文｜邁點
今年，酒店大宗交易一樁接著一樁。僅在2023年的最后一兩個月，酒店大宗交易像極了年底沖刺，此起彼伏。前有天津麗思卡爾頓成功被神秘人買入、上海萬達瑞華酒店賣身北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，而這次，則輪到了上海寶格麗酒店。
12月26日，上海寶格麗酒店迎來買家，江蘇金峰水泥集團有限公司已獲識別為建議出售中標人。而根據最新公告，華僑城上海置地與買方金峰水泥已于12月25日按最終代價人民幣24.3億元（含增值稅）訂立交易協(xié)議以根據其條款轉讓銷售資產，最終代價已轉賬至華僑城上海置地，預計建議出售將于2024年上半年末前完成。
比起其他擱置許久賣不掉的奢華酒店，上海寶格麗酒店拍賣的整個過程可以算得上頗為順利。從今年10月11日，華僑城（亞洲）控股有限公司（03366.HK）發(fā)布公告要出售上海蘇河灣項目部分資產（包含上海寶格麗酒店），到11月21日，該項目在北京產權交易所正式掛牌，再到如今被賣，僅僅也就剛剛過去兩個月。
今年以來，旅游業(yè)的復蘇，讓酒店物業(yè)價值重新受到重視，但同時，這也成為不少房企套現回血的重要來源。邁點曾在《天津麗思卡爾頓成功被賣，奢華酒店觸底反彈？》就列舉了今年以來不少奢華酒店被擺上貨架的客觀事實。那么，這次出手的商業(yè)大亨金峰水泥到底有啥來頭？上海寶格麗酒店被賣又為啥引起廣泛關注？奢華酒店市場未來還有哪些看點？本文將對此一一展開討論。
接盤俠水泥大亨，到底有啥來頭？
從企查查資料來看，江蘇金峰水泥集團成立于2000年，固定資產規(guī)模達30.8億，而其背后，最大股東為金峰控股集團，持股比例97%。
據其官網信息，金峰控股集團背后的金峰集團始創(chuàng)于1980年，經過三十多年的市場拼搏，從一個名不經傳的小水泥廠華麗變身成為擁有70家子公司，業(yè)務范圍涵蓋水泥生產、金融服務、房地產開發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預拌等于一身的大型多元化集團。同時，該公司還先后榮獲“中國民營企業(yè)500強”、“江蘇省建材行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)”、“江蘇省卓越績效先進企業(yè)”、“江蘇省民營企業(yè)納稅大戶”、“江蘇省民營企業(yè)就業(yè)先進單位”等榮譽稱號。
而有意思的是，這并不是今年金峰控股集團首次涉足上海酒店資產。
9月份，上海虹口三至喜來登酒店所在大樓“上海市虹口區(qū)四平路59號全幢”公開拍賣。該大廈是上海三至酒店投資管理有限公司所有，企查查顯示，上海三至酒店投資管理有限公司為上海凱盟投資發(fā)展有限公司全資子公司，上海凱盟投資發(fā)展有限公司已經被列為失信人。拍賣的原因是兩家公司與中信銀行存在借款糾紛而被中信銀行申請執(zhí)行拍賣。
最終拿下這個項目的金主，是上海裕自商業(yè)管理有限公司。據阿里資產拍賣網，這宗拍賣共吸引超過1.3萬人次的圍觀，有311人設置拍賣提醒。最終只有上海裕自商業(yè)管理有限公司繳納1.5億元的保證金報名競拍，并在拍賣結束前7分鐘出價16.43億元，買下這棟酒店大廈。
而“巧合”的是，上海裕自商業(yè)管理有限公司由江蘇恒峰投資發(fā)展有限公司和溧陽萬峰投資發(fā)展有限公司歌持股50%，而這兩家公司的實際控制人都是金峰控股集團。
由此不難發(fā)現，從水泥起家的金峰控股還在不斷豐滿羽翼補充業(yè)務鏈條，而其中，酒店就是重要業(yè)務之一。
明星資產上海寶格麗酒店，也難逃被賣命運
上海寶格麗在傳出被賣時，就在酒店圈引起不小轟動。這背后的原因，離不開它的份量和話題性。
作為于2018正式揭幕的酒店，這是全球第6間寶格麗酒店，也是中國第二家寶格麗酒店，如今又成為全球第一間被賣的寶格麗酒店。酒店建筑主體為一座48層塔樓和改造后的上海總商會舊址，坐落于蘇河灣沿河綜合開發(fā)區(qū)，擁有無可挑剔的選址，在酒店內即可欣賞外灘和陸家嘴景觀。
與此同時，這也是華僑城打造的集高端住宅、時尚商業(yè)、藝術空間與都市公園于一體的城市濱水復興項目，酒店擁有82間客房及套房（其中包括19間酒店甄選套房），其房間間夜價在5400元~258888元。
而在今年10月11日，華僑城（亞洲）控股有限公司（HK：03366）公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低于人民幣24.3億元（含增值稅）的價格，于北京產權交易所透過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產。該資產主要包括上海寶格麗酒店及住宅、行政公館、公寓等相關配套（酒店系列資產）。
據公告披露，2022年，上述掛牌出售的可銷售資產錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億，相當于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬元。根據華僑城（亞洲）集團之管理賬目，于2023年6月30日，銷售資產之未經審核賬面凈值約為人民幣20.1億元。公司董事會認為，建議出售（倘落實）將可令本集團盤活其資產、加速資產周轉，以供公司之整體策略規(guī)劃；將建議出售產生之現金流入用于償還貸款及借貸，并可降低集團之計息負債及實現投資收入。
而顯然，拋售酒店業(yè)務，是以華僑城為代表的眾多房企公司的共同選擇。比如新華聯(lián)對其間接全資子公司唐山新華聯(lián)擬將持有的鉑爾曼大酒店等資產進行轉讓，受讓方為唐山市文旅建設發(fā)展有限公司，交易總價款3.95億元；世茂集團與上海地產集團簽訂項目股權轉讓協(xié)議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元；富力地產將五年前從萬達收購的73家酒店都納入了待售名單，其準備出售的酒店資產大約占整體的95%……
毋庸置疑，房地產行業(yè)的輝煌過往，造就了中國高端豪華乃至奢華酒店的高歌猛進。而隨著房地產行業(yè)進入新的生命周期，曾經作為拿地工具的酒店項目也逐漸成為地產的沉重包袱。明宇集團董事長&明宇商旅董事長張建明此前在接受媒體采訪時表示，房地產紅利的消失，讓地產商資產負債表中龐大的酒店資產與微薄的現金回報，成為日趨尖銳的矛盾，加上口罩因素帶來的經營壓力，讓其不得不思考酒店資產本身的收益和流動性問題，不得不以良性流動、創(chuàng)新效率為導向，重構行業(yè)新生態(tài)。
市場洗牌加速，奢華酒店市場還有哪些看點？
高端及以上酒店作為檢驗一個地區(qū)經濟發(fā)展水平標尺的作用，始終沒有轉移。
那么高端酒店乃至奢華酒店頻頻被擺上貨架，除了是地產公司的斷腕回血之外，是否意味著這個業(yè)務版塊不值得布局和深耕？其實，被賣的行業(yè)現狀更符合高端奢華酒店市場的合理洗牌。
邁點研究院日前推出的《2023年全國中高端及以上酒店開業(yè)統(tǒng)計報告》指出：伴隨休閑旅游需求的“報復性增長”和商務出行需求，我國酒店住宿行業(yè)迎來顯著復蘇。在此背景下，國際及國內各大酒店集團、酒店投資者的行業(yè)預期和發(fā)展信心倍增，加快酒店擴張步伐。其中，國際高端和國內高端酒店開業(yè)數量均超百家，奢華酒店開業(yè)31家、新增客房數7878間。
顯然，高端及以上的酒店市場，依舊活躍且值得長期觀測。而綜合市場動態(tài)、行業(yè)研究報告，邁點認為奢華酒店市仍然頗有看點，且未來可期。
1、新晉玩家增多，為奢華酒店市場注入新活力。
從目前來看，除了傳統(tǒng)酒店玩家之外，以煤老板、水泥大亨為代表的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)大鱷也在越發(fā)積極躬身布局，擠進奢華酒店陣營。比如近年來海南香水灣富力萬豪酒店、雅居樂在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等等奢華酒店大宗交易收購背后，都是煤老板的手筆。此外，也是在這個月，收購上海萬達瑞華酒店的“金主爸爸”是北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，該公司隸屬于新加坡金鷹集團 (RGE)，是一家管理著多家世界領先的、以可再生資源開發(fā)為基礎的制造企業(yè)和清潔能源企業(yè)。當非酒店玩家踏入這個行業(yè)，會給市場帶來怎樣的活力，值得期待。
2、獨立精品酒店品牌加速布局，奢華酒店市場產品矩陣更為多元。
不同于連鎖酒店的千篇一律，獨立精品酒店往往充分根據選址的特殊性，在標的物上進行個性設計，這種唯一性，讓其自身就足夠有格調。而近年來，不少國際或國內酒店集團，也都在獨立精品酒店領域的加碼布局。比如凱悅旗下的豪華及奢華獨立品牌系列就有凱悅臻選和凱悅尚選，足跡已經遍布北京、麗江、成都、重慶等地；洲際酒店集團則推出了洲至奢選以吸納全球各地符合標準的單體酒店，大中華區(qū)已開業(yè)門店3家；而雅高集團推出了奢華品牌EMBLEMS Collection。此外，立鼎世、璞富騰酒店及度假村、SLH等為代表的獨立酒店聯(lián)盟，都是奢華酒店市場品牌矩陣多元化的充分證明。
3、奢華酒店繼續(xù)爭奪一線和新一線城市之外，市場下沉同樣值得關注。
還是以邁點研究院推出的《2023年全國中高端及以上酒店開業(yè)統(tǒng)計報告》來看，當前一線和新一線城市依然為各高端酒店品牌的爭奪之地，但亦呈現市場下沉、小眾特色城市及旅游目的地城市投資熱度提升等趨勢。
比如在2023年，受亞運盛會舉辦帶動和影響，杭州一年內有3家奢華酒店開業(yè)。1月份，杭州天目山英迪格酒店開業(yè)；9月份，杭州蕭元雷迪森廣場酒店開業(yè)；11月，洲至奢選杭州華夏之心酒店開業(yè)。值得注意的是，柏聯(lián)酒店、華爾道夫酒店、文華東方酒店、瑰麗酒店等也都抱團落址杭州，這預示著杭州奢華酒店市場的未來可期。
再說下沉市場和特色旅游城市，從目前凱悅臻選和凱悅尚選在國內的布局情況就能窺其一二。比如麗江金茂凱悅臻選酒店坐落于麗江古城核心區(qū)域，與J.LIFE精品商業(yè)區(qū)及高級別墅區(qū)相連，緊鄰束河古鎮(zhèn)，以玉龍雪山為背景；石頭紀溫泉度假酒店全稱為騰沖隈研吾·石頭紀溫泉VILLA度假酒店，是中國第二家凱悅臻選品牌酒店，位于騰沖滇灘云峰村云峰山原始森林公園腳下；景德鎮(zhèn)陶溪川酒店凱悅臻選位于景德鎮(zhèn)的陶溪川，是中國首座以陶瓷文化為主題的一站式文化休閑娛樂旅游體驗創(chuàng)意園區(qū)等等。
結語：
據邁點研究院不完全統(tǒng)計，2023年全年拍賣價格在億元以上的酒店數量共計138起，不乏喜來登、費爾蒙、威斯汀等國際知名品牌。這些接二連三的酒店大宗交易，對于背后的奢華酒店市場來說，似乎并不見得是一件壞事。畢竟未來的奢華酒店市場，在經過洗牌之后，整體質量會再上新臺階，市場活力也在進一步重新被激活。
與此同時不容忽視的是，圍繞酒店的大宗交易事件，還會在未來一定時間內不斷發(fā)生。正如戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強在看待上海寶格麗酒店被賣事件時表示，這充分說明了在外資由于各種原因謹慎投資大宗物業(yè)的前提下，國內各種資本正在關注本次周期中一線城市的抄底機會，以前市場上很難買到的頂級豪華酒店、很難出現在市場上的上海物流數據中心項目、散賣住宅公寓以及打折的頂級地段寫字樓，也會陸續(xù)看到市場成交。