界面新聞記者 | 王婷婷
上海繼續(xù)創(chuàng)新存量土地出讓方式。
11月20日，經(jīng)上海市政府印發(fā)修訂后的《關(guān)于本市全面推進土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》（下稱《意見》）中明確提出，要優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，盤活存量土地資源，推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房等。
《意見》中提到，要覆蓋全域土地資源，提升城市綜合承載力。接下來，上海將優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，加強公共服務(wù)設(shè)施供給，合理確定城鎮(zhèn)居住用地規(guī)模，統(tǒng)籌總量、結(jié)構(gòu)、布局，增加城鎮(zhèn)居住用地特別是各類保障房用地規(guī)模。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴界面新聞，這是目前全國用地政策中首個提及“增加保障房用地”的城市案例，說明上海在土地高質(zhì)量發(fā)展方面，積極落實相關(guān)政策內(nèi)容，優(yōu)化保障房用地的規(guī)模和來源?！?024年勢必會有調(diào)整和改革，保障房的用地制度將成為熱點?！?/p>
另外，此次《意見》再提及城市更新，將創(chuàng)新存量土地再開發(fā)模式，推動城市更新可持續(xù)發(fā)展。
具體而言，在完善城市更新實施機制方面，要堅持規(guī)劃引領(lǐng)，在空間布局上進行整體統(tǒng)籌、系統(tǒng)謀劃，強調(diào)保障民生，分類施策，加快推進“兩舊一村”改造。
同時，將全面開放、多方引入社會資本，通過創(chuàng)新資源配置方式和政策供給，采用評估、作價、出資、入股、注記等方式，貫通資源、資信、資產(chǎn)、資金，提高各方參與城市更新積極性。允許不適宜單獨開發(fā)的儲備土地，結(jié)合其周邊的城市更新項目以協(xié)議出讓方式，供給實施主體一并實施。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，上海在城中村改造方面將會從更大的范圍來進行，即舊區(qū)改造、舊住房成套改造和城中村改造。“按照上海目前的城中村改造思路，預(yù)計2024年會加快速度，尤其是會結(jié)合主城區(qū)、新城和新市鎮(zhèn)等幾個層面的空間規(guī)劃進行?！?/p>
一直以來，上海的城市更新都走在全國前列，在針對城市更新的用地保障方面更是值得各地借鑒。
2021年8月，上海首部城市更新領(lǐng)域地方性法規(guī)《上海市城市更新條例》正式實施，同時還公布了首個遴選實施主體的歷史風(fēng)貌保護項目，這被視為上海接下來幾年城市更新用地的拿地評判標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，自推出歷史風(fēng)貌遴選方式以來，上海已完成近千億元的該類土地出讓，2023年截至目前已完成9個項目的實施主體遴選，成交總價超420億元。
上海的首個歷史風(fēng)貌保護項目位于黃浦區(qū)外灘街道，該商住辦歷史風(fēng)貌保護項目對實施主體有嚴(yán)格要求，共涵蓋房企的經(jīng)濟實力、項目經(jīng)驗、運營能力、資質(zhì)限制等多個方面。
比如要求申請人或聯(lián)合申請人中一方（投資比例大于等于50%）“三道紅線”需全部達(dá)標(biāo)，申請人或聯(lián)合申請人中一方（投資比例大于等于25%）須滿足國內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺”總開發(fā)量不小于50萬平方米，企業(yè)評級+三年內(nèi)在上海拿地但違約的企業(yè)不得參選。
另外，申請主體還要求滿足國內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺”自持辦公物業(yè)中承租的跨國公司地區(qū)總部及世界500強地區(qū)總部數(shù)量，2020年度國內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺”主城區(qū)自持商辦物業(yè)“稅收億元樓”數(shù)量等。
最終，港資嘉里建設(shè)被確定為首個歷史風(fēng)貌保護項目的實施主體。
今年6月，嘉里建設(shè)以87.83億元拿下黃浦區(qū)金陵路第二批地塊（6塊），而首批4個地塊已于去年年初以133.29億元的總價拿下。兩次拿地，嘉里建設(shè)在金陵路項目上的總拿地金額高達(dá)221億元。
作為上海首個歷史風(fēng)貌保護項目，從黃浦區(qū)金陵路項目的遴選標(biāo)準(zhǔn)來看，它代表了上海對于城市更新行業(yè)發(fā)展的高門檻和新訴求，這類項目出讓方式的轉(zhuǎn)變，也成為上海城市更新迅速發(fā)展的推動力。
作為上海在全國范圍首先采用的土地出讓模式，歷史風(fēng)貌保護項目遴選實施三年以來，上海對這類地塊的出讓要求愈加嚴(yán)格，出讓過程也更加完善成熟，參與主體更是逐漸多元化。今年以來，已有多家房企通過遴選后摘得上海風(fēng)貌保護地塊。
最近的一則消息來自招商蛇口和華發(fā)股份。這兩家房企聯(lián)合拿下了靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元04-05、05-01地塊歷史風(fēng)貌保護項目，拿地價格達(dá)71.35億元。
央企招商蛇口已經(jīng)是參與上海城市更新項目的?？?，前不久還與南昌國企聯(lián)合競得楊浦濱江19街坊歷史風(fēng)貌遴選地塊，成交價16.245億元。
值得關(guān)注的是，11月13日，中信集團旗下的地產(chǎn)平臺中信泰富也聯(lián)合楊浦國資拿下楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊，總資本承擔(dān)預(yù)計達(dá)124.15億元。這4宗土地均為歷史風(fēng)貌保護地塊，總建筑面積18.1萬平方米。
對于以遴選方式出讓城市更新項目，克而瑞集團董事長丁祖昱認(rèn)為，風(fēng)貌遴選具有一定的傾向性，現(xiàn)階段都由市區(qū)級政府主導(dǎo)，大型央國企或少部分資金雄厚穩(wěn)定的民營房企參與，基本前期就已確認(rèn)實施主體。
“即便拋開項目獲取階段，投資規(guī)模大，培育周期長、業(yè)態(tài)復(fù)雜性高、保護性要求多、報建流程復(fù)雜等也成為了舊改地塊無法避免的難題，帶來了開發(fā)難度的提升?！币虼耍科笮枰谫Y金、設(shè)計、報建、運營上都具有一定的實力。
較高的門檻將不少房企“拒之門外”，但同時也給了兼具實力和能力的房企加大布局上海市場的機會。
同樣大舉拓展上海城市更新市場的還有中建三局，旗下地產(chǎn)平臺中建壹品也是通過獲得楊浦區(qū)定海社區(qū)歷史風(fēng)貌保護項目實現(xiàn)進入上海市場，該項目預(yù)計總投資額近60億元，總地價38.623億元。
廣州國企越秀地產(chǎn)也不例外，在今年上海三輪公開土拍中收獲不足，于是也瞄準(zhǔn)了城市更新賽道。
今年10月份，虹口區(qū)嘉興路街道hk270B-04地塊歷史風(fēng)貌保護項目實施主體確定，將由臨港集團與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。
除了央國企外，一些地方民營企業(yè)也通過該方式進入了上海市場。今年11月初，來自浙江嘉興的民營房企龍盛置地被確認(rèn)為靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元272街坊272-03地塊的開發(fā)建設(shè)實施主體。
在上海推進城市更新的過程中，本地國企的參與度也較高。今年年初，虹口區(qū)北外灘嘉興街道135、138街坊的歷史風(fēng)貌保護項目實施主體遴選結(jié)果公布，最終實施主體為金橋股份與北外灘集團，均為上海國企。
很明顯，面對嚴(yán)格的遴選條件，對于絕大多數(shù)房企而言，仍需要通過與國央企聯(lián)合才更有安全保障。
如今上海再提及城市更新，創(chuàng)新存量土地再開發(fā)模式，一方面表明此類用地規(guī)模和開發(fā)機會將增大，另一方面也意味著接下來房企參與上海城市更新的難度或許會升級，將面臨更大的考驗。