界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
今年最大的“黑馬”民營(yíng)房企偉星房產(chǎn)在銷(xiāo)售端也遇到了困難，不得不大幅降價(jià)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
11月27日上午，在武漢偉星光谷星悅廣場(chǎng)售樓處，一些買(mǎi)了房的業(yè)主們手握寫(xiě)著“退錢(qián)”的A4紙擋在門(mén)口，售樓處外還不時(shí)傳出整齊的“退房”喊聲。
一位武漢中介對(duì)界面新聞表示，偉星星悅廣場(chǎng)這幾天都有業(yè)主在售樓處外維權(quán)，主要原因是項(xiàng)目降價(jià)了大概5000元/平米，前期業(yè)主們的首付都快虧掉了。
中介提供的一張紅底的項(xiàng)目宣傳圖顯示：“光谷金融港精裝準(zhǔn)現(xiàn)房大事件，價(jià)格無(wú)敵勁爆，僅此10套?！?/p>
這張圖正是偉星光谷星悅廣場(chǎng)的降價(jià)宣傳圖，項(xiàng)目宣傳冊(cè)介紹里稱(chēng)，項(xiàng)目原銷(xiāo)售均價(jià)2萬(wàn)/平米，帶精裝修，中介對(duì)外宣傳當(dāng)前價(jià)格下調(diào)至1.5萬(wàn)/平米起，樓層任選。這一促銷(xiāo)價(jià)格，相當(dāng)于原價(jià)打了75折。
偉星該項(xiàng)目降價(jià)消息是上周五深夜流傳開(kāi)來(lái)，中介的朋友圈里都在轉(zhuǎn)發(fā)上面的降價(jià)宣傳圖。
從效果來(lái)看，偉星通過(guò)此次大降價(jià)促進(jìn)了項(xiàng)目銷(xiāo)售。
中介稱(chēng)，當(dāng)天就賣(mài)了近十套房子，即便在周末有業(yè)主糾紛的情況下，項(xiàng)目也賣(mài)了近百套，進(jìn)入武漢近期項(xiàng)目熱銷(xiāo)榜的前三名。
2021年6月25日，偉星星悅廣場(chǎng)的項(xiàng)目地塊開(kāi)拍，當(dāng)時(shí)在與新城、龍湖等頭部民營(yíng)房企的競(jìng)爭(zhēng)中，偉星以總價(jià)12.15億元拿下地塊，樓面價(jià)為5915.29元/平，溢價(jià)率高達(dá)43.3%。這是偉星房產(chǎn)首次進(jìn)入武漢市場(chǎng)。
樓面價(jià)雖看起來(lái)便宜，但地塊要求頗為嚴(yán)苛。根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓協(xié)議，偉星房產(chǎn)要引入一家入選“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)top10”的企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心（以中房協(xié)官網(wǎng)2021年公布的名單為準(zhǔn)）；自持不低于12萬(wàn)平方米的商業(yè)用房，且自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得對(duì)外整體或分割銷(xiāo)售；引進(jìn)不少于3家上市公司區(qū)域總部入駐；配建6班幼兒園1處，建成后其用地及房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給東湖高新區(qū)教育部門(mén)。
根據(jù)偉星星悅廣場(chǎng)項(xiàng)目信息，住宅共有3棟，房源總套數(shù)為552套。
該項(xiàng)目在2022年12月3日首開(kāi)，推出了3號(hào)樓。2023年4月2日，項(xiàng)目加推，推出2號(hào)樓。2023年8月19日，項(xiàng)目再次加推，推出1號(hào)樓。
至今三棟住宅已全部入市，項(xiàng)目整體的去化一般。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)數(shù)據(jù)，偉星項(xiàng)目住宅已售房源230套，剩余可售房源322套。
也就是說(shuō)，該項(xiàng)目推入市場(chǎng)近一年時(shí)間來(lái)，住宅整體才賣(mài)掉了41%。
根據(jù)上述中介人士介紹，偉星房產(chǎn)為了快速回籠資金，也迫于一路之隔的其他新入市項(xiàng)目壓力，項(xiàng)目決定降價(jià)銷(xiāo)售。
但項(xiàng)目降價(jià)的消息很快傳到了前業(yè)主群里，他們開(kāi)始在售樓處集結(jié)維權(quán)，同時(shí)以項(xiàng)目大幅降價(jià)、擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序、損害已購(gòu)業(yè)主權(quán)益等為由將項(xiàng)目降價(jià)信息投訴到了當(dāng)?shù)氐膯?wèn)政留言板里。
一位偉星星悅廣場(chǎng)業(yè)主對(duì)界面新聞表示，老業(yè)主們集體反饋后，房管局也來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，三方談好偉星星悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售暫停三天。
但據(jù)上述中介介紹，項(xiàng)目目前仍在正常接待，但之前的優(yōu)惠價(jià)已經(jīng)收回。
偉星房產(chǎn)當(dāng)前除了在武漢市場(chǎng)因降價(jià)引發(fā)風(fēng)波外，在合肥的濱江道項(xiàng)目近期也因與網(wǎng)友的爭(zhēng)執(zhí)在當(dāng)?shù)匾痍P(guān)注。
上周，小紅書(shū)認(rèn)證為偉星濱江道的官方號(hào)與網(wǎng)友互杠。
在濱江道的車(chē)庫(kù)問(wèn)題上，網(wǎng)友表達(dá)不滿(mǎn)，濱江道官方號(hào)回復(fù)網(wǎng)友態(tài)度欠佳，稱(chēng)“成本加一點(diǎn)可以再給你造個(gè)停機(jī)坪，就停你那幢樓上，停你家門(mén)口也可以”。
偉星濱江道項(xiàng)目今年上半年開(kāi)售，毛坯備案均價(jià)約27642元/平米，項(xiàng)目擬建16棟住宅，共計(jì)962套房源。
該項(xiàng)目整體銷(xiāo)售也面臨壓力。從濱江道的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，首開(kāi)情況最好時(shí)去化率為68%，此后去化率逐漸下滑，今年年中拿到銷(xiāo)售許可證的15號(hào)樓去化率已經(jīng)低于60%。
合肥是偉星房產(chǎn)重點(diǎn)布局的二線(xiàn)市場(chǎng)，早在2012年就進(jìn)入，至今在當(dāng)?shù)匾验_(kāi)發(fā)了近20個(gè)項(xiàng)目。2022年，偉星在合肥一舉拿下8宗地塊，超過(guò)眾多央國(guó)企，成為當(dāng)年在合肥市場(chǎng)拿地最多的房企。
今年中秋國(guó)慶假期期間，偉星房產(chǎn)在合肥市場(chǎng)同時(shí)銷(xiāo)售的項(xiàng)目達(dá)到15個(gè)。這足以說(shuō)明，偉星房產(chǎn)對(duì)合肥市場(chǎng)的重視。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，偉星房產(chǎn)在安徽省內(nèi)的全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到125.09億元，占據(jù)榜首位置，高于第二名的保利發(fā)展22億元。
在發(fā)生與網(wǎng)友的糾紛后，偉星濱江道官方號(hào)上的回復(fù)信息已經(jīng)刪除。但這種與客戶(hù)溝通的方式和態(tài)度，無(wú)疑會(huì)影響偉星房產(chǎn)在合肥市場(chǎng)的品牌和口碑。
最近兩年，當(dāng)大部門(mén)傳統(tǒng)民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)收縮投資時(shí)，來(lái)著浙江的偉星房產(chǎn)開(kāi)始嶄露頭角，這家公司背后倚靠的是以賣(mài)紐扣、管材為主的實(shí)業(yè)公司偉星集團(tuán)。
根據(jù)界面新聞梳理，2021年偉星房產(chǎn)拿下19宗地塊，進(jìn)入杭州、武漢等熱門(mén)城市，拿地總投入達(dá)到225億，同比增長(zhǎng)127.4%。
2022年，偉星房產(chǎn)又在全國(guó)各熱點(diǎn)城市拿下20宗地塊，這是公司自成立以來(lái)拿地最多的一年，總金額高達(dá)243億元。
2023年，偉星房產(chǎn)繼續(xù)在南京、杭州、合肥、蕪湖等城市跑馬圈地。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，偉星房產(chǎn)今年前10月的權(quán)益拿地額也達(dá)到118億元，排名全國(guó)房企第17位，在民營(yíng)企業(yè)中，這一拿地金額僅少于濱江集團(tuán)和龍湖。
在新增貨值體量方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年10月，偉星房產(chǎn)新增土地貨值達(dá)285.6億元，位列克而瑞中國(guó)房企新增貨值排行榜第16名。
同時(shí)在銷(xiāo)售方面，今年1-10月，偉星房產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)293.9億元，位列TOP100房企的第43位，相比去年的225.3億元增加了近70億元，名次也提高了29個(gè)位次；前十月的權(quán)益銷(xiāo)售金額也有264.7億，位列TOP100房企的第33位。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，市場(chǎng)整體下滑的背景下，偉星在土地市場(chǎng)上的重金投入雖然使其銷(xiāo)售規(guī)模和排名在行業(yè)內(nèi)上升，但也會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)。
偉星房產(chǎn)今年除了在布局的武漢、合肥市場(chǎng)遭遇市場(chǎng)下行帶來(lái)的去化困境外，其在寧波市場(chǎng)的項(xiàng)目銷(xiāo)售也不樂(lè)觀(guān)。
一位寧波市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，偉星房產(chǎn)寧波在售項(xiàng)目星潤(rùn)名著銷(xiāo)售也很艱難。信息顯示，該項(xiàng)目今年5月開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)三次，共入市了396套房源，但目前只賣(mài)出了120套，去化率只有約30%。
一位開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，雖然大家都面對(duì)銷(xiāo)售壓力，核心是整體市場(chǎng)下行，但偉星也要為這幾年在土地市場(chǎng)上的狂奔進(jìn)行反思。有些項(xiàng)目拿的并不合適，在民營(yíng)房企融資整體受限的背景下，偉星即便有以往多年做實(shí)業(yè)打下的基礎(chǔ)，但相比土地市場(chǎng)高達(dá)幾百億的投入，這些基礎(chǔ)并不足以支撐多久。
偉星房產(chǎn)這兩年在長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)的大力拓展，也逐漸成為該區(qū)域的主流民營(yíng)房企。
近日交通銀行在上海召開(kāi)的與16家主要房企的座談會(huì)上，偉星也在列。各家房企都做了發(fā)言介紹，問(wèn)題主要集中在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法、房企經(jīng)營(yíng)性貸款、預(yù)售資金監(jiān)管等。
銀行方面對(duì)房企反饋的問(wèn)題進(jìn)行了收集，但并未給出明確答復(fù)。這意味著，接下來(lái)銀行對(duì)房企的融資支持程度，還要觀(guān)察實(shí)際落地情況，并且從銀行的商業(yè)性原則考慮，還是會(huì)選擇性向頭部民企集中，并不會(huì)無(wú)任何差別地投放貸款。