文|睿思網(wǎng)
蘇寧環(huán)球最終還是放棄了28億元的定增計劃。
按照最初的設(shè)想,蘇寧環(huán)球擬募資不超過人民幣28億元,用于投資建設(shè)天華硅谷莊園三區(qū)(榮錦瑞府)項目、北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項目及補充流動資金。
在12月15日最新公告中,蘇寧環(huán)球正式宣布終止該定增方案,原因是目標(biāo)募投項目北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項目已通過自籌資金順利建設(shè)實施。
這看似是一次成功的自救。但市場卻認為,定增終止背后,或許是蘇寧環(huán)球借道項目融資“圈錢”的愿望落空了。
夸大投資額增加募資規(guī)模?
2022年12月30日,蘇寧環(huán)球宣布了上述定增方案。具體來看,蘇寧環(huán)球擬非公開發(fā)行A股股票不超過91039.09萬股(含本數(shù)),募資不超過28億元。
當(dāng)中80%用于項目建設(shè):18億元用于天華硅谷莊園三區(qū)(榮錦瑞府)項目,5億元用于北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項目,剩余5億元補充流動資金。
據(jù)了解,以上兩個項目均位于南京。其中,蘇寧環(huán)球本次提及的北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項目,位于南京江北新區(qū),總建筑面積約 32.1 萬平方米,其中地上建筑面積約 26 萬平方米,地下建筑面積約 5.5 萬平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括:住宅、商業(yè)及配套用房。該項目已于 2017 年 正式開建。
根據(jù)當(dāng)時蘇寧環(huán)球?qū)ν馀兜捻椖客顿Y計劃,北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項目總投資約20.44億元,擬投入募集資金5億元;天華硅谷莊園三區(qū)( 榮錦瑞府 )項目,總投資約30.41億元,擬投入募集資金18億元。
可見,本次計劃定增募資的金額遠遠達不到投資金額。蘇寧環(huán)球的募資需求度是否這么高,也是當(dāng)時市場對本次方案的疑問點之一。
另外,募資投向榮錦瑞府項目的金額幾乎占了總募資的64%,而投向濱江雅園的金額僅為5億元,單從金額來看,顯然榮錦瑞府項目的資金需求量更大。如今,蘇寧環(huán)球卻僅以濱江雅園項目順利實施而取消整個定增計劃,讓整件事也變得似乎不那么符合常理。當(dāng)然,不排除濱江雅園項目去化超出預(yù)期,快速回籠了足夠的資金,滿足了相關(guān)投資需求。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年12月20日,濱江雅園項目入網(wǎng)總套數(shù)2446套,入網(wǎng)總面積254113.6㎡,未售總套數(shù)757套,未售總面積80347㎡,項目總均價19946元/㎡。
以此推算,項目整體去化率僅約68%,總銷售金額34.58億元。而在此前定增方案中,蘇寧環(huán)球稱該項目可獲得收入47.89億元,兩者之間存在一定的差距。
值得注意的是,該項目最新一期開盤是在2022年10月23日,即在定增公布之前。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),當(dāng)期開盤為7幢、9幢、11幢、12幢,當(dāng)中除了9幢至今仍未售外,其余已為在售狀態(tài)。至此,濱江雅園項目12幢已全部開發(fā)完畢,并進入銷售狀態(tài)。
但經(jīng)過一年的消化,上述房源的去化表現(xiàn)仍強差人意,僅11幢去化達到80%,7幢及12幢的去化率分別為40.69%及50.34%。而根據(jù)當(dāng)前成交情況測算,該批次推售房源的成交額約為6.83億元。
而根據(jù)蘇寧環(huán)球2022年年報及半年報,濱江雅園全年銷售10.33億元,上半年成交金額為7.38億元。可見,盡管下半年新盤入市,但銷售情況并不理想。
雖說項目難以售罄,至少濱江雅園已開始錄得盈利。2021年、2022年及2023年上半年,項目分別結(jié)算了7.15億元、13.28億元及5.96億元,合計貢獻收入26.39億元;實現(xiàn)的效益分別為3.3億元、6.1億元及2.54億元,合計為11.9億元。
即便如此,濱江雅園的銷售回籠資金最多只能滿足自身項目開發(fā)投資需要。根據(jù)2023年上半年年報所示,截至期末,濱江雅園項目累計投入金額為3.97億元。而該筆投資資金仍使用上一次募資資金。
2020年11月11日,蘇寧環(huán)球發(fā)布公告,公司變更上次募資用途,將4.66億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項目建設(shè)。而后再次調(diào)整,變更為4.5億元。事實上,該筆調(diào)整后的資金并未使用完畢,截至今年上半年,投資使用進度為88.25%。
換言之,濱江雅園在前述募資資金仍未使用完畢的情況下,就開始進行新一筆的募資計劃。
更為需要關(guān)注的是,在該次變更公告中,蘇寧環(huán)球表示濱江雅園預(yù)計總投資約16.42億元。而蘇寧環(huán)球?qū)τ跒I江雅園的投資金額數(shù)據(jù)也異常飄忽,在最新的定增方案前,蘇寧環(huán)球曾公開披露,濱江雅園的投資額為12.8億元,但到了定增方案中,項目的投資額則無故多了8個億,達到20.44億元。另據(jù)預(yù)售證信息,濱江雅園12棟樓總需投入16.61億元,同樣少于20.44億元。而截至2022年底,項目進度已達到95%,多出來的投資額將用于哪里?
該情況在另一募投標(biāo)的天華硅谷莊園三區(qū)(榮錦瑞府)項目同樣發(fā)生。根據(jù)預(yù)售信息顯示,榮錦瑞府分期建設(shè),13棟樓合計投資10.37億元。官方披露的投資額也是10億元左右。而在定增方案中,該項目的總投資金額則飆升至30.41億元。
因此,在蘇寧環(huán)球定增方案披露之時,就曾有投資者質(zhì)疑,蘇寧環(huán)球是否存在通過夸大開發(fā)項目投資金額,從而增加定增規(guī)模之嫌。畢竟募資到手后,變更資金投向是上市公司的慣常手法,至少在濱江雅園項目中,已早有體現(xiàn)。
因此,市場普遍認為,此次蘇寧環(huán)球以濱江雅園項目順利實施來結(jié)束此次“詭異”的定增,不過是個美麗的托詞。
蘇寧環(huán)球有多缺錢?
疑似夸大投資額來募資,蘇寧環(huán)球到底有多缺錢?
數(shù)據(jù)顯示,截至2022年末,蘇寧環(huán)球的總資產(chǎn)為153.93億元,總負債為56.13億元,其中,一年內(nèi)到期的非流動負債為8.63億元,但其手持貨幣資金僅為11.13億元。
盡管現(xiàn)金可覆蓋短期債務(wù),但多少令蘇寧環(huán)球捉襟見肘。這一艱難處境延續(xù)到今年。
由于定增方案遲遲未有落地,而部分債務(wù)已到期,這進一步導(dǎo)致蘇寧環(huán)球的賬面資金縮減。
截至今年三季度,蘇寧環(huán)球手持貨幣資金僅為5.5億元,但同時一年內(nèi)到期的非流動負債也降至2.6億元。
但蘇寧環(huán)球的其它風(fēng)險正在飆升。由于地產(chǎn)項目銷售增加計提銷項稅額增加,截至三季度,蘇寧環(huán)球的其他流動負債大幅增加88.56%至6809.6萬元。
另外,蘇寧環(huán)球的收入也難以提振。今年上半年,蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入10.33 億元,同比減少8.76%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 3.03 億元,同比下降7.94%;至三季度末,蘇寧環(huán)球收入及歸母凈利潤分別為14.65億元、3.83億元,跌幅分別擴大至19.07%、22.16%。
從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看,盡管蘇寧環(huán)球自2020年起嘗試多元化轉(zhuǎn)型,新增混凝土、酒店業(yè)、文化業(yè)、醫(yī)美、其他等,但房地產(chǎn)始終是蘇寧環(huán)球業(yè)績主要貢獻來源。
根據(jù)2023年半年報,當(dāng)期蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入為8.45億元,同比減少13.39%。期內(nèi),醫(yī)美、酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)較大幅度增長,可惜仍然難以擔(dān)當(dāng)“第二增長曲線”的重任。半年報所示,醫(yī)療美容、酒店營收分別為9378萬元、6298萬元,分別同比增長25.19%、36.23%;建筑材料、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等持續(xù)疲軟。
顯然,盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍然備受挑戰(zhàn),蘇寧環(huán)球仍然只能依賴地產(chǎn)銷售來維系公司的經(jīng)營發(fā)展。
從近年蘇寧環(huán)球的銷售業(yè)績來看,表現(xiàn)也相對平庸。據(jù)睿思網(wǎng)查閱,在2018年過30億后,2019-2022年,蘇寧環(huán)球的銷售金額分別為19.28億元、14.95億元、20.65億元及15.36億元。
去化難題一直縈繞著蘇寧環(huán)球。濱江雅園就是典型例子,作為蘇寧環(huán)球的標(biāo)桿項目,是業(yè)績貢獻的主力,幾乎貢獻了當(dāng)年2/3的銷售額。但正如上文所述,該項目的去化始終強差人意。
不過似乎蘇寧環(huán)球?qū)Υ瞬⒉辉谝?,因其并不追求將?guī)模做大。故此,近幾年其也并未新增土儲,“啃老本”就足以令其細水長流發(fā)展數(shù)十年。
截至今年上半年,蘇寧環(huán)球共擁有六宗地塊,總占地面積為172.63萬平方米,總建筑面積208.66萬平方米,剩余可開發(fā)建筑面積為208.66萬平方米,且八成主要集中在南京區(qū)域。按照其2022年8.83萬平米銷售速度,蘇寧環(huán)球還可以賣25年。
在濱江雅園項目中,蘇寧環(huán)球也特地留出了一幢“捂盤待售”,只是不知未來的樓市走勢能否如蘇寧環(huán)球預(yù)期有所上漲。
因此,蘇寧環(huán)球也被市場冠以“不思進取”。為了增厚賬面資金,2022年,蘇寧環(huán)球通過不拿地保證經(jīng)營活動現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正,減少投資支出和籌資活動,收回理財產(chǎn)品等手段,使得賬面現(xiàn)金及等價物從2021年的-4.42億元轉(zhuǎn)正為5.28億元。
這也不難理解,為何蘇寧環(huán)球打起了定增的主意,只是這次未能如愿。躺平已久的蘇寧環(huán)球,會開始重新努力起來嗎?