文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞
廣州針對城中村改造的步伐加快，珠江新城的舊改項(xiàng)目冼村有望進(jìn)入最后階段。
近日，廣州市天河區(qū)冼村街冼村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社2023年全體股東大會(huì)表決結(jié)果公示，通過表決，同意冼村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社收回冼村城中村改造范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。
這意味著，冼村可以對最后一批“釘子戶”進(jìn)行強(qiáng)制清拆，歷經(jīng)近15年的冼村舊改終于迎來結(jié)局。
冼村的最后動(dòng)遷，也是在今年廣州擬出臺(tái)地方性城中村改造條例后，備受關(guān)注的一個(gè)舊改項(xiàng)目有了明顯進(jìn)程。
今年7月，廣州住建局就《廣州市城中村改造條例》公開征集意見，11月22日再次征求意見，并擬于12月下旬進(jìn)行第三次審議并交付表決。
這是廣州首次針對城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國首個(gè)將出臺(tái)專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。
冼村位于珠江新城核心區(qū)東側(cè)，是廣州CBD里最后一個(gè)城中村。因其地段優(yōu)越，被稱為“鉆石村”。在高峰時(shí)期，冼村不到1平方公里的面積居住了10多萬外來人口。
2009年，面對日益突出的土地資源供求矛盾問題，廣東省提出對舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊進(jìn)行“三舊”改造，以促進(jìn)節(jié)約集約用地。其中，廣州制定了52條城中村全面改造的任務(wù)，包括楊箕、琶洲、獵德、冼村、石牌、瀝滘等，規(guī)劃3至5年內(nèi)完成。
同年冼村啟動(dòng)改造，但由于涉及到村民、經(jīng)濟(jì)利益、宗族觀念等多方復(fù)雜的糾葛，期間出現(xiàn)了不少違拆亂象，在2011年4月，冼村舊改被叫停。
2011年12月，保利發(fā)展在完成海珠的琶洲城中村改造項(xiàng)目后，拿下了冼村舊目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資高達(dá)150億元。
自保利主導(dǎo)冼村改造工程以來，截至2019年11月，全村簽約率達(dá)92%。對于剩下的未簽約村民，同月冼村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社發(fā)布公告，將扣除股份分紅和村民福利待遇，必要時(shí)追究法律責(zé)任。
2019年冼村調(diào)整后的規(guī)劃顯示，改造范圍計(jì)容總建筑面積107.7萬平方米，容積率6.99，與原控規(guī)一致。回遷區(qū)計(jì)容總建筑面積為62萬平方米，其中住宅42.5萬平方米，公共服務(wù)2.5萬平方米，商業(yè)與公寓17萬平方米。融資區(qū)建筑面積45.7萬平方米，均為商業(yè)或商務(wù)功能。
今年11月15日，冼村就擬收回集體土地使用權(quán)發(fā)布預(yù)公告，對“釘子戶”下達(dá)“最后通牒”：未簽約村民須在11月21日前簽訂相關(guān)補(bǔ)拆協(xié)議。此次的安置方案仍延續(xù)2010年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民按照“拆一補(bǔ)一”的準(zhǔn)則選擇補(bǔ)償方案。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前該片區(qū)的“釘子戶”尚有7、8戶，還有村民居于國外。
在冼村這十幾年的改造過程中，周邊的房價(jià)早已飛漲。2009年，冼村宣布改造之初，珠江新城的房價(jià)約為8000元/平平方米。十年后，珠江新城周邊的房價(jià)已達(dá)15萬元/平方米。
冼村長達(dá)近15年的舊改工程，也是廣州城中村改造進(jìn)度緩慢、阻力重重的一個(gè)縮影。
從今年起，廣州針對城中村改造的步伐逐步加快。
不同于過去以市場為主導(dǎo)，廣州在新的城市中村改造條例中，明確了以政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的基本原則，資金來源主要為國家的專項(xiàng)補(bǔ)助、地方財(cái)政資金、城中村改造專項(xiàng)借款貸款等。
在意愿表決方面，由之前需要村民大會(huì)80%以上同意，降低到三分之二以上成員和村民的同意率。不服從賠償方案的，可以提起訴訟。
條例還特別提出，對于不訴訟又不交出土地的，區(qū)政府可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
除此之外，安置房和保障性住房建設(shè)也是條例的一大重點(diǎn)。文件提到，“城中村改造應(yīng)先行安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)”，“安置房品質(zhì)不得低于商品住房水平”，“應(yīng)當(dāng)按照一定比例配置保障性住房”。個(gè)人也可以將自有產(chǎn)權(quán)房屋委托專業(yè)租房租賃機(jī)構(gòu)作為保障性租賃住房進(jìn)行整體運(yùn)營。
目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“三大工程”成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)，今年以來在多個(gè)重要會(huì)議中被提及。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示，“三大工程”建設(shè)是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是我國根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的一項(xiàng)重要舉措。中國人民銀行行長潘功勝近日也撰文指出，人民銀行將為“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
除了將城中村改造上升到立法層面，廣州還采取“依法征收，凈地出讓”新模式，在四個(gè)舊改重點(diǎn)片區(qū)試點(diǎn)，以“凈地+公開市場”土地出讓形式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與舊改。 此外，廣州在10月也提出探索房票安置政策機(jī)制，拓闊城中村改造資金支持渠道等策略。
11月24日，廣東省人民政府辦公廳也印發(fā)了《廣東省進(jìn)一步提振和擴(kuò)大消費(fèi)若干措施的通知》，提到支持廣州、深圳將城中村改造和保障性租賃住房結(jié)合。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，將城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合起來有利于提供高品質(zhì)有效住房供應(yīng)，解決新市民、青年人住房困難問題，是改善民生、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要方式。
在城中村改造過程中，提供低成本的租賃住房也是保障外來人口居住權(quán)益的主要路徑之一，滿足多層次住房需求、租購并舉的住房制度。同時(shí)也將激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力，帶動(dòng)有效投資和消費(fèi)的增長。