界面新聞?dòng)浾?| 紀(jì)瑤
時(shí)近年末，公募REITs申報(bào)節(jié)奏加快。近日，有4單公募REITs獲受理，包含3單倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs和1單能源類REITs。截至目前，共有14單REITs排隊(duì)等獲批。
中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs、華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs、華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs于12月8日獲受理，華夏特變電工新能源REITs于12月7日獲證監(jiān)會(huì)接收材料。
資料顯示，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的原始權(quán)益人為易商集團(tuán)，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為富萊德昆山物流園項(xiàng)目相關(guān)建筑（構(gòu)）物的房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，具體包括位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)的富萊德昆山物流園的三期資產(chǎn)。
華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的原始權(quán)益人為深圳市深國(guó)際物流發(fā)展有限公司，底層地產(chǎn)為兩處倉(cāng)儲(chǔ)物流園資產(chǎn)，包括杭州一期項(xiàng)目公司持有的主要建設(shè)內(nèi)容為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)等的杭州一期項(xiàng)目和貴州項(xiàng)目公司持有的位于貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣谷腳鎮(zhèn)谷腳社區(qū)（土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地）。
華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT原始權(quán)益人為深圳市深國(guó)際物流發(fā)展有限公司，初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園這四個(gè)子項(xiàng)目。
華夏特變電工新能源REIT的原始權(quán)益人為特變電工新疆新能源股份有限公司。
截至目前，共有14單公募REITs等待獲批，包含了能源類、產(chǎn)業(yè)園類、高速公路類和消費(fèi)類。
從申報(bào)到獲批，消費(fèi)類REITs是效率最高的一類。不久前，首批4只消費(fèi)類REITs已有3只獲批，受阻的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT也已有新進(jìn)展。
11月21日，上交所針對(duì)嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的申報(bào)給出書面反饋，反饋意見(jiàn)主要集中在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、估值和外部運(yùn)營(yíng)管理等方面。
同為消費(fèi)類REITs，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT與已獲批的華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT，在底層資產(chǎn)方面有所不同。獲批的幾只底層資產(chǎn)是購(gòu)物中心，而嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)是社區(qū)商業(yè)，包括大成項(xiàng)目（北京豐臺(tái)區(qū)）、玉蜓橋項(xiàng)目（北京豐臺(tái)區(qū)）、華天項(xiàng)目（北京海淀區(qū)）和德勝門項(xiàng)目（北京西城區(qū)）四大項(xiàng)目。
12月6日，嘉實(shí)資本在反饋中梳理了原始權(quán)益人旗下不同品牌定位和資產(chǎn)情況，四個(gè)項(xiàng)目在原始權(quán)益人資產(chǎn)體系內(nèi)的收益水平，并補(bǔ)充說(shuō)明選取大成、玉蜓橋、華天和德勝門四個(gè)項(xiàng)目入池的主要考慮。
值得注意的是，嘉實(shí)基金在風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施中引入了收益保底條款，并表示不可撤銷。此舉是我國(guó)REITs市場(chǎng)中首次引入保底條款。
可概述為原始權(quán)益人針對(duì)基金發(fā)售時(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在未來(lái)五年內(nèi)的可供分配金額分配做出補(bǔ)償承諾。
文件顯示，2024年至2028年中任一年未達(dá)到預(yù)期分配金額，則扣除運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)歸入基金可供分配金額，用于向投資者分配。如若被扣減的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)歸入基金后還不足以分配，則物美商業(yè)自愿放棄持有的基金份額，以保障投資者利益。甚至，還提出了貨幣資金支付的保底措施。
此舉體現(xiàn)了原始權(quán)益人的信心和積極態(tài)度，為REITs市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展引入更多可能性。
與此同時(shí)，政策面上，公募REITs于近日被被納入社?；鹜顿Y范圍。
12月6日，財(cái)政部聯(lián)合人力資源社會(huì)保障部起草了《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，其中第三章的投資范圍和比例中明確指出，全國(guó)社?；鹂梢酝顿Y于公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“公募REITs”），在投資比例方面，按成本計(jì)算，將REITs與股票等權(quán)益類金融產(chǎn)品統(tǒng)一進(jìn)行比例管控，合計(jì)不得高于40%。
12月8日，華夏基金、富國(guó)基金、華安基金、平安基金、博時(shí)基金、國(guó)君資管等多家基金管理人發(fā)布公告，將公募REITs納入旗下FOF基金投資范圍。
華夏基金表示，從短期看，此次征求意見(jiàn)稿與7月多家公募基金發(fā)布公告將公募REITs明確納入旗下部分公募FOF基金的投資范圍有異曲同工之效，對(duì)提振市場(chǎng)信心和情緒、穩(wěn)定投資者預(yù)期具有積極作用。
從中長(zhǎng)期看，若社保基金后續(xù)能夠參與公募REITs配置（特別是二級(jí)市場(chǎng)配置），有望發(fā)揮長(zhǎng)期資金的定價(jià)能力，引導(dǎo)估值合理預(yù)期，同時(shí)緩解市場(chǎng)建設(shè)初期流動(dòng)性問(wèn)題，豐富投資者結(jié)構(gòu)，支持我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容和可持續(xù)發(fā)展。
博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄表示，征求意見(jiàn)稿的發(fā)布有助于引導(dǎo)具有長(zhǎng)期投資特性的社?；鸱€(wěn)步參與REITs投資，提振公募REITs市場(chǎng)信心，助力境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。但他也同時(shí)提醒，從短期來(lái)看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時(shí)間。
年內(nèi)，受到基本面、資金流動(dòng)性等因素影響，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分產(chǎn)品短期調(diào)整已大于基本面波動(dòng)幅度。
劉玄表示，短期來(lái)看，隨著增量資金入市、流動(dòng)性改善、“錨定規(guī)律”凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)將日漸成熟。長(zhǎng)期而言，完善REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，優(yōu)化國(guó)資國(guó)土、稅收、會(huì)計(jì)處理等REITs配套政策，將為REITs市場(chǎng)擴(kuò)面提質(zhì)提供長(zhǎng)期動(dòng)力。