界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)下，不僅越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商搶灘布局，投資者也更傾向于將目光轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)。

比較明顯的是險(xiǎn)資。今年以來(lái)，險(xiǎn)資開(kāi)始加速撤離傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投向物流地產(chǎn)。近期ESR作為賣(mài)方，向泰康保險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓了國(guó)內(nèi)6處物流園資產(chǎn)，總價(jià)逾20億元，預(yù)估帶來(lái)相關(guān)收益約3.38億元。

這6個(gè)物流資產(chǎn)分別分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬(wàn)平方米，涉及5個(gè)目標(biāo)公司，代價(jià)分別約為9400萬(wàn)元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。

這項(xiàng)交易看起來(lái)會(huì)是一件雙贏(yíng)的事。

ESR在公告中表示，出售項(xiàng)目有助于公司獲得收益，且符合公司將資產(chǎn)負(fù)債表轉(zhuǎn)移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環(huán)戰(zhàn)略。出售完成后，ESR這幾個(gè)項(xiàng)目中還有少量權(quán)益。

作為一家不動(dòng)產(chǎn)管理公司，ESR在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的主要商業(yè)模式是通過(guò)基金的形式孵化物流地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目逐漸成熟、形成穩(wěn)定現(xiàn)金流之后出售，然后再投資新項(xiàng)目，以此形成資本循環(huán)。

就買(mǎi)方泰康保險(xiǎn)而言，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨告訴界面新聞，從戰(zhàn)略角度看，險(xiǎn)資增加對(duì)優(yōu)質(zhì)的、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)投資，對(duì)于提升或者穩(wěn)定整個(gè)保險(xiǎn)企業(yè)在資產(chǎn)端的回報(bào)率有幫助?！岸疫@應(yīng)該也是險(xiǎn)資會(huì)持續(xù)做的一件事，是一個(gè)中長(zhǎng)期的需求?！?/p>

在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，保險(xiǎn)公司從不動(dòng)產(chǎn)配置角度考慮，投資的細(xì)分領(lǐng)域更多轉(zhuǎn)向了倉(cāng)儲(chǔ)、物流園區(qū)等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類(lèi)型。

今年11月，曾有市場(chǎng)消息稱(chēng)，全球最大的另類(lèi)資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)擬以超過(guò)100億元的價(jià)格出售在中國(guó)的11個(gè)物流園項(xiàng)目，總建筑面積約220萬(wàn)平方米，意向接盤(pán)方為中國(guó)平安保險(xiǎn)海外。不過(guò)，當(dāng)時(shí)黑石和平安方面都否認(rèn)了在接觸，目前這項(xiàng)交易也未最終落地。

從今年初開(kāi)始，險(xiǎn)資在產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)方面的投資明顯加快。

據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)顯示，從今年1月份開(kāi)始，就有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽披露了大額不動(dòng)產(chǎn)投資情況，其中平安人壽投向了4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)金額超過(guò)73億元，這是險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域最大的一筆投資。

當(dāng)下的物流地產(chǎn)行業(yè)，正吸引各路資本入局。

今年年初，凱德集團(tuán)也宣布要設(shè)立凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃，總承諾股本11億新元，投資于中國(guó)的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目，除了包括辦公樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)物業(yè)外，也包括物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新興物業(yè)。

從全國(guó)范圍來(lái)看，物流地產(chǎn)已成為近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分類(lèi)別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)主要城市高標(biāo)倉(cāng)累計(jì)凈吸納量達(dá)到530萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)45%，同比口徑下相當(dāng)于疫情前三年同期平均水平的150%。

國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)正在經(jīng)歷階段性的供應(yīng)高峰。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年的新增供應(yīng)將超過(guò)1200萬(wàn)平方米，但未來(lái)兩年將迅速回落至600-650萬(wàn)左右的合理水平。

謝晨向界面新聞解釋?zhuān)鋵?shí)從2018年之后，物流地產(chǎn)就已經(jīng)成為十分火熱的賽道，大量資金參與進(jìn)來(lái)，在形成投資后就會(huì)帶來(lái)新增供給。過(guò)去幾年由于疫情影響，供給延后，才導(dǎo)致今年來(lái)到了一個(gè)短期的供應(yīng)高峰。

從需求角度來(lái)看，物流的恢復(fù)速度也較快，韌性也強(qiáng)。由于物流是生產(chǎn)生活、消費(fèi)中的一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，其回彈需求來(lái)得最快，而且疫情推動(dòng)了線(xiàn)上消費(fèi)，對(duì)物流地產(chǎn)也帶來(lái)結(jié)構(gòu)性收益，這也會(huì)體現(xiàn)在未來(lái)的物流需求上。

因此，鑒于租賃需求所呈現(xiàn)的韌性，2024下半年至2025年市場(chǎng)供需平衡將逐步改善，尤其是租戶(hù)重點(diǎn)拓展的一線(xiàn)城市及周邊衛(wèi)星市場(chǎng)有望率先實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)增長(zhǎng)。

但鑒于對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性、成本上漲和地緣政治等運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)的擔(dān)憂(yōu)有所上升，物流租戶(hù)正在通過(guò)優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)選址、租用高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)和提升自動(dòng)化水平等方式來(lái)強(qiáng)化整個(gè)供應(yīng)鏈的效率和韌性。

謝晨認(rèn)為，受今年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，物流地產(chǎn)商都會(huì)面臨降本增效的問(wèn)題。結(jié)合區(qū)位對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行組合優(yōu)化和整合，降低運(yùn)輸成本是途徑之一，“每降低1%的運(yùn)輸成本，可換回來(lái)對(duì)租金的承受能力提高7%-8%?！?/p>

第二，要通過(guò)自動(dòng)化去提升整個(gè)供應(yīng)鏈的效率、韌性，以及從中長(zhǎng)期的角度去降低成本，短期肯定有自動(dòng)化投入，但是從中長(zhǎng)期來(lái)講，它能攤薄成本。此外，相對(duì)更高品質(zhì)的高標(biāo)倉(cāng)的訴求其實(shí)是在增強(qiáng)，這也是來(lái)自于企業(yè)追求效率以及供應(yīng)鏈安全背后的推動(dòng)。

毫無(wú)疑問(wèn)，在消費(fèi)、跨境電商等多樣化挑戰(zhàn)和需求下，物流地產(chǎn)商也要主動(dòng)求變。

據(jù)世邦魏理仕2023年《中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶(hù)調(diào)查》顯示，82%的受訪(fǎng)物流企業(yè)表示未來(lái)三年計(jì)劃在一線(xiàn)都市圈進(jìn)一步擴(kuò)張，并將交通設(shè)施、消費(fèi)者和終端市場(chǎng)以及上下游制造商和供應(yīng)商等區(qū)位因素置于倉(cāng)庫(kù)租金水平之先。

另一方面，綠色ESG在倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域也走得很快。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在租戶(hù)未來(lái)最迫切想要增加或提升的倉(cāng)庫(kù)配置中，屋頂光伏（45%) 和新能源車(chē)充電設(shè)施 （44%) 位居前兩位，倉(cāng)儲(chǔ)物流的綠色屬性日益受到租戶(hù)重視。

今年這類(lèi)周期性的供應(yīng)高峰對(duì)物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定壓力。謝晨認(rèn)為，短期的一些局部市場(chǎng)的租金水平會(huì)面臨承壓，這是一個(gè)正常的供需現(xiàn)象，行業(yè)整體依然很可觀(guān)。

就投資者而言，短期內(nèi)，租賃市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)仍是投資者面臨的挑戰(zhàn)，“可重點(diǎn)關(guān)注一線(xiàn)都市圈綠地開(kāi)發(fā)和核心類(lèi)資產(chǎn)等穿越周期的機(jī)會(huì)?！?/p>