文|睿思網(wǎng)
隨著上海仙樂斯廣場整售開啟, “基匯資本”這家低調(diào)的PE巨頭再度回歸大眾視野。
近日,高力國際和第一太平戴維斯共同發(fā)布消息,仙樂斯廣場商辦綜合體正計劃將部分物業(yè)進行整體出售。
這已是仙樂斯廣場時隔八年后的再次出售。
基匯的上海辦公室也賣了?
根據(jù)公開信息,仙樂斯廣場總樓面面積84967.63平方米,B1至7層為商場,為22800平方米;9層至39層為甲級寫字樓,為52296平方米。
本次出售的標的物業(yè)地上面積共70397平方米,其中辦公面積47597萬平方米,樓層為L9-L39;商業(yè)面積為22800萬平方米,樓層為B1-L7。另包含250個停車位,地下車庫樓層為B1-B3。報價為4萬元/平方米,總價按地上面積計算,約合28億元人民幣。
據(jù)了解,相關(guān)產(chǎn)權(quán)為三家外資基金所持有,分別為基匯資本(Gaw Capital)、太盟投資集團(PAG)以及高盛商業(yè)銀行部門在內(nèi)的投資者團體。
值得注意的是,本次被出售物業(yè)中的某一個單元,還是基匯資本上海團隊的辦公所在地。根據(jù)基匯資本官網(wǎng)信息,該公司上海辦公地點正位于仙樂斯廣場2303室。
如本次出售順利完成,基匯資本是否還繼續(xù)在該地點辦公還有待進一步披露。當然,基匯資本也有其它的選擇。
據(jù)仙樂斯廣場官網(wǎng),該物業(yè)由香港高仁(中國)有限公司、上海仙樂斯文化實業(yè)公司、基匯資本旗下的基匯資本房地產(chǎn)基金共同投資。換言之,基匯資本本身就是仙樂斯廣場的業(yè)主之一,同時由基匯商業(yè)管理公司提供資產(chǎn)管理服務(wù)。
據(jù)相關(guān)人士透露,除了目前出售部分,仙樂斯廣場仍有約1萬平方米左右的面積不在出售之列,該部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)由其他業(yè)主所持有。
這已不是基匯資本第一次尋求出售仙樂斯廣場。
早在2014年4月,瑞安房地產(chǎn)旗下的中國新天地就與基匯資本進行商業(yè)洽談,計劃以30億元的總價從基匯資本手中買下仙樂斯廣場。
不過,該筆交易最終并未達成。
8年售價提高不到一成
根據(jù)彼時的收購意向總價,以仙樂斯廣場84960平方米的總建筑面積計算,收購單價約為3.73萬元/平方米,較當前出售價略低。
但根據(jù)當時市場測算,基于仙樂斯廣場寫字樓租金8.5元/平方米/天計算,相關(guān)物業(yè)租金收益約為3000元/平方米/年。由于仙樂斯廣場的商業(yè)零售物業(yè)以餐飲、美容和生活配套的便利店為主,若加上商業(yè)零售部分租金,中國新天地年回報率約為9%。除去管理成本,市場認為這一回報率并不算高。
由于當時基匯資本正在同步進行對北京盈科中心的收購,因而仙樂斯廣場的出售行為亦被市場視為其通過在上海套現(xiàn)來支持北京項目。
同年4月8日,基匯資本宣布,其向李嘉誠家族旗下的電訊盈科、盈大地產(chǎn)收購北京盈科中心,成交金額9.28億美元(72億 港元)。這項交易也成為當時外資在中國發(fā)生的最大單項物業(yè)收購案,基匯資本也由此名聲大噪。
直到一年后,仙樂斯廣場才終于迎來新的買家。
2015年8月,由太盟投資集團和高盛旗下領(lǐng)頭的財團對仙樂斯廣場發(fā)起收購。彼時,渣打銀行更為以上安排一筆價值相當于3.3135億美元的貸款。
據(jù)悉,參與該財團的還包括香港上市集團震雄集團旗下子公司震雄投資、建生國際旗下子公司以及一位個人Chen Zhengchang。
據(jù)了解,該項貸款可選擇延長1.5年,包括6.64億元人民幣境內(nèi)分期償還部分和2.10億美元境外子彈式貸款部分。而該項三年期貸款6.64億元人民幣境內(nèi)部分以仙樂斯廣場作為抵押。
同年10月,建生國際進一步披露,公司的全資附屬公司Kind Regent及所有買方將從所有賣方購買目標公司(True Partner Investments Limited)已發(fā)行股份的79.73%,其中Kind Regent將購買目標公司已發(fā)行股份的4%。收購的先決條件是目標公司已收購物業(yè)公司(即上海仙樂斯房地產(chǎn)有限公司,直接持有仙樂斯廣場)的98.68%股份,以及目標公司通過再融資以銀行貸款取代現(xiàn)有股東貸款。
而按建生國際當時的公告,仙樂斯廣場由獨立估值師估值為34億元人民幣。
轉(zhuǎn)眼8年過去,仙樂斯廣場再度迎來被出售的命運。
何時才是最好的出售時機
事實上,仙樂斯廣場的運營情況并不差,這座位于南京西路的商廈,始終保持著相當?shù)某鲎饴省?jù)相關(guān)運營機構(gòu)披露數(shù)據(jù),目前仙樂斯廣場商場出租率約90%,辦公樓出租率超70%。
一名商業(yè)運營人士指出,對于成熟的商業(yè)投資商而言,選擇在運營成熟時溢價退出,遠比長期持有更有價值。
除了本次再度出售的上海仙樂斯廣場,基匯資本此前已陸續(xù)出售了北京盈科中心、廣州西城都薈等項目,均為自持一段時間后便果斷退出。
其中,在接盤北京盈科中心4年后,基匯資本將該項目以約105億元的價格出售予左暉名下的愿景明德。
基匯資本相關(guān)負責人彼時曾表示,出售北京盈科中心是由于和投資人有一個協(xié)議,持有物業(yè)達到一定的限期后會在合適的時機出售,“現(xiàn)在正是時候?!?/p>
以北京盈科中心16.99萬平方米的總樓板面積計算,基匯資本在2014年買下盈科中心時的單價約為3.3萬元/平方米,按照出售的105億元計算,單價已經(jīng)上升到約6.18萬元/平方米。換言之,基匯資本通過北京盈科中心的一買一賣之間,大賺了50億元。
而在相關(guān)資產(chǎn)出售后,也有益于基匯資本補充流動資金,參與到其他優(yōu)質(zhì)項目投資中。
就在一個多月前,基匯資本為位于中國一棟超高層地標性辦公樓的現(xiàn)有貸款尋求再融資。彼時,基匯資本共籌集到價值12.4億人民幣的俱樂部貸款,由浙商銀行與永豐銀行擔任綠色融資協(xié)調(diào)人。該筆俱樂部貨款由7100萬美元(約合5.2億人民幣)的離岸貸款和7.16億人民幣的在岸貸款組成。
時間再繼續(xù)往前,今年6月30日,基匯資本宣布完成第七支亞太區(qū)房地產(chǎn)基金基匯房地產(chǎn)基金VII(Gateway Real Estate Fund VII)的募集,總募資額達30億美元。該支基金主要專注于大中華區(qū)、日本、韓國、東南亞和印度等亞太區(qū)的房地產(chǎn)主題平臺投資機會,包括寫字樓、零售、酒店、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心、生命科學(xué)園以及私人信貸。
據(jù)了解,隨著主題平臺的投資不斷壯大,基匯資本通過收購日本首都圈的物流資產(chǎn)組合及東京的凱悅酒店,擴大了其在日本市場的投資業(yè)務(wù)。其他投資還包括數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、以及廣州的奧特萊斯購物中心和上海的生命科學(xué)園。該基金也在香港和內(nèi)地進行了多項以房地產(chǎn)支持的私人信貸投資。
自2005年成立以來,基匯資本已募集七支以亞太區(qū)為目標的綜合型房地產(chǎn)私募基金,同時還在美國管理增值型/機會型基金、一支亞太酒店基金、一支歐洲酒店基金,一支成長型股權(quán)基金,并在全球提供信貸投資及獨立賬戶直接投資服務(wù),投資范圍橫跨住宅開發(fā)、寫字樓、商場、服務(wù)型公寓、酒店、物流倉儲及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心(IDC)等不同的房地產(chǎn)類別。
2005年以來截至2023年第二季度,基匯資本募集股本已達221億美元,旗下管理資產(chǎn)金額超過352億美元。