界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，2023年深圳樓市雖有回暖，但復(fù)蘇不及預(yù)期，新房網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑。
據(jù)樂(lè)有家研究中心1月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年深圳全年網(wǎng)簽一手住宅31621套，同比下跌8.2%，成為近5年來(lái)新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn)，新房成交均價(jià)約每平方米6萬(wàn)元，同比微跌1.6%。
市場(chǎng)成交下滑，房企的銷(xiāo)售排名也迎來(lái)新一輪洗牌，行業(yè)內(nèi)部分化更加明顯。
1月2日，克爾瑞發(fā)布了2023年深圳TOP20房企銷(xiāo)售排行榜，華潤(rùn)置地以284.01億元的銷(xiāo)售金額位列榜首，已連續(xù)3年成為深圳房企銷(xiāo)售榜冠軍。
為華潤(rùn)置地貢獻(xiàn)大量業(yè)績(jī)的項(xiàng)目是位于深圳北站片區(qū)的紅盤(pán)“超核中心潤(rùn)府”，該項(xiàng)目是與深鐵置業(yè)共同打造，全年銷(xiāo)售額達(dá)到89億元，銷(xiāo)售面積達(dá)12.28萬(wàn)平方米。
排在華潤(rùn)置地之后的是招商蛇口和深鐵置業(yè)，二者分別以219.18億元、196.19億元位列流量銷(xiāo)售榜的第二名和第三名。
除這3家房企外，TOP20流量銷(xiāo)售榜單中還有深業(yè)集團(tuán)、鴻榮源、萬(wàn)科、京基、卓越和人才安居，這7家房企銷(xiāo)售額均過(guò)百億元，此外還有6家房企銷(xiāo)售額在50-100億元區(qū)間，4家銷(xiāo)售金額在50億元以下，規(guī)模陣營(yíng)分化明顯。
從榜單內(nèi)排名變化來(lái)看，中海地產(chǎn)排名上升5名，以111.2億元位于全年流量金額榜第7；本地民營(yíng)房企綠景控股卡位進(jìn)入金額榜TOP20，其他房企的排名較2022年的變動(dòng)幅度較小。
2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整之中，央、國(guó)企占主導(dǎo)的格局在當(dāng)下表現(xiàn)明顯，民營(yíng)房企業(yè)績(jī)受市場(chǎng)調(diào)整沖擊較大，但仍有部分民企經(jīng)過(guò)市場(chǎng)多輪洗牌后，亦能站穩(wěn)腳跟。
在克爾瑞統(tǒng)計(jì)的2023年1-12月深圳TOP20房企權(quán)益銷(xiāo)售榜中，鴻榮源全年權(quán)益金額排名第二，與2022年持平，累計(jì)業(yè)績(jī)153.29億元，僅次于第一名華潤(rùn)置地的197.15億元，另外還有京基、卓越、金光華、中洲控股、綠景等幾家民企也登上了TOP20榜單。
整體來(lái)看，深圳樓市仍面臨壓力，頭部房企總銷(xiāo)售額繼續(xù)下滑，并且處于近5年來(lái)的低位。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2023年深圳TOP20房企累計(jì)流量銷(xiāo)售金額達(dá)2168.50億元，同比下降18.4％，入榜門(mén)檻為38.47億元，較2022年的63.79億元以及2021年的72億元有大幅下降，也同樣低于2019年、2020年大概50億元的規(guī)模。
從市場(chǎng)供應(yīng)端來(lái)看，2023年深圳共發(fā)放178個(gè)新盤(pán)預(yù)售許可證，新批準(zhǔn)預(yù)售房源約8.47萬(wàn)套，其中商品住房7.28萬(wàn)套，住房供應(yīng)達(dá)到近10年新高。
但回顧2023年全年，深圳開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售罄的樓盤(pán)卻并不多，打折促銷(xiāo)反而成為開(kāi)發(fā)商推盤(pán)去化的普遍手段。
在深圳2023年入市的178個(gè)新盤(pán)中，“日光盤(pán)”僅有4個(gè)，分別是福田的海德園、龍崗布吉信義金域半山三期、深房光明里和深鐵前海時(shí)代尊府，較2022年的6個(gè)“日光盤(pán)”少了2個(gè)，更是遠(yuǎn)低于2021年的34個(gè)“日光盤(pán)”。
除上述4個(gè)“日光盤(pán)”外，2023年深圳市場(chǎng)去化率相對(duì)較高的項(xiàng)目還有位于南山區(qū)的深業(yè)云海灣花園，開(kāi)盤(pán)去化達(dá)到98%，接近日光水平，該盤(pán)也是2023年深圳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)唯一超百億的項(xiàng)目，全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到100.37億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的調(diào)整周期后，當(dāng)下已經(jīng)從高速增長(zhǎng)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)下的買(mǎi)房市場(chǎng)，面對(duì)銷(xiāo)售、回款壓力，開(kāi)發(fā)商普遍通過(guò)打折促銷(xiāo)的方式來(lái)完成去化，爭(zhēng)奪存量客源。
尤其在二手房領(lǐng)域，“以?xún)r(jià)換量”效應(yīng)更為顯著。
2023年12月，深圳低于指導(dǎo)價(jià)成交的房源占比已達(dá)到78.14%，創(chuàng)歷史新高，二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。
在政策松綁上，2023年，深圳前后共發(fā)布9次與樓市相關(guān)的重大調(diào)控政策，其中涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低二套房首付”、“取消750萬(wàn)總價(jià)豪宅線”等支持措施，在一攬子樓市政策出臺(tái)后，也刺激了深圳部分需求的釋放。
12月新房成交環(huán)比雖小幅微降，但同比仍在持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月深圳一手住宅網(wǎng)簽2554套，環(huán)比下滑7.9%；二手住宅過(guò)戶3544套，環(huán)比增加13.1%，二手過(guò)戶套數(shù)為近9個(gè)月最高，也為2023年第二高，僅次于3月份。
深房中協(xié)指出，經(jīng)過(guò)2023年樓市的觀察，無(wú)論是行業(yè)，還是社會(huì)，對(duì)于當(dāng)前的樓市，基本判斷為“L型”緩慢筑底恢復(fù)的行情，在宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)預(yù)期未能出現(xiàn)明顯趨勢(shì)性或扭轉(zhuǎn)性的改變前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能再出現(xiàn)較為明顯的回升。
因此，慢市場(chǎng)的認(rèn)知已成為當(dāng)下行業(yè)內(nèi)較為一致的共識(shí)，未來(lái)大概率仍將保持“階段性”利好刺激的節(jié)奏，即政府會(huì)選擇市場(chǎng)交易節(jié)點(diǎn)，有選擇性地推出利好政策，更為精準(zhǔn)地支持樓市，以保持總體交易量平穩(wěn)的走勢(shì)，“慢筑底，穩(wěn)修復(fù)”將成為接下來(lái)樓市的常態(tài)。