界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“煤老板”們又開始一擲千金買樓了。
11月28日，大悅城控股（000031.SZ）發(fā)布公告稱，上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司（下稱“邕鵬實(shí)業(yè)”）已支付全部交易對(duì)價(jià)41.42億元成為上海鵬利置業(yè)的新股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已完成。
上海鵬利置的核心資產(chǎn)是中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的5、6、7號(hào)樓，房屋類型為公寓。項(xiàng)目位于上海陸家嘴金融核心區(qū)，毗鄰湯臣一品，擁有一線江景，是黃浦江畔的頂級(jí)豪宅。
這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，意味著大悅城持有15年的中糧海景壹號(hào)最后三棟公寓正式易主，接盤方是來自內(nèi)蒙古的“煤老板”。
天眼查APP顯示，邕鵬實(shí)業(yè)由自然人余虹澤和劉彥操分別持有70%及30%股份。其中，二股東劉彥操在內(nèi)蒙古鄂爾多斯多家公司擔(dān)任法人，規(guī)模最大的一家公司為鄂爾多斯市慶源金融資產(chǎn)管理有限公司，穿透這家機(jī)構(gòu)股權(quán)可見，背后是內(nèi)蒙當(dāng)?shù)囟嗉夷茉?、生態(tài)環(huán)境公司。
除此之外，劉彥操還在鄂爾多斯市匯峰煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤天澤股權(quán)投資有限公司等擔(dān)任法人代表，其中德潤天澤又是由準(zhǔn)格爾旗博遠(yuǎn)煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司等持股。
大股東余虹澤亦不例外，同樣是內(nèi)蒙古多家能源公司的關(guān)聯(lián)方，比如在內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司擔(dān)任執(zhí)行董事，而內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司又是由內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司99%持股。
由此可見，邕鵬實(shí)業(yè)背后的股東背景都與“煤老板”相關(guān)。上述交易完成后，余虹澤已正式成為上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司的執(zhí)行董事、總經(jīng)理和法定代表人。
界面新聞曾報(bào)道，中糧海景壹號(hào)是由4幢（6個(gè)單元）超高層江景公寓圍合組成，分別為31層-40層的超高層公寓。2007年，開發(fā)商決定將5、6、7號(hào)樓轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租，2008年底變身為上海鵬利輝盛閣高級(jí)服務(wù)式公寓，由新加坡輝盛國際負(fù)責(zé)管理。
其中，5、6號(hào)樓共31層，戶型為210-250平方米的大平層；7號(hào)樓01戶型共40層，40層為復(fù)式，02戶型共37層，均為大平層。
以這三棟公寓可出售面積49212平方米來算，這批公寓的掛牌單價(jià)約8.42萬/平方米。目前基本已對(duì)外出租，租期均為一年以內(nèi)短租約，入住率保持在90％以上。
另據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，目前中糧海景壹號(hào)在售的二手房源只有一套，為340平方米的四室三廳，類型為住宅，掛牌單價(jià)高達(dá)29.385萬元/平方米。
今年9月27日，大悅城曾通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬利置業(yè)的100%股權(quán)，掛牌底價(jià)不低于經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案的凈資產(chǎn)評(píng)估值約41.42億元。
當(dāng)時(shí)邕鵬實(shí)業(yè)成為符合條件的意向受讓方。大悅城方面與邕鵬實(shí)業(yè)在9月27日簽署《上海市產(chǎn)權(quán)交易合同》，交易成交價(jià)為掛牌底價(jià)約41.42億元。
對(duì)于這宗交易，高力國際認(rèn)為，中糧海景壹號(hào)位于陸家嘴核心區(qū)位，出租率長期保持在高位。伴隨著上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易穩(wěn)步恢復(fù)正軌，外籍管理和工作人群逐漸回歸，高端公寓市場租賃需求將迎來一波回暖。
本次出讓也顯示出上海核心地段高端物業(yè)備受投資者關(guān)注?！半S著更多業(yè)主產(chǎn)生盤活存量資產(chǎn)的需求，優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的或持續(xù)進(jìn)入市場，上海大宗投資市場預(yù)計(jì)將保持活躍?！?/p>
在國內(nèi)房地產(chǎn)史上，“煤老板”一直是不可忽視的重要買家。尤其是近兩年房地產(chǎn)市場下行，擁有大量現(xiàn)金流的“煤老板”入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)也自然增多。
以上海為例，去年7月份，內(nèi)蒙古匯能煤電集團(tuán)以62億元購買了上海大悅中心；鄂爾多斯收則以27億元購入華潤、信德聯(lián)合開發(fā)的上海蘇河灣中心3、4號(hào)樓。
在北京房地產(chǎn)市場，“煤老板”們今年也頻繁現(xiàn)身。
據(jù)相關(guān)人士向界面新聞透露，今年10月金茂轉(zhuǎn)讓的北京威斯汀大飯店也是由“煤老板”接手，成交價(jià)28.01億元?！笆顷兾鞯拿豪习?，不算抄底，也沒有賤賣，這個(gè)群體一直在做這些事?！?/p>
來自山西的“煤老板”們更是直接下場拿地開發(fā)。
今年10月份，北京房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0006等地塊共吸引來山西金匯海、中海、龍湖、華潤4家房企報(bào)名參拍，最終以15.1億元成交，溢價(jià)率10.22%，競得人為山西金匯海。
天眼查APP顯示，山西金匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年5月18日，由山西金泉能源集團(tuán)有限公司全資控股，后者由北京景峰投資有限公司持股65%，溫錦濱持股35%。溫錦濱曾在多家煤炭公司擔(dān)任法人代表。
值得一提的是，在此前北京順義新城第19街區(qū)19-69地塊報(bào)名企業(yè)中，山西金匯海便出現(xiàn)在名單中，其加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心可見一斑。
今年8月份，山西“煤老板” 太原萃豐曾在成都拿得龍泉驛十陵板塊地塊，成交總價(jià)22.53億元，溢價(jià)率為15%。
據(jù)界面新聞了解，太原萃豐置業(yè)有限公司今年6月也在北京報(bào)名了海淀雙新村兩宗地，此后又在深圳寶安一幅宅地出讓時(shí)現(xiàn)身，但并未如愿拿地。
過去很多年里，“煤老板”曾廝殺于各大城市的房地產(chǎn)市場，他們帶著大筆現(xiàn)金流投資買樓，給市場留下最深刻的印象就是“能買一棟絕不買一層”。此后，由于煤炭行業(yè)面臨調(diào)控，他們的投資熱情也隨之褪去。
直到近兩年，由于天然氣、煤炭等資源價(jià)格走高，在這一背景下，大批煤礦企業(yè)獲得豐厚利潤，“煤老板”們又手握大量現(xiàn)金重返樓市。