界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會(huì)步入一個(gè)緩慢下行的新常態(tài)?！痹u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在11月23日表示。
自今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列支持政策，但市場(chǎng)反饋并未達(dá)預(yù)期，房企整體銷(xiāo)售狀況未明顯好轉(zhuǎn)?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額將繼續(xù)下降，但降幅將縮小至0-5%，對(duì)應(yīng)10萬(wàn)億元左右的銷(xiāo)售體量。
近日以來(lái)，無(wú)論是來(lái)自中央層面還是地方上，房地產(chǎn)行業(yè)都迎來(lái)眾多利好。消息稱金融監(jiān)管部門(mén)正起草一份房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，將涵蓋50家規(guī)模房企，國(guó)有房企和民營(yíng)房企都會(huì)列入其中，包括萬(wàn)科、龍湖、新城控股、旭輝、碧桂園等，名單內(nèi)的企業(yè)將獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。
此外，住建部近日也提及“三大工程”，要加快規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，“三大工程”是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。
地方層面，以一線城市深圳為例，自11月23日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
利好政策持續(xù)釋放，但市場(chǎng)回暖依然乏力，今年的房地產(chǎn)投資規(guī)模也不斷收縮。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下跌9.3%，較前值下行0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2023年2月以來(lái)新低。今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下滑9.3%，前值-9.1%，繼續(xù)弱于其他領(lǐng)域，并對(duì)固定資產(chǎn)投資形成拖累。
深圳將二套住房首付比例下調(diào)后，目前市場(chǎng)反應(yīng)仍平淡，整體觀望情緒濃厚，購(gòu)房信心短期內(nèi)難以恢復(fù)。
在惠譽(yù)看來(lái)，接下來(lái)相關(guān)政府部門(mén)將持續(xù)高頻次出臺(tái)支持政策，堅(jiān)定以“穩(wěn)”為目標(biāo)。在融資方面，也將持續(xù)支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理的銀行貸款、發(fā)債、股權(quán)融資，但金融機(jī)構(gòu)的參與意愿有待觀察。
“銀行端對(duì)貸款的發(fā)放是有選擇性的，即便是有些銀行響應(yīng)政府號(hào)召去貸款給民營(yíng)企業(yè)，但對(duì)民營(yíng)企業(yè)也是有選擇的?！被葑u(yù)表示，基本上有國(guó)企背景以及民營(yíng)頭部未出險(xiǎn)的這些房企，在銀行端融資可能會(huì)更暢通。而出險(xiǎn)的和一些基本面比較差的民企，還是會(huì)被區(qū)別對(duì)待。
惠譽(yù)指出，雖然監(jiān)管曾要求是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，但如果看實(shí)際操作，至少到目前為止銀行都還是持審慎態(tài)度?！敖衲昵叭径乳_(kāi)發(fā)貸的同比增速大概是4%，比全行業(yè)11%的平均貸款增速明顯要低很多?！?/p>
就在近日，福建海峽銀行股份有限公司寧德分行因違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，被處以30萬(wàn)元罰款。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也預(yù)計(jì)，中期內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模及其整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將下降。
“雖然政府加大了政策支持力度，但我們預(yù)計(jì)目前的措施不會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售的持續(xù)回升?！蹦碌险J(rèn)為，即使市場(chǎng)在短期內(nèi)企穩(wěn)，但房地產(chǎn)行業(yè)的年銷(xiāo)售規(guī)模及其整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將繼續(xù)下降，因?yàn)檎灾铝τ诮档推鋵?duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響。
穆迪表示，2022年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率為24%，低于2015年的36%和2020年的29%。預(yù)計(jì)到2030年前，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)占GDP的比重將下滑至16%左右。
在這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來(lái)，國(guó)內(nèi)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)與之前兩輪周期也不盡相同。
惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露認(rèn)為，本輪的行業(yè)下行周期和以往（2008年和2014年開(kāi)始的地產(chǎn)調(diào)整周期）有本質(zhì)上的區(qū)別。以政策基調(diào)為例，當(dāng)時(shí)救市的重點(diǎn)在于“救”，但現(xiàn)在不同，重點(diǎn)在于“穩(wěn)”。
因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的分化表現(xiàn)或?qū)⒊掷m(xù)，這體現(xiàn)在城市的分化表現(xiàn)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分化表現(xiàn)。
基于政策持續(xù)放松的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、人口持續(xù)凈流入且有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域和城市或許將在未來(lái)12個(gè)月逐步趨穩(wěn)，而低線城市則需要較長(zhǎng)時(shí)間消化現(xiàn)有庫(kù)存。
惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)董事徐雯超也認(rèn)為，此前認(rèn)房不認(rèn)貸、放開(kāi)限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)增量政策在短期內(nèi)緩解了按揭提前還款壓力，且一定程度上促進(jìn)了一二線城市的交易修復(fù)，“但從中長(zhǎng)期看，居民購(gòu)房信心、整體經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期仍制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇?！?/p>
需要指出的是，這期間，國(guó)有企業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)受益于更強(qiáng)的購(gòu)房人信心，以及融資渠道的暢通和多樣性。
目前來(lái)看，新增融資主要是貸向央國(guó)企，并且重點(diǎn)支持城市更新、保障性租賃住房等項(xiàng)目，疊加中央房地產(chǎn)政策的支持，預(yù)計(jì)增量風(fēng)險(xiǎn)可控。
銷(xiāo)售表現(xiàn)仍是房企信用情況最重要的驅(qū)動(dòng)，民營(yíng)房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)更易受到市場(chǎng)情緒影響。
惠譽(yù)分析，目前還未出險(xiǎn)的部分規(guī)模民企，大多有以下特點(diǎn)：業(yè)務(wù)集中布局在高線城市或者在主營(yíng)市場(chǎng)有較強(qiáng)的品牌；債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行貸款占比較高；有較大規(guī)模高質(zhì)量的自持物業(yè)；采用謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)管控（比如較少使用表外融資）。
龍湖和新城控股是較為典型的案例。截至今年上半年，龍湖總土儲(chǔ)有5489萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值7038億元，有87%的貨值位于一二線核心城市；商業(yè)方面，目前龍湖旗下已經(jīng)有113個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目和28個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，主要位于國(guó)內(nèi)一二線城市。
截至今年6月底，新城控股已實(shí)現(xiàn)143個(gè)大中城市、205個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)達(dá)146座。
惠譽(yù)認(rèn)為，在未來(lái)的12個(gè)月，這些公司的信用風(fēng)險(xiǎn)可控。