文|邁點 文獻(xiàn)駐
近來，“天津麗思卡爾頓成功被賣”的新聞引起酒店行業(yè)的廣泛關(guān)注和討論。討論的核心關(guān)鍵，無外乎“多輪降價”、“奢華酒店”、“成交價20億”、“買家神秘”等。
根據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)，天津麗思卡爾頓酒店屬于天房商業(yè)（天津）有限公司等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包公開轉(zhuǎn)讓處置項目的其中一項，本次為該標(biāo)的第四次拍賣，總體成交價20億元。該標(biāo)的另外兩個抵押物分別是三亞洲際酒店和光合谷溫泉酒店，三者建筑面積合計19.9萬平方米。
這個價格相較于酒店凈資產(chǎn)原估值的45.3億元，可謂是攔腰折斷，大幅度折扣。而曾經(jīng)風(fēng)光無限的天津麗思卡爾頓，其新主人身份也僅僅是被“買家H521”這幾個字符輕描淡寫地代替。
事實上，近年來明星奢華酒店被拍賣的消息屢見不鮮，不少奢華酒店被擺上貨架，難道這門生意真的不香了？
“主角”天津麗思卡爾頓
公開資料顯示，天津麗思卡爾頓酒店是天津市標(biāo)志性建筑，也是天津首家奢華酒店，其坐落于原英租界，酒店前身是1890年創(chuàng)建的戈登堂，當(dāng)時英租界的工部局大樓。該酒店也是麗思卡爾頓在中國唯一身處歷史建筑的奢華酒店，自2013年開業(yè)至今頗受好評。
而同樣被擺上貨架的三亞洲際酒店和天津光合谷（天沐）溫泉度假酒店，也可圈可點。前者是三亞第一家綠色環(huán)保酒店，于2013年開業(yè)，也是三亞熱度最高的酒店之一，在一些平臺上甚至能排到熱門榜單No.1；后者則是天房集團(tuán)與天沐集團(tuán)聯(lián)袂打造的五星級高檔酒店。
值得注意的是，三間酒店背后實控人是天津的天房系，包括天房商業(yè)（天津）有限公司、天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司，都是天津較為知名的國有房企。
正如前文所述，這3家酒店并非首次出售，天房集團(tuán)多年間一直在尋求出售手中的酒店業(yè)務(wù)板塊，負(fù)債是其“尋求買家”的根本原因。2018年天房集團(tuán)負(fù)債總額超過千億元；2020年起，多次發(fā)生債券違約事件，被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人，被限制高消費。
如今天津麗思卡爾頓等三家酒店的成功售出，可謂回籠資金的重要手筆，但對于整體情況而言，仍是杯水車薪。
要知道，麗思卡爾頓作為全球首屈一指的奢華酒店品牌，從19世紀(jì)創(chuàng)建以來，一直遵從著經(jīng)典的風(fēng)格，成為名門、政要下榻的必選酒店。由于極度高貴奢華，它一向被稱為“全世界的屋頂”，尤其是它的座右銘“我們以紳士淑女的態(tài)度為紳士淑女們忠誠服務(wù)”更是在業(yè)界被傳為經(jīng)典。目前來看，麗思卡爾頓酒店在全球35個國家和地區(qū)運營超過110家酒店，中國共有15家麗思卡爾頓酒店，分布于香港、北京、上海、澳門、廣州、深圳、?？凇⑷齺?、成都、西安、天津、南京、哈爾濱等13個城市。
邁點注意到，跟天房集團(tuán)模式一樣，在中國的麗思卡爾頓品牌，擅長與地產(chǎn)開發(fā)商攜手合作。例如北京華貿(mào)麗思卡爾頓酒店、北京金融街麗思卡爾頓酒店分別與華貿(mào)地產(chǎn)、金融街合作，廣州、成都和哈爾濱的麗思卡爾頓酒店則與富力地產(chǎn)合作，深圳的是與星河灣地產(chǎn)合作的星河麗思卡爾頓酒店，位于海南三亞的金茂亞龍灣麗思卡爾頓酒店則是與金茂合作。
此項交易的另一個關(guān)注點則在于“買家H521”的身份成謎，有人認(rèn)為買家可能是來自北京的一個神秘的國有酒店管理公司，該公司財政年終結(jié)余會用來收購優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，從不對外披露；也有人猜測，可能又是煤老板出手，畢竟海南香水灣富力萬豪酒店、雅居樂在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等等奢華酒店收購背后，都指向了煤老板。
奢華酒店拍賣潮愈演愈烈
縱觀近幾年酒店行業(yè)被拍賣的情況，邁點發(fā)現(xiàn)，作為奢華酒店被拍賣的天津麗思卡爾頓酒店，顯然只是一個微觀縮影。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的生命周期引發(fā)變革浪潮，以及口罩導(dǎo)致的運營不佳，奢華酒店要么被當(dāng)作業(yè)主的“包袱”被無情丟掉，要么成為還債的重要籌碼。
將時間線往前拉，金茂北京威斯汀大飯店成功被賣。10月17日，中國金茂發(fā)布公告稱，北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司在公開掛牌程序中以約28.01億元的價格，競得金茂北京置業(yè)100%的股權(quán)。而金茂北京置業(yè)主要持有金茂北京威斯汀大飯店，該酒店為一家五星級酒店，在2008年開業(yè)，擁有550間客房及套房，據(jù)第三方平臺顯示，日常普通房型的房價在1400元/晚左右。
另一個在今年比較轟動的事件當(dāng)屬上海寶格麗酒店被掛牌出售。10月11日，華僑城（亞洲）發(fā)布公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低于人民幣24.3億元（含增值稅）的價格，于北京產(chǎn)權(quán)交易所透過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)。而其中，就包括開業(yè)5年、位于上海核心地段的明星項目上海寶格麗酒店。這是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店。
根據(jù)其酒店官方網(wǎng)站及部分酒店預(yù)訂網(wǎng)站顯示，上海寶格麗酒店大部分客房的常規(guī)價格均在6000多元-8000多元一夜，是普通五星級酒店客房價格的至少3-4倍，其最貴的套房，甚至每晚價格超過30萬元。
除卻上述兩樁拍賣之外，在今年還有上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠(yuǎn)洲大酒店等被擺上拍賣貨架上；而再往前數(shù)，上海外灘茂悅大酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、上海豫園萬麗酒店、上海網(wǎng)紅地標(biāo)“深坑酒店”（即上海佘山世茂洲際酒店）等，也都是奢華酒店被賣或被掛牌出售。
據(jù)邁點研究院不完全統(tǒng)計，今年以來（1-11月），拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量共計124起，不乏上述提到的喜來登、費爾蒙、威斯汀等國際知名品牌。
邁居副總裁黃棟慶表示，幾乎每天都會有酒店在出售或收購，這在資產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)儆诮?jīng)常發(fā)生的事情。在成熟的市場情況下，酒店資產(chǎn)的增值就是靠運營后的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的。
隨著奢華酒店拍賣數(shù)量的增多，也為當(dāng)下的資本市場提了醒，尤其對于那些需要大量投資且回報周期長的項目，只有更謹(jǐn)慎、更科學(xué)地做好風(fēng)險預(yù)估，才能避免自身陷入運營困局，并為自身帶來正向賦能和更大收益。
格局正在被打破重塑
誠然，如果將包括天津麗思卡爾頓在內(nèi)的系列奢華酒店拍賣事件，簡單歸于這門生意不香了，顯然有失偏頗。在黃棟慶看來，似乎將其糅合進(jìn)市場格局的發(fā)展變革，顯得更為客觀。
回顧中國高端酒店市場來看，以1983年廣州白天鵝賓館開業(yè)為起點，中國酒店業(yè)正式有“高端”概念。隨后，國際高端酒店品牌開始在中國試水，洲際、凱悅、希爾頓、萬豪、雅高、溫德姆等，都在2000年前，完成中國市場的探索。
緊接著，2000之后，得益于市場經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)的飆速前行，以及互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程，在國內(nèi)嘗到甜頭的國際高端酒店品牌開始加速布局，形成井噴之態(tài)。截止目前，希爾頓、洲際、萬豪、雅高、溫德姆在華的酒店數(shù)量都已經(jīng)有達(dá)到數(shù)百級別。而他們還在不斷加碼布局，比如萬豪在3月宣布繼續(xù)拓展中國市場業(yè)務(wù)版圖，并預(yù)計在2023年開設(shè)47家酒店，共計約1.2萬間客房；而洲際截至2023年9月30日，在華共有672家開業(yè)酒店和512家籌建酒店，總規(guī)模超過1000家。
當(dāng)然，在此期間國內(nèi)酒店品牌也在躍躍欲試，從經(jīng)濟(jì)型酒店向上探索，逐步擠進(jìn)高端陣營。比如華住集團(tuán)，便是經(jīng)濟(jì)型酒店里最早探索高端品牌的集團(tuán)，包括旗下自主高端品牌禧玥酒店，以及通過收購花間堂、德意志酒店集團(tuán)等，成功步入高端陣營。此外，首旅、金陵、柏聯(lián)酒店、美豪高端系列、亞朵的高端品牌等，這些國內(nèi)高端品牌，也都在逐步提升影響力，但相較于國際高端品牌而言，話語權(quán)顯然依舊不足。
但到了如今，這種局面正在被悄然改寫。
一方面，隨著國內(nèi)大眾消費意識升級，文化自信、民族自信逐步提高，而國際高端酒店品牌在設(shè)計和運營層面，可能沒有細(xì)化到貼合實際需求，故而使得原有被國際高端品牌壟斷的行業(yè)格局正在逐步瓦解，這一點從不少國際酒店品牌旗下項目因為經(jīng)營不善被掛牌，可以看出一二。
另一方面，高端酒店加速洗牌，本土化高端品牌開始進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模和影響力，這一點，有兩組數(shù)據(jù)可以充分證明。
第一組數(shù)據(jù)：綜合邁點研究院發(fā)布的中國酒店業(yè)發(fā)展報告顯示，今年以來（1-11月份），國內(nèi)高端酒店開業(yè)數(shù)量為118家，國際高端酒店開業(yè)數(shù)量為109家，奢華酒店開業(yè)數(shù)量為27家?？梢姡瑖鴥?nèi)數(shù)量位于領(lǐng)先。
第二組數(shù)據(jù)：綜合國內(nèi)國際高端酒店品牌2023年上半年財報數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)選手成績更優(yōu)異。比如國際陣營中的萬豪、希爾頓和洲際，2023年上半年同比去年紛紛上漲，增長情況分別為22.58%、25.04%和24.10%，而國內(nèi)高端酒店品牌代表中，亞朵以93.10%的增長率傲視群雄，君亭和華住則分別實現(xiàn)了57.13%和65.05%的營業(yè)收入增長。
此外，地產(chǎn)新周期的一個顯著特點是，拿地不再成為地產(chǎn)公司重要的日常動態(tài)，“存量優(yōu)化”將成為當(dāng)下及未來不可忽略的核心關(guān)鍵詞。比如在酒店拍賣案例中，要么是繼續(xù)由原有酒店品牌運營，要么重新升級改造，進(jìn)入新的生命周期。而邁點在曾經(jīng)的《國際五星酒店拍賣熱潮：高端酒店市場競爭的新篇章？》就有過詳細(xì)闡述，通過豐富產(chǎn)品內(nèi)容、管理上要更加靈活、資產(chǎn)運作上探索更多渠道，或許就能助力自身修建護(hù)城河，進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值。
可以看得出，盡管高端奢華酒店仍然值得深耕布局，但其格局正在被打破重塑也是不爭的事實。而這，對于各位在牌桌上的選手而言，顯然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。尤其是對于國際選手和國內(nèi)選手兩大陣營來說，能不能勢均力敵，打成平手，都值得拭目以待。