界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
在起拍價(jià)超過(guò)104億元的深圳世茂深港國(guó)際中心二度流拍后，深圳近期還有大體量商業(yè)資產(chǎn)被擺上拍賣(mài)架。
近日，中國(guó)華融掛牌超82億債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，深圳老牌房企皇庭集團(tuán)在深圳的多項(xiàng)資產(chǎn)被作為抵押、質(zhì)押物。
據(jù)京東拍賣(mài)頁(yè)面顯示，中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司及相關(guān)主體，擬對(duì)擁有的深圳市皇庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市皇庭城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司債權(quán)資產(chǎn)在京東拍賣(mài)網(wǎng)站上進(jìn)行公開(kāi)掛牌處置。
所涉及資產(chǎn)主要分布在深圳，債權(quán)總額高達(dá)82.22億元，其中，債權(quán)本金約73.12億元，債權(quán)利息約9.1億元，基準(zhǔn)日為2022年12月21日。
本次拍賣(mài)目前吸引了4771次圍觀，但截至發(fā)稿，意向報(bào)名人為零。
上述所涉被拍賣(mài)債權(quán)資產(chǎn)的三家公司中，深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為此次拍賣(mài)的主債務(wù)人，另外兩家公司為共同債務(wù)人。
此次交易由上海世茂建設(shè)有限公司、深圳市皇庭集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)鄭康豪提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，世茂集團(tuán)控股有限公司承諾差額補(bǔ)足。
據(jù)了解，此次拍賣(mài)債權(quán)所對(duì)應(yīng)的抵質(zhì)押物主要是深圳皇庭天璽房地產(chǎn)公司、深圳皇庭城市廣場(chǎng)公司、深圳皇庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的100%股權(quán)。
具體資產(chǎn)是深圳皇庭大廈的158套辦公用房，共25層，建筑面積合計(jì)52523.49平方米。該項(xiàng)目是深圳福田區(qū)的一棟在運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓。
另外，這三家公司旗下資產(chǎn)還涉及到深圳的三個(gè)舊改項(xiàng)目。深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為深圳龍華區(qū)龍華街道清湖片區(qū)城市更新項(xiàng)目的申報(bào)主體，深圳皇庭城市廣場(chǎng)公司為寶安區(qū)新安街道公路局西側(cè)片區(qū)城市更新項(xiàng)目的申報(bào)主體，福田區(qū)的下梅林城市更新項(xiàng)目也在深圳皇庭房地產(chǎn)公司名下的核心資產(chǎn)之中。
查詢(xún)天眼查App發(fā)現(xiàn)，這三家房地產(chǎn)公司均為中國(guó)華融成員，同時(shí)穿透股權(quán)后發(fā)現(xiàn)，三家公司的背后股東也有中植系和世茂集團(tuán)的身影。
以共同債務(wù)人深圳皇庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，該公司的法定代表人為現(xiàn)皇庭國(guó)際董事長(zhǎng)鄭康豪，實(shí)際控股人為寧波梅山保稅港區(qū)財(cái)達(dá)投資中心（有限合伙），執(zhí)行事務(wù)合伙人為華融資本管理有限公司，持股比例達(dá)到67.09%。
另外的主要股東深圳市榮晟善居實(shí)業(yè)有限公司持股比例31.91%。該公司的股權(quán)構(gòu)成中，世茂旗下的南京世茂新發(fā)展與中植創(chuàng)信投資有限公司的企業(yè)，持股比例各占50%。
從本次拍賣(mài)的資產(chǎn)構(gòu)成看，主要是位于深圳的辦公物業(yè)以及在推進(jìn)中的舊改項(xiàng)目，能否通過(guò)拍賣(mài)找到接盤(pán)人，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下并不樂(lè)觀。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了對(duì)接手人的資金實(shí)力是一大考驗(yàn)外，也要考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)資金狀況、大環(huán)境以及此類(lèi)項(xiàng)目的投資前景和債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)與收益情況等因素。
目前，深圳商辦寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，截至今年三季度末，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率高達(dá)28.3%，為四個(gè)一線城市之首，遠(yuǎn)高于同期北京的19.5%、上海的19.1%和廣州的20.9%。
與此同時(shí)，寫(xiě)字樓的租金也下滑至12年前。今年三季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%、同比下降5.1%，環(huán)同比降幅分別擴(kuò)大2.0及2.2個(gè)百分點(diǎn)。
接下來(lái)，深圳還有大量的新增寫(xiě)字樓公園。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023-2026年，深圳每年商辦的供應(yīng)量仍在150萬(wàn)平方米左右。如果空置率持續(xù)上升，再加上供大于求的背景，也會(huì)影響接盤(pán)方的預(yù)期收益率。
目前深圳市場(chǎng)上，同樣大體量的商辦類(lèi)資產(chǎn)被拍賣(mài)的典型案例還有深圳世茂深港國(guó)際中心。11月16日，該項(xiàng)目在降價(jià)26億后的二次拍賣(mài)中再度流拍。雖然最新的拍賣(mài)底價(jià)較評(píng)估價(jià)已經(jīng)打了6.4折，但總價(jià)仍高達(dá)104.35億元。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這類(lèi)起拍價(jià)高、難以去化的商辦資產(chǎn)，很難找到合適的買(mǎi)家。