在上海地產(chǎn)界，中環(huán)集團(tuán)并非名氣上的頂流選手。但和以低調(diào)面目示人不同，成立40余年，中環(huán)集團(tuán)項(xiàng)目足跡遍布中國(guó)，留下了諸多城市坐標(biāo)，成就了一座又一座城市的“煥新夢(mèng)”。

中環(huán)集團(tuán)亦是“造城者”。在上海，中環(huán)多次參與城市舊改工程及大型居住社區(qū)、商辦項(xiàng)目建設(shè)。從上世紀(jì)“三灣一弄”改造，到被譽(yù)為上?！暗谝怀侵写濉钡募t旗村動(dòng)遷改造，從上海萬(wàn)里城建設(shè)到如今的桃浦地塊大開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)周期，貫穿上海城市發(fā)展最迅猛的40年。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)再次走在分水嶺，大變局時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將如何突破？在上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）黨委書(shū)記兼董事長(zhǎng)胡禮剛看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)躺贏時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)，心懷“匠心”打磨品質(zhì)者，才能在未來(lái)，贏得消費(fèi)者的信賴。

為民造城

中環(huán)的誕生，天然帶著為民安家的使命。

上世紀(jì)70年代末，中環(huán)集團(tuán)前身普陀區(qū)住宅建設(shè)辦公室成立。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，該辦公室主要負(fù)責(zé)當(dāng)時(shí)公有房屋建設(shè)。后隨著政企分開(kāi)改革，其變身為城市建設(shè)公司。

“從一開(kāi)始，中環(huán)就是以解決城市住房小、住房難的問(wèn)題為使命，這是貫穿中環(huán)45年的發(fā)展歷程。”胡禮剛說(shuō)。

中環(huán)的造城之路，始于上世紀(jì)80年代滬上聞名“三灣一弄”城市改造。

以潘家灣、譚子灣、朱家灣、藥水弄為代表的“三灣一弄”，是上海灘上最具代表性的貧民棚戶區(qū)，堪稱“下只角”里的“下只角”。擠擠挨挨的都是簡(jiǎn)易材料搭成的“滾地龍”。“三灣一弄”見(jiàn)證了2萬(wàn)草根階層在十里洋場(chǎng)里貧窮與苦難，也安放了一代回滬知青人的勤奮與堅(jiān)韌。

中環(huán)集團(tuán)全面參與了“藥水弄”“朱家灣”兩大棚戶區(qū)的改造。1997年，“三灣一弄”地區(qū)舊區(qū)改造取得階段性成效，奠定了上海中環(huán)內(nèi)西部方向發(fā)展格局。

1988年，第七屆全國(guó)人大一次會(huì)議，我國(guó)憲法調(diào)整將“禁止出租土地”改為“土地所有權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入市場(chǎng)化階段。1990年，中國(guó)的住房公積金制度在上海試點(diǎn)成功，逐漸推動(dòng)住房商品化。

地產(chǎn)商品化大潮涌來(lái)，華潤(rùn)、中海等地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立。在上海普陀，地方政府欲打造一家從土地征收、開(kāi)發(fā)到建設(shè)的全鏈條、專業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1995年，中環(huán)集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。

中環(huán)成立之后，迅速投身真光地區(qū)大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

大型居住區(qū)不再是單純“蓋住房”，而是包含住宅、商場(chǎng)、學(xué)校多類型融合社區(qū)建設(shè)。胡禮剛回憶道，從農(nóng)房到大型現(xiàn)代化社區(qū)，在百姓的期待中，中環(huán)集團(tuán)完成多個(gè)大型居住區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了城市空間的騰籠換鳥(niǎo)，也進(jìn)一步積累了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

中環(huán)的進(jìn)階之路中，上海萬(wàn)里城建設(shè)是個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

萬(wàn)里城開(kāi)發(fā)總面積超過(guò)250萬(wàn)方。此次開(kāi)發(fā)過(guò)程中，中環(huán)集團(tuán)首次嘗試自主募資，而非通過(guò)政府財(cái)政籌措資金。具體來(lái)看，就是通過(guò)分階段動(dòng)遷開(kāi)發(fā)，通過(guò)銀行抵押的方式融資開(kāi)發(fā)建設(shè)。萬(wàn)里城開(kāi)發(fā)前后歷經(jīng)近15年，使6萬(wàn)戶居民住房得到根本改善。

建成后的萬(wàn)里城是上海首個(gè)現(xiàn)代化住宅社區(qū)。

“萬(wàn)里城由法國(guó)夏氏建筑師聯(lián)合事務(wù)所總體規(guī)劃，第一次打破上海原本主流的設(shè)計(jì)格局，將西式的宜居理念同上海海派文化進(jìn)行深度融合?！焙Y剛介紹道，萬(wàn)里城還在居民區(qū)里打造了一個(gè)大型綠地公園，并將商業(yè)區(qū)和居住區(qū)進(jìn)行了動(dòng)靜分離，而非傳統(tǒng)的樓上居民樓，樓下門(mén)面房的格局，便民同時(shí)又保持居住空間的靜謐有序。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)里城綠化率為47%，總綠化面積達(dá)105萬(wàn)平方米，人均綠化面積17平方米以上。中央景觀主綠帶長(zhǎng)1300米，寬100米，氣勢(shì)磅礴。因此，上海萬(wàn)里城小區(qū)被選為上海市政府確立的四大示范居住區(qū)之一，先后榮獲聯(lián)合國(guó)生態(tài)環(huán)境住宅金獎(jiǎng)和人居貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等各類大小獎(jiǎng)項(xiàng)共計(jì)46項(xiàng)。

首次嘗試全市場(chǎng)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中環(huán)的市場(chǎng)能力迅速得到提升。隨后，中環(huán)走出上海。在吉林，中環(huán)開(kāi)發(fā)了超過(guò)30萬(wàn)方的中環(huán)濱江花園，成為當(dāng)?shù)馗邫n住宅新標(biāo)桿；在海口，中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)是當(dāng)時(shí)?？诘谝桓邩牵ìF(xiàn)第二高樓），并引入六星級(jí)酒店朗廷酒店，為當(dāng)?shù)馗叨松虅?wù)辦公和酒店市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。

不只在普陀，從上海寶山中環(huán)國(guó)際公寓、上海奉賢秋月朗庭、臺(tái)州黃巖尚東悅庭，再到上海青浦境秋月，中環(huán)深度參與城市建設(shè)，不斷超越標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑當(dāng)代人居樣本。

破壁者“中環(huán)”

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)商品化發(fā)展約40年，房子承載了普通居民有關(guān)財(cái)富、家庭以及未來(lái)的多重意義，衍生出了一個(gè)復(fù)雜多變的房地市場(chǎng)。如何建一座屬于人民、以人為本的城市，又該如何把最好的資源留給人民？

國(guó)企中環(huán)，主動(dòng)扮演了“破壁者”。

21世紀(jì)第一個(gè)10年剛剛到來(lái)，上海就步入對(duì)于大型城中村的改造快車道。擁有6萬(wàn)居民的上海市中心最大面積的紅旗村城中村被列入時(shí)間表。

紅旗村共計(jì)586畝土地上，一度聚集著9個(gè)大型市場(chǎng)、18家各類單位以及村民宅基地。36.2萬(wàn)平方米的住房面積中，28.6萬(wàn)平方米為無(wú)證建筑。商販、村民、客商混居其中。

9大市場(chǎng)是當(dāng)時(shí)華東地區(qū)面積最大的副食品集散地?！氨藭r(shí)紅旗村9大市場(chǎng)的一個(gè)黃金攤位租金，已經(jīng)可以比肩今日上海最頂尖商場(chǎng)的租金。一個(gè)蟹攤一個(gè)季度的營(yíng)業(yè)額可以達(dá)到百萬(wàn)級(jí)別。面對(duì)幾萬(wàn)人賴以為生的家園，勸說(shuō)他們主動(dòng)遷離，是擺在上海市面前的一個(gè)大難題?！焙Y剛作為紅旗村轄地曾經(jīng)的主政街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人，親眼見(jiàn)證了紅旗村從農(nóng)田成長(zhǎng)為商業(yè)重鎮(zhèn)的全程，也親眼目睹了在迅猛發(fā)展過(guò)程中，無(wú)序擴(kuò)張帶來(lái)的嚴(yán)重次生問(wèn)題，成為管理頑疾。

在2013年，紅旗村改造正式拉開(kāi)序幕。這塊公認(rèn)的硬骨頭，再次被拋向了中環(huán)集團(tuán)，由其負(fù)責(zé)土地動(dòng)遷收儲(chǔ)。

“紅旗村土地性質(zhì)復(fù)雜，歷史遺留問(wèn)題多，光是土地權(quán)屬認(rèn)定、人口篩查剔除，就要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。集體土地上的村居民征收簽約工作前，僅方案研究制定就讓改造指揮部的工作人員數(shù)夜難眠?！焙Y剛回憶。

時(shí)至今日，胡禮剛認(rèn)為，紅旗村牽扯的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)歸屬，都堪稱是一部土地征收的“小百科”，以至于到如今上海市內(nèi)任何形式的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬難題，都可以在紅旗村征收過(guò)程中找到對(duì)應(yīng)的案例。

時(shí)任紅旗村地塊“城中村”改造指揮部常務(wù)副總指揮胡禮剛，帶領(lǐng)中環(huán)團(tuán)隊(duì)一面發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一面在調(diào)整政策，尋求破解之道。

不破不立。

中環(huán)在征收過(guò)程中，創(chuàng)新提出引入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的做法，使其成為社會(huì)資本方之一，參與后續(xù)紅旗村商業(yè)開(kāi)發(fā)?！按伺e可以實(shí)現(xiàn)紅旗村改造后村集體經(jīng)濟(jì)的自我造血，幫助當(dāng)?shù)鼐用裆钫业奖Ｕ??！焙Y剛透露，如今，紅旗村村民通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)，每年可通過(guò)商辦出租等項(xiàng)目，獲分紅超過(guò)6000余萬(wàn)元，并解決200余個(gè)本地居民的就業(yè)崗位。同時(shí)，中環(huán)將打破傳統(tǒng)程序，將動(dòng)遷安置前置，先期建好動(dòng)遷安置房，安置紅旗村居民。

最終，通過(guò)數(shù)年的不懈努力，胡禮剛帶領(lǐng)下的中環(huán)團(tuán)隊(duì)成功破解了資金籌措、市場(chǎng)關(guān)閉、土地征收、村民安置、規(guī)劃調(diào)整等諸多難題，村民動(dòng)遷簽約率達(dá)到100%，累計(jì)拆除舊房面積36萬(wàn)平方米，其中違章建筑占80%。

紅旗村被夷為平地，隨之拔地而起的是今年上海最大體量購(gòu)物中心的單體商業(yè)綜合體真如環(huán)宇城MAX，全球第一家純地下山姆會(huì)員店，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型為載體的海納小鎮(zhèn)。

紅旗村走進(jìn)歷史，上海西部地區(qū)新地標(biāo)誕生。

以新標(biāo)桿鍛造高品質(zhì)新產(chǎn)品

不斷超越，從單一到多元的拓展，中環(huán)也在不斷“破壁”自己，打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式的束縛，尋求發(fā)展新空間。

目前，中環(huán)集團(tuán)除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)外，形成了集合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和酒店、養(yǎng)老等為一體的多元化集團(tuán)架構(gòu)。中環(huán)還用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源和經(jīng)驗(yàn)對(duì)商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整合，逐步提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，并用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益，來(lái)抵御房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)。

作為國(guó)企，中環(huán)正從建設(shè)者向服務(wù)者轉(zhuǎn)變，胡禮剛說(shuō)，“目前，中環(huán)正探索與政策聯(lián)動(dòng)，試水財(cái)稅聯(lián)動(dòng)，為稅收貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)入駐企業(yè)減免租金，進(jìn)一步支撐企業(yè)在中環(huán)物業(yè)下的可持續(xù)發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量?！?/p>

2023年，中環(huán)再次回歸普陀，參與上海普陀西北地區(qū)再造“新城”。由中環(huán)“匠心”打造的中環(huán)·桃源里已于2023年12月底正式開(kāi)盤(pán)。

胡禮剛告訴記者，此次中環(huán)呈現(xiàn)的作品，蘊(yùn)含了諸多對(duì)于未來(lái)住宅模式的新思考。

比如，中環(huán)·桃源里采用近零能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)創(chuàng)“15+2”低碳生活·未來(lái)社區(qū)的概念。住宅外墻采用內(nèi)外兩道組合式保溫做法，相比普通住宅熱工性能大幅提升。同時(shí)，屋面的結(jié)構(gòu)層與保溫層之間設(shè)置隔汽層，有效控制屋面的滲漏，屋面保溫材料加厚，全面提升保溫性，使頂樓住戶也得到更好的居住品質(zhì)。住宅外窗采用三玻兩腔雙LOW-E系統(tǒng)外窗，氣密性最高達(dá)8級(jí)，相較于普通住宅，全方位隔音降噪，給居住者帶來(lái)寧?kù)o舒適的室內(nèi)環(huán)境。

中環(huán)·桃源里項(xiàng)目還是上海市首批融近零能耗標(biāo)準(zhǔn)、智能建造、光儲(chǔ)直柔為一體的示范低碳項(xiàng)目。中環(huán)集團(tuán)作為普陀區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，堅(jiān)持在國(guó)家及上海市提出的“碳中和、碳達(dá)峰”目標(biāo)的指引下，率先構(gòu)建全新的健康低碳人居樣板，為上海人居的升級(jí)做出責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。胡禮剛說(shuō)。

中環(huán)·桃源里還將引入全維生活場(chǎng)景，小區(qū)內(nèi)更具溫馨感。

胡禮剛介紹，項(xiàng)目打造超萬(wàn)方商業(yè)盒子，結(jié)合1500平米復(fù)合街區(qū)廣場(chǎng)，未來(lái)餐飲購(gòu)物、親子教育、生活便利服務(wù)一站式滿足。小區(qū)內(nèi)部設(shè)六大林系主題生活花園，包含陽(yáng)光草坪與會(huì)客廊架、兒童主題活動(dòng)區(qū)以及四大全齡架空層等，讓各年齡段業(yè)主下樓就能享受不同的社交與娛樂(lè)體驗(yàn)。

此外，中環(huán)·桃源里還提升了智能化設(shè)計(jì)。業(yè)主歸家，無(wú)須額外操作，用人臉識(shí)別就可以無(wú)障礙通行于小區(qū)大門(mén)、樓棟單元門(mén)等。同時(shí)，屋內(nèi)的霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)兼具觸控和遠(yuǎn)程，使得空調(diào)、地暖、新風(fēng)等設(shè)備的使用更便捷和智能。門(mén)口的可視對(duì)講主機(jī)除了具有自身的對(duì)講和開(kāi)啟單元門(mén)功能外，還可以進(jìn)行室內(nèi)呼梯、顯示空氣檢測(cè)指數(shù)等，當(dāng)出門(mén)時(shí)，只需要在可視對(duì)講上觸摸一鍵離家按鈕便可以關(guān)閉所有照明，便捷生活從此開(kāi)啟。

配套方面，該項(xiàng)目還將為政府代建體育館（規(guī)劃）、幼兒園（規(guī)劃），豐富的業(yè)態(tài)滿足業(yè)主更多的生活需求，用以承接桃浦智創(chuàng)城的高端人才對(duì)于高端住宅的需求。

商品地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不是單純的復(fù)制與粘貼，今后的房子，也要突破傳統(tǒng)的理念，融合更多智能化、節(jié)能化的想象，胡禮剛說(shuō)，伴隨著行業(yè)進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展的新階段，中環(huán)集團(tuán)不斷提升產(chǎn)品力，不斷升級(jí)人居產(chǎn)品。

尤其是在房地產(chǎn)進(jìn)入分化的新階段，在胡禮剛看來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要以創(chuàng)造發(fā)展的新角度去思考其發(fā)展趨向。

談及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，胡禮剛認(rèn)為，一是要有房?jī)r(jià)將逐步走向市場(chǎng)化的預(yù)期，房地產(chǎn)未來(lái)將通過(guò)更加市場(chǎng)化的方式，成為實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富再分配的新錨點(diǎn)；二是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，躺贏時(shí)代將一去不復(fù)返，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有更強(qiáng)的創(chuàng)新研發(fā)能力，推出品質(zhì)更優(yōu)的特色產(chǎn)品；三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)將是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新爆發(fā)點(diǎn)，打造立體的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，做好優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)，將是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新爆點(diǎn)。

胡禮剛在采訪中還透露，面向未來(lái)，中環(huán)集團(tuán)正積極布局長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)等新業(yè)務(wù)，并將面向市場(chǎng)發(fā)布房地資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。