文|邁點(diǎn) 文獻(xiàn)駐
近來,“天津麗思卡爾頓成功被賣”的新聞引起酒店行業(yè)的廣泛關(guān)注和討論。討論的核心關(guān)鍵,無外乎“多輪降價”、“奢華酒店”、“成交價20億”、“買家神秘”等。
根據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng),天津麗思卡爾頓酒店屬于天房商業(yè)(天津)有限公司等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包公開轉(zhuǎn)讓處置項(xiàng)目的其中一項(xiàng),本次為該標(biāo)的第四次拍賣,總體成交價20億元。該標(biāo)的另外兩個抵押物分別是三亞洲際酒店和光合谷溫泉酒店,三者建筑面積合計19.9萬平方米。
這個價格相較于酒店凈資產(chǎn)原估值的45.3億元,可謂是攔腰折斷,大幅度折扣。而曾經(jīng)風(fēng)光無限的天津麗思卡爾頓,其新主人身份也僅僅是被“買家H521”這幾個字符輕描淡寫地代替。
事實(shí)上,近年來明星奢華酒店被拍賣的消息屢見不鮮,不少奢華酒店被擺上貨架,難道這門生意真的不香了?
“主角”天津麗思卡爾頓
公開資料顯示,天津麗思卡爾頓酒店是天津市標(biāo)志性建筑,也是天津首家奢華酒店,其坐落于原英租界,酒店前身是1890年創(chuàng)建的戈登堂,當(dāng)時英租界的工部局大樓。該酒店也是麗思卡爾頓在中國唯一身處歷史建筑的奢華酒店,自2013年開業(yè)至今頗受好評。
而同樣被擺上貨架的三亞洲際酒店和天津光合谷(天沐)溫泉度假酒店,也可圈可點(diǎn)。前者是三亞第一家綠色環(huán)保酒店,于2013年開業(yè),也是三亞熱度最高的酒店之一,在一些平臺上甚至能排到熱門榜單No.1;后者則是天房集團(tuán)與天沐集團(tuán)聯(lián)袂打造的五星級高檔酒店。
值得注意的是,三間酒店背后實(shí)控人是天津的天房系,包括天房商業(yè)(天津)有限公司、天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司,都是天津較為知名的國有房企。
正如前文所述,這3家酒店并非首次出售,天房集團(tuán)多年間一直在尋求出售手中的酒店業(yè)務(wù)板塊,負(fù)債是其“尋求買家”的根本原因。2018年天房集團(tuán)負(fù)債總額超過千億元;2020年起,多次發(fā)生債券違約事件,被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人,被限制高消費(fèi)。
如今天津麗思卡爾頓等三家酒店的成功售出,可謂回籠資金的重要手筆,但對于整體情況而言,仍是杯水車薪。
要知道,麗思卡爾頓作為全球首屈一指的奢華酒店品牌,從19世紀(jì)創(chuàng)建以來,一直遵從著經(jīng)典的風(fēng)格,成為名門、政要下榻的必選酒店。由于極度高貴奢華,它一向被稱為“全世界的屋頂”,尤其是它的座右銘“我們以紳士淑女的態(tài)度為紳士淑女們忠誠服務(wù)”更是在業(yè)界被傳為經(jīng)典。目前來看,麗思卡爾頓酒店在全球35個國家和地區(qū)運(yùn)營超過110家酒店,中國共有15家麗思卡爾頓酒店,分布于香港、北京、上海、澳門、廣州、深圳、海口、三亞、成都、西安、天津、南京、哈爾濱等13個城市。
邁點(diǎn)注意到,跟天房集團(tuán)模式一樣,在中國的麗思卡爾頓品牌,擅長與地產(chǎn)開發(fā)商攜手合作。例如北京華貿(mào)麗思卡爾頓酒店、北京金融街麗思卡爾頓酒店分別與華貿(mào)地產(chǎn)、金融街合作,廣州、成都和哈爾濱的麗思卡爾頓酒店則與富力地產(chǎn)合作,深圳的是與星河灣地產(chǎn)合作的星河麗思卡爾頓酒店,位于海南三亞的金茂亞龍灣麗思卡爾頓酒店則是與金茂合作。
此項(xiàng)交易的另一個關(guān)注點(diǎn)則在于“買家H521”的身份成謎,有人認(rèn)為買家可能是來自北京的一個神秘的國有酒店管理公司,該公司財政年終結(jié)余會用來收購優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn),從不對外披露;也有人猜測,可能又是煤老板出手,畢竟海南香水灣富力萬豪酒店、雅居樂在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等等奢華酒店收購背后,都指向了煤老板。
奢華酒店拍賣潮愈演愈烈
縱觀近幾年酒店行業(yè)被拍賣的情況,邁點(diǎn)發(fā)現(xiàn),作為奢華酒店被拍賣的天津麗思卡爾頓酒店,顯然只是一個微觀縮影。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的生命周期引發(fā)變革浪潮,以及口罩導(dǎo)致的運(yùn)營不佳,奢華酒店要么被當(dāng)作業(yè)主的“包袱”被無情丟掉,要么成為還債的重要籌碼。
將時間線往前拉,金茂北京威斯汀大飯店成功被賣。10月17日,中國金茂發(fā)布公告稱,北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司在公開掛牌程序中以約28.01億元的價格,競得金茂北京置業(yè)100%的股權(quán)。而金茂北京置業(yè)主要持有金茂北京威斯汀大飯店,該酒店為一家五星級酒店,在2008年開業(yè),擁有550間客房及套房,據(jù)第三方平臺顯示,日常普通房型的房價在1400元/晚左右。
另一個在今年比較轟動的事件當(dāng)屬上海寶格麗酒店被掛牌出售。10月11日,華僑城(亞洲)發(fā)布公告稱,其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低于人民幣24.3億元(含增值稅)的價格,于北京產(chǎn)權(quán)交易所透過公開掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)。而其中,就包括開業(yè)5年、位于上海核心地段的明星項(xiàng)目上海寶格麗酒店。這是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店。
根據(jù)其酒店官方網(wǎng)站及部分酒店預(yù)訂網(wǎng)站顯示,上海寶格麗酒店大部分客房的常規(guī)價格均在6000多元-8000多元一夜,是普通五星級酒店客房價格的至少3-4倍,其最貴的套房,甚至每晚價格超過30萬元。
除卻上述兩樁拍賣之外,在今年還有上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費(fèi)爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠(yuǎn)洲大酒店等被擺上拍賣貨架上;而再往前數(shù),上海外灘茂悅大酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、上海豫園萬麗酒店、上海網(wǎng)紅地標(biāo)“深坑酒店”(即上海佘山世茂洲際酒店)等,也都是奢華酒店被賣或被掛牌出售。
據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計,今年以來(1-11月),拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量共計124起,不乏上述提到的喜來登、費(fèi)爾蒙、威斯汀等國際知名品牌。
邁居副總裁黃棟慶表示,幾乎每天都會有酒店在出售或收購,這在資產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)儆诮?jīng)常發(fā)生的事情。在成熟的市場情況下,酒店資產(chǎn)的增值就是靠運(yùn)營后的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的。
隨著奢華酒店拍賣數(shù)量的增多,也為當(dāng)下的資本市場提了醒,尤其對于那些需要大量投資且回報周期長的項(xiàng)目,只有更謹(jǐn)慎、更科學(xué)地做好風(fēng)險預(yù)估,才能避免自身陷入運(yùn)營困局,并為自身帶來正向賦能和更大收益。
格局正在被打破重塑
誠然,如果將包括天津麗思卡爾頓在內(nèi)的系列奢華酒店拍賣事件,簡單歸于這門生意不香了,顯然有失偏頗。在黃棟慶看來,似乎將其糅合進(jìn)市場格局的發(fā)展變革,顯得更為客觀。
回顧中國高端酒店市場來看,以1983年廣州白天鵝賓館開業(yè)為起點(diǎn),中國酒店業(yè)正式有“高端”概念。隨后,國際高端酒店品牌開始在中國試水,洲際、凱悅、希爾頓、萬豪、雅高、溫德姆等,都在2000年前,完成中國市場的探索。
緊接著,2000之后,得益于市場經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)的飆速前行,以及互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程,在國內(nèi)嘗到甜頭的國際高端酒店品牌開始加速布局,形成井噴之態(tài)。截止目前,希爾頓、洲際、萬豪、雅高、溫德姆在華的酒店數(shù)量都已經(jīng)有達(dá)到數(shù)百級別。而他們還在不斷加碼布局,比如萬豪在3月宣布繼續(xù)拓展中國市場業(yè)務(wù)版圖,并預(yù)計在2023年開設(shè)47家酒店,共計約1.2萬間客房;而洲際截至2023年9月30日,在華共有672家開業(yè)酒店和512家籌建酒店,總規(guī)模超過1000家。
當(dāng)然,在此期間國內(nèi)酒店品牌也在躍躍欲試,從經(jīng)濟(jì)型酒店向上探索,逐步擠進(jìn)高端陣營。比如華住集團(tuán),便是經(jīng)濟(jì)型酒店里最早探索高端品牌的集團(tuán),包括旗下自主高端品牌禧玥酒店,以及通過收購花間堂、德意志酒店集團(tuán)等,成功步入高端陣營。此外,首旅、金陵、柏聯(lián)酒店、美豪高端系列、亞朵的高端品牌等,這些國內(nèi)高端品牌,也都在逐步提升影響力,但相較于國際高端品牌而言,話語權(quán)顯然依舊不足。
但到了如今,這種局面正在被悄然改寫。
一方面,隨著國內(nèi)大眾消費(fèi)意識升級,文化自信、民族自信逐步提高,而國際高端酒店品牌在設(shè)計和運(yùn)營層面,可能沒有細(xì)化到貼合實(shí)際需求,故而使得原有被國際高端品牌壟斷的行業(yè)格局正在逐步瓦解,這一點(diǎn)從不少國際酒店品牌旗下項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營不善被掛牌,可以看出一二。
另一方面,高端酒店加速洗牌,本土化高端品牌開始進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模和影響力,這一點(diǎn),有兩組數(shù)據(jù)可以充分證明。
第一組數(shù)據(jù):綜合邁點(diǎn)研究院發(fā)布的中國酒店業(yè)發(fā)展報告顯示,今年以來(1-11月份),國內(nèi)高端酒店開業(yè)數(shù)量為118家,國際高端酒店開業(yè)數(shù)量為109家,奢華酒店開業(yè)數(shù)量為27家??梢?,國內(nèi)數(shù)量位于領(lǐng)先。
第二組數(shù)據(jù):綜合國內(nèi)國際高端酒店品牌2023年上半年財報數(shù)據(jù)來看,國內(nèi)選手成績更優(yōu)異。比如國際陣營中的萬豪、希爾頓和洲際,2023年上半年同比去年紛紛上漲,增長情況分別為22.58%、25.04%和24.10%,而國內(nèi)高端酒店品牌代表中,亞朵以93.10%的增長率傲視群雄,君亭和華住則分別實(shí)現(xiàn)了57.13%和65.05%的營業(yè)收入增長。
此外,地產(chǎn)新周期的一個顯著特點(diǎn)是,拿地不再成為地產(chǎn)公司重要的日常動態(tài),“存量優(yōu)化”將成為當(dāng)下及未來不可忽略的核心關(guān)鍵詞。比如在酒店拍賣案例中,要么是繼續(xù)由原有酒店品牌運(yùn)營,要么重新升級改造,進(jìn)入新的生命周期。而邁點(diǎn)在曾經(jīng)的《國際五星酒店拍賣熱潮:高端酒店市場競爭的新篇章?》就有過詳細(xì)闡述,通過豐富產(chǎn)品內(nèi)容、管理上要更加靈活、資產(chǎn)運(yùn)作上探索更多渠道,或許就能助力自身修建護(hù)城河,進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值。
可以看得出,盡管高端奢華酒店仍然值得深耕布局,但其格局正在被打破重塑也是不爭的事實(shí)。而這,對于各位在牌桌上的選手而言,顯然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。尤其是對于國際選手和國內(nèi)選手兩大陣營來說,能不能勢均力敵,打成平手,都值得拭目以待。