文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

廣州樓市在經(jīng)歷“金九銀十”的復(fù)蘇態(tài)勢之后，隨著短期需求得到釋放，11月的市場呈現(xiàn)出降溫趨勢，政策利好的刺激效果逐步減弱。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月廣州新房成交規(guī)模超40萬平米，環(huán)比下降超三成；價(jià)格環(huán)比上漲0.14%，漲幅較上月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，廣州全市11月除了越秀區(qū)以外，各區(qū)的新房成交量環(huán)比均有不同程度的下降。

其中番禺、海珠的成交量跌幅超四成，分別成交826宗和121宗，環(huán)比分別下降52%和41%。天河、從化的成交量分別為179宗和143宗，環(huán)比下跌均超三成。

新房成交量回落后，也導(dǎo)致廣州市場的整體去化周期上升。截至11月末，全市庫存量達(dá)到1185.2萬平米，去化周期為20.4個(gè)月，自今年2月以來再次突破20個(gè)月高位。

二手房方面，雖然成交活躍度依舊保持，但成交價(jià)格跌幅擴(kuò)大。11月廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.44%，跌幅較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌1.24%。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，11月廣州二手房成交量10182套，環(huán)比上漲8.77%；網(wǎng)簽均價(jià)2.9萬/平米，環(huán)比下降2.2%。

其中，越秀、花都和增城的成交情況較為突出，成交宗數(shù)分別為953宗、1085宗和1033宗，環(huán)比分別上升19.9%、17.4%、15.4%。

只有番禺、從化兩區(qū)的成交微幅下滑，分別成交1670宗、355宗。

在價(jià)格方面，與10月相比，天河、越秀的網(wǎng)簽均價(jià)有所上漲，分別為5.7萬/平米和4.3萬/平米。海珠和番禺的價(jià)格跌幅較大，前者由4.2萬/平米降至3.7萬/平米，后者由2.9萬/平米降至2.3萬/平米。

其中，越秀和番禺有多個(gè)板塊成交活躍。越秀的東風(fēng)東板塊和北京路板塊成交均價(jià)分別為5.7萬/平米、4.6萬/平米。番禺的鐘村板塊、華南板塊、洛溪板塊成交均價(jià)分別為2.2萬/平米、3.6萬/平米、4.6萬/平米。

對(duì)于11月一二手樓市成交熱度的分化情況，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，這主要是受二手“次新房”優(yōu)質(zhì)盤源進(jìn)入市場、二手業(yè)主降價(jià)等市場現(xiàn)象的影響。

據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中原業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)基本穩(wěn)定在21%-23%左右的低位水平，樓盤均價(jià)下調(diào)幅度為2.5%。

在業(yè)主擴(kuò)大讓利幅度的吸引下，大量的新房客戶被二手房“虹吸”，同時(shí)臨近年末，有學(xué)位需求的買家增多，由此刺激了二手房的成交。

與此同時(shí)，11月廣州市內(nèi)核心板塊推出的新盤，價(jià)格高且推貨量少，無法對(duì)市場產(chǎn)生較大的刺激作用。如越秀的萬科·瑧樾府，開盤僅推出45套，均價(jià)為8-11萬/平米。海珠的越秀濱江樾開盤也只推出50套，均價(jià)為7.5-10萬/平米。

而外圍區(qū)域的項(xiàng)目，降價(jià)促銷不到位，遠(yuǎn)不及二手業(yè)主的降價(jià)力度，這也導(dǎo)致大量的意向客戶外溢至二手“次新房”。

廣州繼9月出臺(tái)一系列樓市松綁政策后，11月在融資端和土地市場方面又釋放出政策利好。

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營房企不惜貸、抽貸、斷貸。同時(shí)有多家金融機(jī)構(gòu)召集房企開展座談會(huì)，聽取房企融資訴求，改善房企融資環(huán)境。

11月21日，廣州取消土拍限價(jià)，成為首個(gè)取消地價(jià)上限的一線城市。

目前，廣州為一線城市中出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策最多的城市，疊加房企沖刺年末銷售任務(wù)，未來市場或在供需兩端形成合力，恢復(fù)平穩(wěn)態(tài)勢。