項(xiàng)目中，僅有三個(gè)位于五環(huán)外。中信國(guó)安府、北京城建·天壇府和中信城三個(gè)二環(huán)豪宅位居前三，也是銷售額破百億的三個(gè)項(xiàng)目，銷售額分別為124.4億元、122.7億元、100.6億元，銷售面積分別為8.3萬平米、10.1萬平米、6.1萬平米。
根據(jù)安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)，在銷售額排名前五的項(xiàng)目中，除了排名第四的中海·富華里10月的掛牌均價(jià)約8萬元/平米，其余項(xiàng)目的掛牌均價(jià)都超過10萬元/平米。
在市場(chǎng)熱度逐漸回落的背景下，北京二手房?jī)r(jià)也進(jìn)一步下跌，區(qū)域分化仍然存在。
10月北京二手房均價(jià)為7.57萬元/平米，環(huán)比下降0.22%。西城、東城、朝陽、豐臺(tái)、石景山的均價(jià)同比都有不同程度的下跌，分別為13.2萬元/平米、11.1萬元/平米、8.3萬元/平米、6.5萬元/平米和5.3萬元/平米，只有海淀的均價(jià)同比上漲0.05%至10.2萬元/平米。
10月31日，北京優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從11月1日起正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。但此次政策調(diào)整僅針對(duì)無房且在全國(guó)范圍內(nèi)使用過公積金貸款的人群，利好范圍相對(duì)有限。
陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前重點(diǎn)城市政策效果進(jìn)一步減弱，購(gòu)房者觀望情緒較重，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、核心城市政策存在優(yōu)化預(yù)期等因素仍是重要原因。
短期來看，若核心政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，核心城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。年底最后兩個(gè)月，企業(yè)或加大營(yíng)銷力度加速銷售回款，部分城市“以價(jià)換量”下，市場(chǎng)有望保持一定活躍度，疊加土拍政策優(yōu)化，部分優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度提升，也有利于進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，但對(duì)于多數(shù)城市來說，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。