界面新聞記者 | 王妤涵
12月4日早間,中國恒大在港交所發(fā)布一則澄清公告稱,公司注意到一家機構于12月1日發(fā)表了一份關于中國恒大從未盈利過的報告,對此,中國恒大表示,該報告并無實際依據(jù),稍后對該報告的內(nèi)容作進一步澄清。
據(jù)悉,公告中所提到的報告為沽空機構GMT Research近日發(fā)布的關于中國恒大的一則評估報告,在該份報告中GMT Research指出恒大或許從未實現(xiàn)盈利。
GMT Research表示,“恒大延遲很久并在最近發(fā)布的2021年年度報告明確表明,該公司嚴重夸大了收入和盈利情況,這種情況很可能已經(jīng)持續(xù)多年?;蛟S與部分看法相反,與其說恒大是流動性緊縮引發(fā)的房地產(chǎn)市場低迷的受害者,不如說它本身的問題更為嚴重——那就是從來沒有產(chǎn)生任何利潤?!?/span>
具體來看,GMT Research指出,2021年恒大對其銷售收入的確認方式進行了重大調(diào)整,其中計算賣樓收入的方式,由此前的“獲得專案竣工證書或業(yè)主占用權”,改為“客戶接受物業(yè)或根據(jù)銷售合同被視為物業(yè)已經(jīng)獲得客戶接受”,變相將收入提前入賬,做法明顯較以往更為激進。
在此基礎上,恒大還額外增加一項確認收入的條件,即“獲得專案竣工備案證或交付業(yè)主使用”,在將房產(chǎn)交付給買家之前,需要提供竣工證書。
GMT Research認為,提出這一額外要求的原因是恒大的“流動性困難”,這表明恒大可能沒有足夠的資金來完成已計入收入和利潤的物業(yè)。
而在改變會計政策后,原本應追溯調(diào)整過往的財務數(shù)據(jù),但恒大解釋稱,因大量員工離職而無法處理,僅從2021年起做出變更。
這直接導致已入賬的6640億元(人民幣,后同)收入和1020億元利潤被轉回,金額相當于恒大自2004年起累計收入的27%和累計利潤的38%。
報告表示,目前恒大的大部分收入很可能是已經(jīng)重新確認的銷售額,合同負債(主要是預售物業(yè)的遞延收入)從2020財年的1860億元增加至2021年初重述時的9080億元、再到2021年上半年末降至6040億元。
理論上,這些銷售的利潤也可以被重新確認,盡管幾乎沒有證據(jù)表明這已經(jīng)發(fā)生:恒大在過去兩年半的時間里錄得的毛利潤僅為160億元人民幣。GMT Research懷疑,這些利潤從未存在過,不僅僅是被推遲了。
GMT Research指出,自2004年以來,恒大的凈虧損總額為6860億元人民幣,到2023年上半年末,其凈資產(chǎn)為負6440億元人民幣。GMT Research在2016年關于恒大的原始報告中對減記1500億元人民幣的預測過于樂觀,盡管當時恒大的資產(chǎn)負債表還不到其規(guī)模的一半。
而對于“人為夸大收入”的時間,GMT Research分析,截至2020年底,恒大的合同負債占在建物業(yè)總數(shù)僅為15%;2010年時為50%左右。然而,在收入確認變化后重述后,恒大的合同負債在2021年初躍升至在建物業(yè)的57%,這表明恒大可能已經(jīng)將收入提前了長達十年之久。
在反擊做空報告的同時,中國恒大也在債務重組方面贏得了一些時間。
據(jù)香港經(jīng)濟日報報道,中國恒大遭呈請清盤案于12月4日在香港高等法院再訊,呈請一方表示,不會要求法庭頒布清盤令,且不反對恒大申請押后。
中國恒大則表示,需時再商討重組方案,故要求押后5星期,其余債權人亦不反對押后申請。法官聽取陳詞后,批準了延期申請,將清盤呈請聆訊進一步延至2024年1月29日。
此前在11月30日,據(jù)路透社引述消息人士報道,中國恒大仍尋求債權人在限期前對債務重組的支持來避免清盤。
在中指研究院發(fā)布的1-11月房企銷售業(yè)績排行榜中,中國恒大銷售額為586.2億元,排名第22位,銷售面積達630.3萬平方米,排名第14位。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,恒大今年的銷售業(yè)績大多數(shù)來源于保交付的項目和一些工抵房。
據(jù)中國恒大財報顯示,2023年上半年,中國恒大的主營收入約為1281.8億元,凈虧損合計392.5億元。中國恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約40.47億元。資產(chǎn)總計17440億元,其中流動資產(chǎn)15785億元,總負債達23882億元。