界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏

香港土拍市場(chǎng)持續(xù)遇冷。

1-11月，香港政府、香港市建局和港鐵公司共推出9個(gè)項(xiàng)目，其中多達(dá)6個(gè)項(xiàng)目流標(biāo)。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，流標(biāo)地塊的估值在8至130億元（港幣，下同）不等，若以每塊地皮的估值下限計(jì)算，流標(biāo)土地總金額高達(dá)約240億元。

11月30日，市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)高力香港表示，這是香港土地供應(yīng)史上流標(biāo)次數(shù)最多的一年，預(yù)計(jì)今年港府賣(mài)地收入難以達(dá)標(biāo)。

2月發(fā)布的2023/24年度《財(cái)政預(yù)算案》預(yù)計(jì)全年賣(mài)地收入可達(dá)850億元。今年以來(lái)，只有2塊政府官地售出，帶來(lái)約71億元的收入，加上約50億元補(bǔ)地價(jià)收入，總收入約121億元，僅完成了目標(biāo)的14%。

香港樓市市況疲弱，發(fā)展商投標(biāo)拿地積極性大打折扣，體現(xiàn)在兩方面，一是投標(biāo)企業(yè)減少，二是出價(jià)相對(duì)保守。流標(biāo)項(xiàng)目中，有5塊地皮接到1至4份不等的標(biāo)書(shū)，因地價(jià)標(biāo)金未達(dá)政府所定底價(jià)流標(biāo)收?qǐng)觥?/span>

最新的一個(gè)項(xiàng)目為11月9日港鐵（00066.HK）旗下的東涌東站第一期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，更是出現(xiàn)罕見(jiàn)的“零入場(chǎng)”情況，該項(xiàng)目即日流標(biāo)，成為港鐵公司過(guò)去10年反應(yīng)最差的招標(biāo)項(xiàng)目。

這也是東涌區(qū)第3塊流標(biāo)的住宅地皮。東涌之所以“無(wú)人問(wèn)津”，主要由于該地段位于新發(fā)展區(qū)，民生基建和商業(yè)配套尚未完善，包括東涌東站于2029年才竣工。項(xiàng)目回報(bào)期長(zhǎng)、升值空間難以預(yù)判，顯然地產(chǎn)商不愿當(dāng)“開(kāi)荒?！?。

除了整體市況和經(jīng)濟(jì)前景，建筑成本及利息成本上漲也讓發(fā)展商出手更慬慎。例如荃灣油柑頭項(xiàng)目要求發(fā)展商還需建設(shè)地下購(gòu)物街、各種行人連接通道，以及小區(qū)中心、精神殘疾人士宿舍等政府設(shè)施；港鐵小蠔灣項(xiàng)目第1期則要求中標(biāo)公司負(fù)責(zé)興建港鐵小蠔灣站，直接影響資金回籠的時(shí)間。

流標(biāo)項(xiàng)目之一的東涌第106B區(qū)吸引了新鴻基地產(chǎn)等4家地產(chǎn)集團(tuán)投標(biāo)。新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆此前曾表示，東涌地皮位置偏遠(yuǎn)，找建筑工人頗為困難，且近年建筑費(fèi)上升不少及項(xiàng)目建筑期亦頗長(zhǎng)。

這也將延緩北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展。東涌和北部都會(huì)區(qū)均采用了“基建先行”的規(guī)劃，前者標(biāo)價(jià)對(duì)未來(lái)北部都會(huì)區(qū)的樓面地價(jià)有借鑒意義。市場(chǎng)對(duì)于東涌地皮的投資意愿冷淡，也可能給長(zhǎng)遠(yuǎn)私人房屋土地供應(yīng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

盡管最新一份《施政報(bào)告》提出“減辣”，但一個(gè)月以來(lái)未見(jiàn)明顯效果。《施政報(bào)告》發(fā)布后的兩周內(nèi)，主要新盤(pán)推售的首日售出率只達(dá)到了24.6%。今年年初香港樓價(jià)7%的升幅在下半年已全數(shù)蒸發(fā)，自2021年高位回調(diào)約21%。

另值得指出，經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)淡凈，香港開(kāi)發(fā)商手上有一定量的積貨，去庫(kù)存的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)新盤(pán)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前已落成未售出的單位數(shù)量已升至1.83萬(wàn)個(gè)，為2007年以來(lái)的最高水平。

本土地產(chǎn)龍頭紛紛推出新盤(pán)促銷(xiāo)。新鴻基地產(chǎn)YOHO WEST在11月下旬開(kāi)售，平均呎價(jià)10888元，創(chuàng)近7年來(lái)新盤(pán)首批平均呎價(jià)新低；信和置業(yè)旗下的揚(yáng)海，將最高總折扣優(yōu)惠由原本20%擴(kuò)至33%。

根據(jù)港府本財(cái)政年度的賣(mài)地表，仍有3塊地皮未推出市場(chǎng)，包括灣仔和金鐘兩塊商業(yè)地皮，以及元朗一塊三合一工業(yè)用地。高力香港研究部主管李婉茵認(rèn)為，面對(duì)高息環(huán)境持續(xù)，現(xiàn)時(shí)寫(xiě)字樓空置率高企，再加上2025至2026年將增加近700萬(wàn)呎樓面供應(yīng)，尚無(wú)迫切性在短期內(nèi)再推商業(yè)地皮，否則很大機(jī)會(huì)再流標(biāo)。

多個(gè)項(xiàng)目流標(biāo)收?qǐng)?，以賣(mài)地收入為大頭的政府“小金庫(kù)”吃緊。11月8日立法會(huì)會(huì)議上，香港署理財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局長(zhǎng)陳浩濂指出，本財(cái)政年度的綜合赤字或?qū)⒊^(guò)1000億元。對(duì)比《財(cái)政預(yù)算案》預(yù)計(jì)財(cái)政赤字為544億元增加了近一倍。

據(jù)香港庫(kù)務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至本財(cái)政年度前六個(gè)月（截至今年9月30日），財(cái)務(wù)狀況為1777億元赤字，財(cái)政儲(chǔ)備為6571億元，已倒退至約為2011/12年度水平（6691億元）。有立法會(huì)議員提出，目前財(cái)政儲(chǔ)備只能應(yīng)付政府9個(gè)月開(kāi)支，是27年以來(lái)的最低水平。