文｜時代周報 梁爭譽
編輯丨劉 婷
曾經(jīng)是炒房客最為青睞的“房價高地”廈門，正在密集優(yōu)化房地產(chǎn)政策以修復(fù)市場。
11月15日，廈門市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）（以下簡稱“‘11·15新政’”）。
《通知》明確，立足廈門房地產(chǎn)市場實際情況，解除全市限購措施。在思明、湖里購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變?！锻ㄖ愤€優(yōu)化了家庭住房套數(shù)認定標準，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。
兩個月前即9月18日，廈門市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“‘9·18新政’”），取消島外限購、限售措施，在集美、海滄、同安、翔安四區(qū)購買商品住房，不再審核購房人資格，不再限制上市交易時間。
政策疊政策釋放了明確信號。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，過去一些重點城市雖然在放松限購，但其實有所保留，中心城區(qū)或核心區(qū)仍保留限購政策。廈門這次打響第一槍，說明限購方面的約束不斷減少，進入到全面放松限購的新階段。
不過，正如萬科董事會主席郁亮所說，冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對廈門“11·15新政”的效果保持謹慎態(tài)度，“一定會有部分人群特別是一些看好特區(qū)長期價值的人群進入市場，島內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)交易量會出現(xiàn)增長，但對于全市房地產(chǎn)市場并不能帶來很明顯的提振?！?/p>
△廈門島內(nèi)，時代周報記者攝
全面寬松
廈門此次優(yōu)化房地產(chǎn)政策，涉及限購、信貸、公積金提取、降低開發(fā)企業(yè)成本等多方面。
最受市場關(guān)注的是，島內(nèi)取消限購措施。根據(jù)《通知》，在思明區(qū)、湖里區(qū)購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變。商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外。
“廈門的房地產(chǎn)市場比較特殊，島內(nèi)島外房價和供應(yīng)量的差距非常大，商品房的品質(zhì)、居住環(huán)境、公共服務(wù)差別也非常大，島內(nèi)商品房為全體福建人、全體閩南人甚至全球閩南人所青睞。”李宇嘉認為，面對島內(nèi)供給彈性小，供應(yīng)量有限，早已進入存量時代的現(xiàn)狀，廈門依然退出島內(nèi)限購，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實比較疲弱。
優(yōu)化家庭住房套數(shù)認定標準亦是“11·15新政”的一大亮點?！锻ㄖ诽岢觯趶B門轄區(qū)范圍內(nèi)，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。多子女家庭根據(jù)政府相關(guān)部門出具的住房套數(shù)認定證明，向銀行申請商業(yè)性個人住房貸款。
廈門此次優(yōu)化房地產(chǎn)政策，還減輕了購房者、開發(fā)企業(yè)的資金壓力。
《通知》要求，對于貸款購買思明、湖里商品住房的居民家庭，首套房最低首付比例為25％，二套房為35％，此前分別為30%、40%。
另外，住房公積金繳存人或其配偶購買自住住房并已辦理住房按揭貸款的，可每年申請?zhí)崛∫淮巫》抗e金提前償還購房貸款本金。住房公積金貸款借款人因家庭收入發(fā)生變化影響還款能力時，可通過辦理住房公積金貸款展期延長貸款期限，降低月還款額。
關(guān)于降低開發(fā)企業(yè)成本，《通知》提出多項措施，包括同意競買人在參與土地競買中，可用“見索即付”的銀行保函繳納競買保證金；加快保證金退還節(jié)奏，土拍活動結(jié)束后，原則上在次日12時之前辦理完保證金退還手續(xù)；新出讓商住地塊在合同約定的土地出讓金支付期限內(nèi)，免于支付利息。
“此前限購放松的基礎(chǔ)上進一步放松，所以原先的放松不解渴，需要進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。全面放松是非常重要的信號，也體現(xiàn)了政策放松再放松的導(dǎo)向?！眹儡S進認為，至于擔(dān)心市場炒作，按照目前的供求關(guān)系，不是市場的主要矛盾。
長期低迷
廈門頻繁優(yōu)化房地產(chǎn)政策，或許指向市場的長期低位盤整。
“9·18新政”發(fā)布前，廈門市場經(jīng)歷了冰點時刻。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第36周（9月4日-9月10日），廈門新建商品房成交1.15萬平方米，環(huán)比下跌39.9%，為今年以來周度成交次低位，僅高于春節(jié)當(dāng)周。
“各項目成交量均未突破個位數(shù)，樓市墜入冰窖，賣6套新房能奪冠?！笨硕鹬赋觥?/p>
“9·18新政”對市場的促銷效果較為有限。
在廈門從事二手房代理銷售十多年、現(xiàn)為德佑一門店店長的賴興固告訴時代周報記者，“‘9·18新政’出來，島外樓市火了大概半個月，又恢復(fù)到往常的狀態(tài)。”據(jù)其觀察，島外限購解除后，門店咨詢量、成交量有所提升，但政策利好的持續(xù)性不強，“政策是有兩面性的，的確釋放了一部分剛性需求，有些客戶反而覺得越是放開越不敢買。”
觀望情緒濃厚，成交難以反彈。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9月廈門一、二手商品住宅成交量未能止住下滑態(tài)勢，共成交1901套，環(huán)比下跌8.6%。其中，一手住宅成交面積約7.57萬平方米，環(huán)比下跌10.8%，成交均價38684元/平方米，環(huán)比下跌6.7%；二手住宅成交面積12.49萬平方米，環(huán)比下跌13.9%。
10月，廈門新房、二手房成交量雙雙上升，但仍不及去年同期的成交量水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月廈門新建商品住宅成交面積為11.31萬平方米，環(huán)比上漲70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，環(huán)比上升17.8%，同比下降2.9%。
市場迷霧未散，開發(fā)商和二手賣家只能降價出貨。
“這兩個月廈門的開發(fā)商主要通過以價換量的方式來實現(xiàn)成交量的增長?！钡谝惶酱骶S斯福建地區(qū)總經(jīng)理吳珺向時代周報記者表示。
在傳統(tǒng)營銷旺季“金九銀十”，廈門多個項目加大營銷力度，推出工抵房、一口價、特價房等房源，輔以首期5%、首付分期10萬元起等促銷手段。
“很多銷售進入中后期的存量盤，售價跟去年相比最低能夠給到8折左右的空間?！眳乾B透露，如果議價能力和資源大買家，還能給予更大的讓利空間，包括送車位、送物業(yè)費等。
二手房議價空間打開。截至10月底，廈門在售有效掛牌房源總量超5.5萬套，且二手住宅掛牌數(shù)仍在增長，供過于求嚴重，部分壓力大的房東急售甩賣現(xiàn)象增多。
“現(xiàn)在要想賣掉房子，絕對要是整個小區(qū)最便宜的一套，才有帶看機會，進而有可能成交，客戶能接受的價格才是成交價。”賴興固說。
時代周報記者發(fā)現(xiàn)，房價向來堅挺的廈門島內(nèi)學(xué)區(qū)房，二手房掛牌價已經(jīng)有所松動。
島內(nèi)某知名小學(xué)對口的一學(xué)區(qū)房小區(qū)一名房東，在最近兩個月兩次下調(diào)掛牌價，累計降價132萬元，最新掛牌單價約5.6萬元/平方米?？晒Ρ鹊氖?，該小區(qū)最新成交的一套房源成交單價約6.7萬元/平方米。
△海景、學(xué)區(qū)是島內(nèi)二手房的主要賣點，時代周報記者攝于2022年9月
新房成交量恢復(fù)不及預(yù)期疊加二手市場出現(xiàn)拋售潮，廈門于11月15日再出招。
“距離上次島外退出限購不到兩個月的時間，這次全境退出限購，并且對限貸政策進行了明顯的調(diào)整。觸發(fā)的因素之一系10月市場下行超出預(yù)期，島外退出限購和認房不認貸的效果并不明顯?！崩钣罴畏治稣J為。
吳珺意見略有不同?！皬臄?shù)據(jù)來看，‘9·18新政’對島外市場成交的帶動還是有些效果的，部分一手樓盤銷量有了顯著增長。為什么島內(nèi)跟進解除限購？一方面是想延續(xù)島外的勢頭，進一步帶動島內(nèi)市場；另一方面也說明島外其實沒有達到量價提升的預(yù)期效果，可能還是希望加大力度，提振島內(nèi)價格，因為島內(nèi)的房價本身是廈門的重頭?！?/p>
11月16日，國家統(tǒng)計局公布2023年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。廈門新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下滑2.1%，二手住宅銷售價格指數(shù)同比下滑5.5%。
樂觀謹慎
廈門島內(nèi)解除限購，有一個不能忽視的背景——島內(nèi)即將迎來新房供應(yīng)潮。
進入四季度，島內(nèi)多個純新盤入市或待入市，在售、待售存量較大。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，當(dāng)前島內(nèi)主力在售樓盤8個，可售房源超2000套，加上招商灣湖臻境、保利天悅、保利國貿(mào)天琴和濕地公園TOD璞瑞等樓盤待批預(yù)售房源2000多套，主力樓盤實際可售、待售房源超4000套。
待售樓盤方面，思明純新盤湖濱里和中海峯匯里雙雙啟動意向登記，進入開盤倒計時；今年7月底出讓的新項目云啟東方也進入開盤強宣期，3個樓盤待售房源超1000套。
“合計下來，島內(nèi)可售、待售房源超5000套，島內(nèi)市場搶客競爭壓力升級，亟需放開政策限制，引導(dǎo)有效客戶入場?！笨硕鸨硎尽?/p>
島內(nèi)解限后，市場能否有效消化供應(yīng)？多名業(yè)內(nèi)人士持樂觀謹慎態(tài)度。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，島內(nèi)的整體發(fā)展要相對領(lǐng)先于島外，房價水平也相對較高，因此在本次限購政策的優(yōu)化后，改善需求將會擔(dān)當(dāng)起提振主力，或?qū)κ袌銮榫w的改善起到較為明顯的效果。
克而瑞廈門機構(gòu)分析師認為，從存量市場來看，島內(nèi)能起到聚集升溫效果的樓盤有限，難以觸發(fā)“鍋底效應(yīng)”。島內(nèi)房產(chǎn)購買資金壓力較大，對于二套、三套購買客戶而言，房貸利率高，購房成本較大，刺激入市積極性有限。
“目前的政策、手段，都是一些短期行為，只是把原先累積的需求釋放出來。”吳珺認為，從長遠來看，房地產(chǎn)市場要走向平穩(wěn)健康發(fā)展，要解決兩個問題——購買力和需求。
“過去20年推動中國房地產(chǎn)市場增長的，其實是投資需求和剛性需求，主要是投資需求。經(jīng)過這一輪調(diào)整，投資群體已經(jīng)逐步離場，而剛需群體買房更多實行跟隨策略，追漲殺跌，很難主動引導(dǎo)市場。這就是為什么現(xiàn)在房價明顯下跌，剛需客還在觀望的原因?！眳乾B說。
吳珺認為，目前的政策把購房路徑打開了，限售政策、信貸政策等仍有一定的放松空間，因此政策效果仍有待觀察。“如果市場勢頭能保持，對明年會是一個中長期的利好?！?/p>