界面新聞記者 | 王妤涵
在起拍價超過104億元的世茂深港國際中心二度流拍后，深圳近期又有大體量的地產(chǎn)項目遭遇流拍。
據(jù)京東法拍平臺顯示，“深圳市南山區(qū)西麗街道留仙洞總部基地二街坊國有建設用地使用權(quán)及地上物”于12月19日進行拍賣，起拍價52.69億元。
據(jù)拍賣頁面顯示，本次拍賣為該標的物的第一次拍賣，共吸引了9602人圍觀，206人關注提醒，但截止12月20日的最后時間仍無人出價，最終遭遇流拍。
公告顯示，此次拍賣標的物的所有人為深圳市龍光駿博房地產(chǎn)有限公司，該公司由深圳市宏誠投資有限公司和深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司各持股50%，實際控制人為龍光地產(chǎn)。
標的物所在宗地，是龍光地產(chǎn)在2021年5月深圳首批集中供地出讓時以69億元拍下的南山西麗留仙洞的T501-0101人才房用地，地塊溢價率高達44.96%，案名為“龍光玖麟商務中心”。
“T501-0101”的用地性質(zhì)為“商業(yè)用地+二類居住用地”，其中，在居住用地部分，根據(jù)地塊出讓要求，將建設可售人才住房總套數(shù)不少于960套。
自去年8月龍光暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息后宣告違約后，便進入到債務重組周期，幾乎在同一時間，標的物所處的“龍光玖麟商務中心”項目也傳出了建設遲緩、停工的消息。
據(jù)第三方評估機構(gòu)給出的評估報告，目前該地塊的工程進度約為5.8%，地塊開發(fā)仍處于樁基礎工程階段，評估價為63.48億元。
據(jù)了解，標的物所處的留仙洞總部基地，周邊已進駐了大疆、傳音、深信服等多家企業(yè)，地塊旁邊就是大疆的總部“天空之城”、創(chuàng)智云城和萬科云城，具有聚集效應，商業(yè)價值較為可觀。
而在交通方面，項目樓下就是深圳地鐵5號線留仙洞站和留仙大道，出行也較為便捷。所以無論是在物業(yè)的租賃還是人才房的銷售上，市場前景都相對樂觀。
若按兩年前拿地金額計算，此次的拍賣價格相當于在當時的地價基礎上打了76折。
按照當前法拍市場的行情，如果項目后續(xù)再進行二拍，起拍價將在此次拍賣的基礎上再打8折，也就是42.15億元，這一價格要低于地塊兩年前土拍的起拍價47.6億元，到時或許會有買家出手。
陷入流動性危機后，龍光在化債方面也有多種舉措。去年12月7日，龍光宣布境內(nèi)債展期成功，規(guī)模達223.6億元，只是境外債務重組還未有明顯進展。
據(jù)中報顯示，今年上半年，龍光實現(xiàn)合約銷售金額約為124.5億元，收入約合138.6億元；總資產(chǎn)合計2693.3億元，凈資產(chǎn)420.3億元，虧損額為17.60億元；有息負債總額達1011.3億元，其中短期債610.4億元，占比60.5%。
11月初，龍光發(fā)布公告稱，公司正在探索與重組有關的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過將若干金額的現(xiàn)有債務轉(zhuǎn)為公司股份，以實現(xiàn)去杠桿化，盡快敲定重組方案的條款。
今年以來，房地產(chǎn)市場需求端除新房、二手房外，法拍房源也逐步被大眾所接受，法拍房市場呈現(xiàn)升溫趨勢，在掛拍房源、成交量、溢價率等方面均有不同程度的提升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年三季度全國法拍市場監(jiān)測報告顯示，前三季度各物業(yè)類型法拍房掛拍量達到58.4萬套，創(chuàng)下新高，較上年同期增長了32.7%。
從掛拍的物業(yè)類型來看，住宅和商業(yè)是法拍房市場的主流，今年前三季度，僅住宅類房源掛拍量就達到28.4萬套，成交了7.3萬套，成交金額達1128.5億，金額占比達50%；商業(yè)掛牌16.6萬套，成交2萬套，成交金額500億，金額占比22%，二者合計占總成交額的比例超過了70%。
在深圳市場上，除了住宅法拍外，大宗地產(chǎn)項目的拍賣也較以往有所增加。僅在11月，就有兩宗金額過億元的大宗地產(chǎn)項目上架法拍平臺。
先是在11月16日，曾計劃建成“中國第一高樓”的深圳世茂深港國際中心在今年7月首輪流拍后，降價26億元、以104.35億元的起拍價再進行二拍，最終因無人出價遭遇流拍。
而后在11月21日，中國華融在法拍平臺掛牌超82億債權(quán)資產(chǎn)進行拍賣，其中資產(chǎn)包括深圳25層寫字樓、3個舊改項目，該場法拍共吸引6412人次圍觀，但截止發(fā)稿，只有2名意向人 ，能否通過拍賣找到接盤人，仍具有不確定性。
在目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，此類價值數(shù)十億、甚至上百億的大宗地產(chǎn)項目想要找到接盤方并非易事，除了對接手人的資金實力是一大考驗外，也要考慮到當前房地產(chǎn)資金狀況、大環(huán)境以及此類項目的投資前景和債權(quán)的風險與收益情況等因素，比單套房源拍賣成交要難得多。