文|債市觀察 蒲肅 武麗娟
一度千億市值的東方雨虹（002271.SZ）疑似“身披馬甲”、代金主拿地的猜測(cè)又有了新進(jìn)展。
11月16日，東方雨虹公告顯示，之前40億元競(jìng)拍獲得的地塊，以47.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該地塊建設(shè)主體公司股權(quán)。
一個(gè)月前的10月18日，東方雨虹全資子公司——北京虹曦置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“虹曦置業(yè)”）以40.135億元競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項(xiàng)目A地塊東區(qū)R2二類居住用地，土地面積約3.41萬(wàn)m2。
隨后，東方雨虹設(shè)立全資子公司北京虹豐置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“虹豐置業(yè)”）作為該用地建設(shè)主體公司。
當(dāng)時(shí)市場(chǎng)就對(duì)此事議論紛紛，因?yàn)闁|方雨虹并無(wú)土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，突然40億殺入土拍市場(chǎng)著實(shí)令人驚訝，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)或是代為其他企業(yè)拿地。
01、“馬甲”坐實(shí)了嗎？
如今，隨著東方雨虹出讓上述地塊公司股權(quán)，接盤的金主也開始浮出水面。
公告顯示，東方雨虹旗下的虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝興業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇州竹輝”）轉(zhuǎn)讓虹豐置業(yè)95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為47.50萬(wàn)元。交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權(quán)，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權(quán)。
來(lái)源：企業(yè)公告
之所以將擁有40億元價(jià)值地塊的公司股權(quán)以47.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)楹缲S置業(yè)2023年10月31日賬面凈資產(chǎn)僅50萬(wàn)元，以實(shí)際凈資產(chǎn)的95%作為最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，故為47.50萬(wàn)元。
企查查數(shù)據(jù)顯示，蘇州竹輝的四名高管劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產(chǎn)旗下公司出任要職，這讓外界關(guān)于接盤方為中海的猜測(cè)基本坐實(shí)。
其中，蘇州竹輝法人、董事長(zhǎng)劉慧明，同時(shí)還在中海地產(chǎn)旗下多家公司任董事長(zhǎng)、董事等重要職務(wù)，其中在青島?；鄯竭_(dá)房地產(chǎn)有限公司任董事、在中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司任董事長(zhǎng)、在中海發(fā)展（上海）有限公司任董事長(zhǎng)等等。
此外，蘇州竹輝的董事兼總經(jīng)理?xiàng)钪怯钜苍谥泻５禺a(chǎn)（蘇州）有限公司、中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司等中海地產(chǎn)公司任重要職務(wù)。
據(jù)債市觀察了解，東方雨虹競(jìng)拍上述豐臺(tái)地塊時(shí)，同時(shí)參拍的企業(yè)還有華潤(rùn)置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恒、城建等七家企業(yè)。
上述地塊條件比較優(yōu)渥，吸引了多家房企積極競(jìng)拍，當(dāng)時(shí)僅用了10分鐘、28輪競(jìng)價(jià)，就觸達(dá)該地塊的地價(jià)上限，隨后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。上述7家房企參與搖號(hào)，而東方雨虹最終幸運(yùn)拿地。
顯而易見，“馬甲”拿地并不公平，但兩家公司是否在“賽前”就已經(jīng)協(xié)商一致，很難界定。
值得注意的是，東方雨虹參與土地競(jìng)拍的子公司北京虹曦置業(yè)有限公司，在2023年3月1日成立，經(jīng)營(yíng)許可范圍為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”，該子公司拿地后成立的建設(shè)主體公司虹豐置業(yè)雖然認(rèn)繳注冊(cè)資本42億元，但實(shí)際繳納注冊(cè)資本僅50萬(wàn)元，所以在轉(zhuǎn)讓公司95%股權(quán)時(shí)，協(xié)議金額只需47.5萬(wàn)元。
前后梳理來(lái)看，這一步步的設(shè)計(jì)，使得轉(zhuǎn)讓地塊的流程格外簡(jiǎn)單。
所以，中海會(huì)支付40億土地款嗎？截至發(fā)稿時(shí)，中海方面尚未公開回復(fù)。
02、賬面資金縮水60%，
“防水一哥”股權(quán)激勵(lì)能變現(xiàn)嗎？
東方雨虹成立已近30年，在防水涂料行業(yè)中屬龍頭，業(yè)內(nèi)稱“防水一哥”，曾創(chuàng)造過(guò)上市14年市值上漲近300倍、總市值上千億的佳績(jī)，因?yàn)閰⑴c了北京水立方、鳥巢、奧運(yùn)村等重點(diǎn)工程項(xiàng)目積累品牌認(rèn)知度。
如今，防水一哥冒著涉嫌“馬甲拿地”的風(fēng)險(xiǎn)去爭(zhēng)取客戶的長(zhǎng)期合作，這究竟是為什么？要知道，東方雨虹早在獲得上述地塊的時(shí)候就提到，“擬通過(guò)該土地資源合作與客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。”
看看東方雨虹目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀或許能了解一二。
截至2023年三季度末，東方雨虹三大現(xiàn)金流均告負(fù)，其中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流負(fù)47億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅32.72億元，相比2022年底縮水近65億元，大降66.41%。
來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)
此外，東方雨虹應(yīng)收賬款高達(dá)151億元，事實(shí)上，從2022年6月30日數(shù)據(jù)至今，東方雨虹每個(gè)季度的應(yīng)收款都在100億以上。
高額的應(yīng)收款也讓投資者擔(dān)心是否會(huì)有壞賬、計(jì)提減值風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，東方雨虹董秘回復(fù)投資者稱，“公司應(yīng)收款項(xiàng)綜合賬齡較短且產(chǎn)生壞賬損失的可能性較低”。
此外，東方雨虹貨幣資金僅41.63億元，2022年底時(shí)還有105.4億元，縮水超60%。而短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債卻有56.52億元。
2021年，東方雨虹為解決資金問(wèn)題，推出員工持股計(jì)劃，共1411人參與，籌集自有資金13.8億，公司還加了1倍杠桿，通過(guò)海通證券融資27.6億購(gòu)買了4947萬(wàn)股份，成交價(jià)格為歷史高點(diǎn)之一2021年3月26日的收盤價(jià) 50元/股附近。這筆員工持股計(jì)劃，有約1/3的股份來(lái)自李衛(wèi)國(guó)，其通過(guò)大宗交易以53.79元/股賣給員工1500萬(wàn)股，價(jià)值超8億。
但當(dāng)年的“股權(quán)激勵(lì)”如今卻面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
此前公司實(shí)控人李衛(wèi)國(guó)承諾，為參與本次員工持股計(jì)劃的員工資金提供兜底補(bǔ)足和年化利率低于8%時(shí)的對(duì)應(yīng)補(bǔ)償。此次員工持股計(jì)劃的成本均價(jià)約55.78元/股，而公司目前股價(jià)較2021年6月初的高點(diǎn)已跌超60%。
近一個(gè)月以來(lái)，東方雨虹股價(jià)持續(xù)下跌，11月17日收盤價(jià)格僅22.5元，與今年高點(diǎn)相比跌幅近50%，今年以來(lái)市值蒸發(fā)超200億元。而相比兩年前的歷史性高點(diǎn)，市值從1600億跌到了578億，縮水了上千億元。
目前，員工持股計(jì)劃仍有2000多萬(wàn)股在手，當(dāng)時(shí)成交總金額為 27.59億。粗略估算，這部分員工持股計(jì)劃的股價(jià)跌幅達(dá)58.8%，微博上還建立了相關(guān)話題“東方雨虹1400多名員工浮虧超15億”。
來(lái)源：微博
03、“常德首富”李衛(wèi)國(guó)財(cái)富縮水85億，計(jì)劃發(fā)債融資20億
東方雨虹董事長(zhǎng)李衛(wèi)國(guó)出生于湖南常德桃源縣，大學(xué)畢業(yè)后被分配至長(zhǎng)沙縣職業(yè)中專擔(dān)任教師，1992年調(diào)任至湖南省統(tǒng)計(jì)局，端上了“鐵飯碗”。
1995年，李衛(wèi)國(guó)遞交辭呈投身商海。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，東方雨虹在防水領(lǐng)域風(fēng)生水起，在鳥巢、水立方、大興機(jī)場(chǎng)、港珠澳大橋、京張鐵路等國(guó)家重大基建項(xiàng)目背后，都有李衛(wèi)國(guó)和東方雨虹的身影。
得益于大基建紅利，東方雨虹于2008年成功登陸資本市場(chǎng)，從此一路大舉擴(kuò)張。自2008年上市以來(lái)，其營(yíng)收和凈利均保持了連續(xù)14年增長(zhǎng)。2008年-2021年，東方雨虹的總資產(chǎn)從6.6億元一路飆升至497.33億元。
尤其是2017年到2019年間，東方雨虹年?duì)I收增長(zhǎng)均在30億以上，在2019年則突破40億元，確立了國(guó)內(nèi)防水涂料龍頭地位。
2022年“胡潤(rùn)百富榜”中，李衛(wèi)國(guó)以255億元財(cái)富排名榜單第207位，成為防水行業(yè)首富。這是李衛(wèi)國(guó)第13次登上“胡潤(rùn)百富榜”，登榜年度為2009年-2011年和2013年-2022年。
不過(guò)，在2021年的榜單中，李衛(wèi)國(guó)以340億元財(cái)富排在第175位。相比2021年，李衛(wèi)國(guó)2022年的個(gè)人財(cái)富縮水85億元，排名下降32位。
去年，這位本已隱退幕后的東方雨虹創(chuàng)始人回歸，在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李衛(wèi)國(guó)提出了“2022年?duì)I收400億的企業(yè)目標(biāo)”。面對(duì)投資者的提問(wèn)，更是表示自己充滿信心。
不過(guò)，受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣等因素影響，東方雨虹的業(yè)績(jī)也受到影響。2022年，東方雨虹營(yíng)收和凈利遭遇了上市后首次下滑，凈利甚至近乎腰斬。全年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收312.44億元，同比下滑2.26%；歸母凈利潤(rùn)21.2億元，同比下滑49.57%。
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香頌資本執(zhí)行董事沈萌沈萌認(rèn)為，東方雨虹屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的配套下游產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售等數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅度下滑，必然會(huì)導(dǎo)致東方雨虹等下游產(chǎn)業(yè)的業(yè)績(jī)不佳。
隨著部分房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)資金鏈問(wèn)題，建材行業(yè)也面臨較大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。在下游需求銳減的同時(shí)，東方雨虹還面臨賬款難回的問(wèn)題。最近3年，其應(yīng)收賬款持續(xù)增長(zhǎng)，2020年-2022年分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元，同比增長(zhǎng)分別為8.26%、43.64%、24.13%。
今年上半年，東方雨虹的應(yīng)收賬款占營(yíng)收比重約為81.18%，占流動(dòng)資產(chǎn)比重約為44.82%，占總資產(chǎn)比重約為27.76%。
今年前三季度，東方雨虹業(yè)績(jī)略有好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約253.6億元，同比增長(zhǎng)8.48%。歸母凈利潤(rùn)約23.53億元，同比增長(zhǎng)42.22%。但應(yīng)收賬款仍然高企，前三季度應(yīng)收賬款高達(dá)151億元。
建筑材料行業(yè)往往對(duì)房企開發(fā)商依賴度較高，更容易出現(xiàn)應(yīng)收賬款偏高等問(wèn)題。
不過(guò)，半年報(bào)顯示，應(yīng)收賬款的關(guān)聯(lián)方多為建材公司。東方雨虹也多次在互動(dòng)平臺(tái)披露，公司與恒大、融創(chuàng)、碧桂園無(wú)大額債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
面對(duì)超百億應(yīng)收賬款，東方雨虹選擇發(fā)行票據(jù)應(yīng)對(duì)。今年6月，公司宣布擬發(fā)行2023年應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持票據(jù)，總發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元。此外對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備比例不到10%，壞賬準(zhǔn)備合計(jì)金額約為3.38億元。
在沈萌看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前僅僅是在供給端出現(xiàn)政策調(diào)整，而需求端依然低迷，防水業(yè)務(wù)并沒(méi)有徹底走出需求低迷的局面，而大面積的房地產(chǎn)開發(fā)商陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，對(duì)其現(xiàn)金流的安全性會(huì)進(jìn)一步造成壓力。
“防水一哥”能憑借40億土地資源換取多少業(yè)務(wù)呢？我們持續(xù)關(guān)注，歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。