文｜實習記者 朱簞
廣州針對城中村改造的步伐加快，珠江新城的舊改項目冼村有望進入最后階段。
近日，廣州市天河區(qū)冼村街冼村股份合作經濟聯(lián)社2023年全體股東大會表決結果公示，通過表決，同意冼村股份合作經濟聯(lián)社收回冼村城中村改造范圍內的集體土地使用權。
這意味著，冼村可以對最后一批“釘子戶”進行強制清拆，歷經近15年的冼村舊改終于迎來結局。
冼村的最后動遷，也是在今年廣州擬出臺地方性城中村改造條例后，備受關注的一個舊改項目有了明顯進程。
今年7月，廣州住建局就《廣州市城中村改造條例》公開征集意見，11月22日再次征求意見，并擬于12月下旬進行第三次審議并交付表決。
這是廣州首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。
冼村位于珠江新城核心區(qū)東側，是廣州CBD里最后一個城中村。因其地段優(yōu)越，被稱為“鉆石村”。在高峰時期，冼村不到1平方公里的面積居住了10多萬外來人口。
2009年，面對日益突出的土地資源供求矛盾問題，廣東省提出對舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊進行“三舊”改造，以促進節(jié)約集約用地。其中，廣州制定了52條城中村全面改造的任務，包括楊箕、琶洲、獵德、冼村、石牌、瀝滘等，規(guī)劃3至5年內完成。
同年冼村啟動改造，但由于涉及到村民、經濟利益、宗族觀念等多方復雜的糾葛，期間出現(xiàn)了不少違拆亂象，在2011年4月，冼村舊改被叫停。
2011年12月，保利發(fā)展在完成海珠的琶洲城中村改造項目后，拿下了冼村舊目，當時預計項目總投資高達150億元。
自保利主導冼村改造工程以來，截至2019年11月，全村簽約率達92%。對于剩下的未簽約村民，同月冼村股份合作經濟聯(lián)社發(fā)布公告，將扣除股份分紅和村民福利待遇，必要時追究法律責任。
2019年冼村調整后的規(guī)劃顯示，改造范圍計容總建筑面積107.7萬平方米，容積率6.99，與原控規(guī)一致。回遷區(qū)計容總建筑面積為62萬平方米，其中住宅42.5萬平方米，公共服務2.5萬平方米，商業(yè)與公寓17萬平方米。融資區(qū)建筑面積45.7萬平方米，均為商業(yè)或商務功能。
今年11月15日，冼村就擬收回集體土地使用權發(fā)布預公告，對“釘子戶”下達“最后通牒”：未簽約村民須在11月21日前簽訂相關補拆協(xié)議。此次的安置方案仍延續(xù)2010年的拆遷補償標準，村民按照“拆一補一”的準則選擇補償方案。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前該片區(qū)的“釘子戶”尚有7、8戶，還有村民居于國外。
在冼村這十幾年的改造過程中，周邊的房價早已飛漲。2009年，冼村宣布改造之初，珠江新城的房價約為8000元/平平方米。十年后，珠江新城周邊的房價已達15萬元/平方米。
冼村長達近15年的舊改工程，也是廣州城中村改造進度緩慢、阻力重重的一個縮影。
從今年起，廣州針對城中村改造的步伐逐步加快。
不同于過去以市場為主導，廣州在新的城市中村改造條例中，明確了以政府主導、市場運作的基本原則，資金來源主要為國家的專項補助、地方財政資金、城中村改造專項借款貸款等。
在意愿表決方面，由之前需要村民大會80%以上同意，降低到三分之二以上成員和村民的同意率。不服從賠償方案的，可以提起訴訟。
條例還特別提出，對于不訴訟又不交出土地的，區(qū)政府可以向法院申請強制執(zhí)行。
除此之外，安置房和保障性住房建設也是條例的一大重點。文件提到，“城中村改造應先行安排安置房項目供地和建設”，“安置房品質不得低于商品住房水平”，“應當按照一定比例配置保障性住房”。個人也可以將自有產權房屋委托專業(yè)租房租賃機構作為保障性租賃住房進行整體運營。
目前，我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，規(guī)劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設的“三大工程”成為破解房地產發(fā)展難題、構建房地產發(fā)展新模式的重點，今年以來在多個重要會議中被提及。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹近日表示，“三大工程”建設是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是我國根據(jù)房地產市場新形勢推出的一項重要舉措。中國人民銀行行長潘功勝近日也撰文指出，人民銀行將為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產發(fā)展新模式。
除了將城中村改造上升到立法層面，廣州還采取“依法征收，凈地出讓”新模式，在四個舊改重點片區(qū)試點，以“凈地+公開市場”土地出讓形式，鼓勵和支持民間資本參與舊改。 此外，廣州在10月也提出探索房票安置政策機制，拓闊城中村改造資金支持渠道等策略。
11月24日，廣東省人民政府辦公廳也印發(fā)了《廣東省進一步提振和擴大消費若干措施的通知》，提到支持廣州、深圳將城中村改造和保障性租賃住房結合。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，將城中村改造與保障性住房建設結合起來有利于提供高品質有效住房供應，解決新市民、青年人住房困難問題，是改善民生、推動城市高質量發(fā)展的重要方式。
在城中村改造過程中，提供低成本的租賃住房也是保障外來人口居住權益的主要路徑之一，滿足多層次住房需求、租購并舉的住房制度。同時也將激發(fā)上下游相關產業(yè)發(fā)展的活力，帶動有效投資和消費的增長。