界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
在起拍價(jià)超過(guò)104億元的世茂深港國(guó)際中心二度流拍后，深圳近期又有大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇流拍。
據(jù)京東法拍平臺(tái)顯示，“深圳市南山區(qū)西麗街道留仙洞總部基地二街坊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上物”于12月19日進(jìn)行拍賣(mài)，起拍價(jià)52.69億元。
據(jù)拍賣(mài)頁(yè)面顯示，本次拍賣(mài)為該標(biāo)的物的第一次拍賣(mài)，共吸引了9602人圍觀，206人關(guān)注提醒，但截止12月20日的最后時(shí)間仍無(wú)人出價(jià)，最終遭遇流拍。
公告顯示，此次拍賣(mài)標(biāo)的物的所有人為深圳市龍光駿博房地產(chǎn)有限公司，該公司由深圳市宏誠(chéng)投資有限公司和深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司各持股50%，實(shí)際控制人為龍光地產(chǎn)。
標(biāo)的物所在宗地，是龍光地產(chǎn)在2021年5月深圳首批集中供地出讓時(shí)以69億元拍下的南山西麗留仙洞的T501-0101人才房用地，地塊溢價(jià)率高達(dá)44.96%，案名為“龍光玖麟商務(wù)中心”。
“T501-0101”的用地性質(zhì)為“商業(yè)用地+二類(lèi)居住用地”，其中，在居住用地部分，根據(jù)地塊出讓要求，將建設(shè)可售人才住房總套數(shù)不少于960套。
自去年8月龍光暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息后宣告違約后，便進(jìn)入到債務(wù)重組周期，幾乎在同一時(shí)間，標(biāo)的物所處的“龍光玖麟商務(wù)中心”項(xiàng)目也傳出了建設(shè)遲緩、停工的消息。
據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估報(bào)告，目前該地塊的工程進(jìn)度約為5.8%，地塊開(kāi)發(fā)仍處于樁基礎(chǔ)工程階段，評(píng)估價(jià)為63.48億元。
據(jù)了解，標(biāo)的物所處的留仙洞總部基地，周邊已進(jìn)駐了大疆、傳音、深信服等多家企業(yè)，地塊旁邊就是大疆的總部“天空之城”、創(chuàng)智云城和萬(wàn)科云城，具有聚集效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值較為可觀。
而在交通方面，項(xiàng)目樓下就是深圳地鐵5號(hào)線留仙洞站和留仙大道，出行也較為便捷。所以無(wú)論是在物業(yè)的租賃還是人才房的銷(xiāo)售上，市場(chǎng)前景都相對(duì)樂(lè)觀。
若按兩年前拿地金額計(jì)算，此次的拍賣(mài)價(jià)格相當(dāng)于在當(dāng)時(shí)的地價(jià)基礎(chǔ)上打了76折。
按照當(dāng)前法拍市場(chǎng)的行情，如果項(xiàng)目后續(xù)再進(jìn)行二拍，起拍價(jià)將在此次拍賣(mài)的基礎(chǔ)上再打8折，也就是42.15億元，這一價(jià)格要低于地塊兩年前土拍的起拍價(jià)47.6億元，到時(shí)或許會(huì)有買(mǎi)家出手。
陷入流動(dòng)性危機(jī)后，龍光在化債方面也有多種舉措。去年12月7日，龍光宣布境內(nèi)債展期成功，規(guī)模達(dá)223.6億元，只是境外債務(wù)重組還未有明顯進(jìn)展。
據(jù)中報(bào)顯示，今年上半年，龍光實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為124.5億元，收入約合138.6億元；總資產(chǎn)合計(jì)2693.3億元，凈資產(chǎn)420.3億元，虧損額為17.60億元；有息負(fù)債總額達(dá)1011.3億元，其中短期債610.4億元，占比60.5%。
11月初，龍光發(fā)布公告稱(chēng)，公司正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過(guò)將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實(shí)現(xiàn)去杠桿化，盡快敲定重組方案的條款。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端除新房、二手房外，法拍房源也逐步被大眾所接受，法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)，在掛拍房源、成交量、溢價(jià)率等方面均有不同程度的提升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年三季度全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，前三季度各物業(yè)類(lèi)型法拍房掛拍量達(dá)到58.4萬(wàn)套，創(chuàng)下新高，較上年同期增長(zhǎng)了32.7%。
從掛拍的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，住宅和商業(yè)是法拍房市場(chǎng)的主流，今年前三季度，僅住宅類(lèi)房源掛拍量就達(dá)到28.4萬(wàn)套，成交了7.3萬(wàn)套，成交金額達(dá)1128.5億，金額占比達(dá)50%；商業(yè)掛牌16.6萬(wàn)套，成交2萬(wàn)套，成交金額500億，金額占比22%，二者合計(jì)占總成交額的比例超過(guò)了70%。
在深圳市場(chǎng)上，除了住宅法拍外，大宗地產(chǎn)項(xiàng)目的拍賣(mài)也較以往有所增加。僅在11月，就有兩宗金額過(guò)億元的大宗地產(chǎn)項(xiàng)目上架法拍平臺(tái)。
先是在11月16日，曾計(jì)劃建成“中國(guó)第一高樓”的深圳世茂深港國(guó)際中心在今年7月首輪流拍后，降價(jià)26億元、以104.35億元的起拍價(jià)再進(jìn)行二拍，最終因無(wú)人出價(jià)遭遇流拍。
而后在11月21日，中國(guó)華融在法拍平臺(tái)掛牌超82億債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，其中資產(chǎn)包括深圳25層寫(xiě)字樓、3個(gè)舊改項(xiàng)目，該場(chǎng)法拍共吸引6412人次圍觀，但截止發(fā)稿，只有2名意向人 ，能否通過(guò)拍賣(mài)找到接盤(pán)人，仍具有不確定性。
在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，此類(lèi)價(jià)值數(shù)十億、甚至上百億的大宗地產(chǎn)項(xiàng)目想要找到接盤(pán)方并非易事，除了對(duì)接手人的資金實(shí)力是一大考驗(yàn)外，也要考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)資金狀況、大環(huán)境以及此類(lèi)項(xiàng)目的投資前景和債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)與收益情況等因素，比單套房源拍賣(mài)成交要難得多。