文|空間秘探 齊妍妍

年終歲尾，規(guī)模房企加速了處置資產(chǎn)的節(jié)奏，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項已有6筆，涉及金額超83億元。此前11月，重點房企并購交易有24筆，不少國央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

值得一提的是，開發(fā)商在本輪資產(chǎn)出售過程中公開擺上貨架的資產(chǎn)中，有不少是過去較少出現(xiàn)，或者出現(xiàn)也比較難賣的酒店資產(chǎn)。但與以往不一樣的是，僅僅12月一個月，就有3家奢牌酒店成功“易主”……

12月，3家奢牌酒店賣了近百億

近期，3家奢牌酒店成功被外系企業(yè)收購，三家酒店分別于12月14日、12月26日達成交易。其中不乏天津地標式建筑天津麗思卡爾頓、擁有全球最貴酒店客房的上海寶格麗酒店以及上海第一家七星級酒店萬達瑞華酒店。據(jù)不完全測算，三家奢牌酒店賣了近百億。

12月14日，阿里拍賣平臺上顯示天房集團旗下的天津麗思卡爾頓、三亞天房洲際與光合谷溫泉酒店三家酒店已經(jīng)成功出讓，成交價為20億。三家酒店的“不良資產(chǎn)包”在8月被中國信達天津分公司進行公開處置，起始價29.59億元，最終以流拍收場。被打包放上貨架的三家酒店均為五星級酒店。此次成功售出是這三家酒店第四次被打包拍賣，起拍價也從最初的29.5億一路下降到20億。

12月26日，新加坡金鷹集團成功收購上海萬達瑞華酒店，成交價并未披露。但萬達瑞華酒店當年造價就是35億，相信沒有幾十億也買不到。早在今年5月，上海萬達瑞華酒店就被掛牌出售，與天津麗思卡爾頓酒店一樣最終未能成交。直到12月19日，萬達瑞華酒店所屬的上海萬達酒店投資有限公司發(fā)生股權變更，原先的股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增股東北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，持股比例100%。上海萬達酒店投資有限公司以債權增資約13.3億元人民幣，注冊資本增至約13.827億元人民幣。

12月28日，江蘇金峰水泥集團以24.3億元人民幣收購了上海寶格麗酒店，刷新了世界城市酒店成交價格記錄。華僑城上海置地與金峰水泥已在2023年12月25日按照最終代價24.3億元（含增值稅）簽訂交易協(xié)議。華僑城（亞洲）已在2023年11月21日舉行的股東特別大會上獲得股東批準建議出售及授予建議授權，并已獲得監(jiān)管批準。最終代價已轉(zhuǎn)賬至華僑城上海置地，預計此次出售事項將于2024年上半年末前完成。上海蘇河灣項目總建筑面積約43萬平方米，包括住宅、行政公館、寶格麗酒店、寶格麗公寓、藝術家工作室等。

買下上海寶格麗酒店的江蘇金峰水泥集團成立于2000年，其背后最大股東為金峰控股集團，持股比例97%。這也是金峰控股集團今年第二次入手上海的酒店資產(chǎn)。今年8月，位于上海虹口北外灘區(qū)域的三至喜來登酒店被擺上貨架拍賣，起價16.43億元。最終拍下上海虹口喜來登酒店的買家同為江蘇金峰水泥集團。

除12月集中達成三項交易之外，今年10月，五星級酒店北京威斯汀大飯店也成功以約28.01億元的價格完成交易，由北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司競得。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)頻繁“擺上貨架”

與12月的成交盛況相比，11月的大宗交易數(shù)據(jù)顯示，酒店資產(chǎn)在大宗交易市場中并不火熱，買家更多持觀望態(tài)度，其中能成交的大多為一線城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。不過，大宗交易市場相比于前10個月，還是處于火爆階段，重點房企并購交易有24筆，不少國央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

根據(jù)克而瑞資管（CAIC）的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額68億元，總成交單數(shù)14筆，大宗市場成交量仍處于近幾年的低位水平，許多買家仍在觀望。但與此同時，大宗掛牌量卻在持續(xù)上升，2023年11月，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價約為2.01萬億元，大宗物業(yè)總掛牌數(shù)環(huán)比上升5.1%。掛牌資產(chǎn)中不乏央國企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，例如，央企背景的華僑城在11月掛牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項資產(chǎn)。

不過，酒店資產(chǎn)在11月的交易市場中并不火熱。據(jù)克而瑞監(jiān)測，本季度工業(yè)/物流成為大宗交易主力業(yè)態(tài)，占總交易規(guī)模的52.9%，其次為商業(yè)，占比為38.2%，酒店/公寓規(guī)模次之，僅成交4筆。不少地產(chǎn)酒店面臨流動性危機，紛紛將資產(chǎn)擺上貨架，買家市場則愈加謹慎，致使許多資產(chǎn)流拍。

進入12月，重點房企大宗交易方面動作更為頻繁。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計，12月初，王健林割愛萬達電影，以21.55億元的對價將其51%的股權出售；旭輝則將天津一項目轉(zhuǎn)讓給合作方金融街，交易對價約4.36億元。12月中旬，碧桂園出售了其持有的珠海萬達商管部分股權，作價約30.68億元；萬科也在此時以4.8億元的價格出售了多家悅榕酒店管理權；恒大以6.63億元的總價出售了上海北外灘一個項目所持股股權，受讓方為光大興隴信托。

從城市分布來看，一線城市及熱門城市交易熱度最高，此次12月集中完成的交易也都集中在上海、天津等一線城市。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月，長三角城市群以19.48億元的成交金額居首位，其次為珠三角、成渝地區(qū)。由于投資人出手較為謹慎，所以在酒店投資的選擇上會集中在國內(nèi)一線城市以及較為活躍熱門的旅游城市。

酒店資產(chǎn)為何被集中“接盤”？

雖然11月酒店資產(chǎn)在大宗交易市場中遇冷，但優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依然是交易市場中的香餑餑，以致接連在12月達成交易。細究這幾起交易的細節(jié)背后，可觀察出相關市場趨勢。

硬通貨保值增值

對于企業(yè)來說，許多酒店資產(chǎn)是抵抗通貨膨脹的優(yōu)質(zhì)投資項目。這也是眾多綜合類企業(yè)高價購買奢華酒店的原因。地產(chǎn)酒店需要資金緩解“流動性”壓力，而與此同時，許多民營企業(yè)擁有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流，在經(jīng)濟低谷期以低價購買酒店不失為好時機。對于這類企業(yè)來說，與其把大量的現(xiàn)金放在手中貶值，不如借此機會抄底購入一項可以保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

雖然市場上屢屢傳出上億酒店資產(chǎn)流拍的新聞，主要還是因為很多酒店拍賣標的本身就是不良資產(chǎn)，真正優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還是頗受市場歡迎。諸如上海寶格麗、上海萬達瑞華作為奢牌酒店來說本身就具備極強的創(chuàng)收能力，還曾在跨年夜賣出高達30萬一晚的價格；再加上長期物業(yè)增值的收益，無論從哪個角度分析，對于買方來說都是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

在地產(chǎn)紅利時代，許多奢華酒店的出現(xiàn)一是應地方政府的硬性要求，二是能拉高周邊商業(yè)和住宅的價格。但隨著地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的變化，房企面臨艱難的資金周轉(zhuǎn)壓力，甚至不惜打折拋售資產(chǎn)以獲取資金。雖然多家奢華酒店易主確實罕見，但對于買賣雙方來說確是各取所需。

綜合業(yè)態(tài)再拓展

反觀收購這些酒店資產(chǎn)的企業(yè)，大多為民企、綜合型企業(yè)。其業(yè)務版圖往往涉及各行各業(yè)，酒店只是業(yè)務觸角的一個分支，甚至都很難稱得上是“副業(yè)”。對于這類買方來說，他們并不深諳酒店管理，收購酒店除了作為一項保值增值的資產(chǎn)外，也是企業(yè)本身業(yè)務的又一延伸和拓展。

例如，收購天津麗思卡爾頓酒店的北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，該商管公司背后是新加坡金鷹集團（RGE）。該集團創(chuàng)立于1973年，創(chuàng)始人是祖籍福建的華商陳江和。該集團公司是一家業(yè)務涉及造紙、棕櫚油、能源開發(fā)等多個領域的大型跨國制造企業(yè)和清潔能源企業(yè)。上世紀90年代，金鷹集團才開始進軍中國市場。20多年來，該集團在華業(yè)務涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等多個領域。

而收購上海寶格麗酒店的金峰控股集團發(fā)家于水泥廠，后發(fā)展成為涵蓋水泥生產(chǎn)、金融服務、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預拌等于一身的多元化企業(yè)。金峰水泥還獲得過“中國民營企業(yè)500強”稱號。

在如今管理當?shù)赖木频觐I域，對于這類跨領域玩家來說，管理起來最不費力的酒店便是一線城市中地理位置極佳、品牌價值顯著的酒店資產(chǎn)。因為憑借著酒店強大的品牌勢能以及優(yōu)越的地段，這些酒店已經(jīng)在市場中具備了領先優(yōu)勢。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺價值

對于高星酒店來說，拋開奢華、星級的標簽來說，這些酒店的本質(zhì)仍是“地產(chǎn)”，地產(chǎn)屬性也是這類酒店資產(chǎn)所有中最有價值的屬性，而這些資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)之處也在于其地產(chǎn)資源上的優(yōu)越。一方面，這些成功交易的奢華酒店均位于上海、天津等一線城市；另一方面，都位于一線城市中的核心地段。且不說作為酒店而言所產(chǎn)生的附加價值，僅作為地產(chǎn)而言，優(yōu)越的地理位置就決定了這些資產(chǎn)的稀缺性。

天津麗思卡爾頓酒店作為天津第一家奢華酒店，于2013年開業(yè)。坐落于原英租界泰安道四號院，毗鄰海河，被當年與中國通商的歐洲國家之19、20世紀建筑環(huán)繞其中，體現(xiàn)出天津從古到今的重要戰(zhàn)略地位。酒店位處中央商務區(qū)的心臟地帶，鄰近市內(nèi)眾多歷史及文化地標。不僅是天津的地標，也重現(xiàn)了天津當?shù)貧v史與文化。

而上海寶格麗酒店坐落于繁華的蘇河灣沿河綜合開發(fā)區(qū)，落地上海最有價值的地段?？扇坝^看外灘標志性景觀以及浦東摩登天際線，是集高端住宅、時尚商業(yè)、藝術空間與都市公園于一體的城市濱水復興項目。并且，毗鄰寶格麗大樓的是1916年正式落成的歷史建筑上?？偵虝骖櫫司频戡F(xiàn)代性和城市厚重的人文歷史，是上海市真正的黃金城中心。

上海萬達瑞華酒店的地理位置同樣位處上海外灘的核心地段，是外灘金融中心不可或缺的一部分。作為上海市地標景點，外灘呈現(xiàn)出多國各式各樣的建筑群，上海萬達瑞華酒店便建在其中。造價35億的外灘五星“萬達瑞華酒店”，甚至有酒店界“藝術博物館”之稱。

從這些酒店占據(jù)一線城市核心位置可以看出，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在地理位置上的稀缺性已經(jīng)遠超過其在酒店領域的價值。在投資者進行收購時，具備此類稀缺性價值的資產(chǎn)往往會成為首選。

酒店資產(chǎn)交易或引發(fā)行業(yè)重新“洗牌”

隨著更多的酒店資產(chǎn)交易成功，市場上優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)也在減少。未來是否會有更多酒店達成交易？這又將會對未來的行業(yè)格局產(chǎn)生什么影響？都值得我們關注。

空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，在這幾起成功的收購事件中，出乎意料的是，買下這些酒店的并不是來自國資背景的企業(yè)或是酒店集團，而是出現(xiàn)了更多民營企業(yè)的身影。在外資玩家還在觀望時，民營資本搶先一步完成抄底。

在地產(chǎn)紅利時代，國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商往往擁有拿地優(yōu)勢，星級酒店在當時也是諸多地產(chǎn)企業(yè)的標配，所以大多數(shù)奢華酒店都具備國企背景。但是隨著房企的新一輪深化改革，諸多國企旗下的酒店資產(chǎn)也被擺上了拍賣桌。許多高星頂級奢華酒店之前難有機會出現(xiàn)在市場上進行流通，在時代機遇下，民企終于有機會拿下這類地產(chǎn)資源。未來，酒店資產(chǎn)將成為房企泄壓的主要渠道，還會有更多的酒店資產(chǎn)被擺上貨架。同時，也為民營資本進入地產(chǎn)酒店領域提供了機會。

與此同時，以上收購案例中，都聚焦于上海、天津等一線及熱門旅游城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月，以上海為核心的長三角城市群以19.48億元的成交金額居首位，成交規(guī)模主要是由杭州貢獻。珠三角城市群保持相對增長勢頭，11月超越以北京為核心的京津冀城市群，與此同時長成渝表現(xiàn)依舊亮眼，成交規(guī)模僅次于珠三角，總成交規(guī)模達11.95億元。這類城市的酒店資產(chǎn)相對來說更具投資價值。

從城市區(qū)域來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計分析，上海作為一直以來的大宗成交熱門城市，近些年逐月都保有一定量的大宗成交。但從23年起，上海的成交規(guī)模就維持低位，5月甚至0成交，9月大宗市場有限小幅回暖，但近兩月市場熱度再次下滑，11月僅成交了1.4億元，市場情緒仍以觀望為主。

但是未來，除了北上廣深等城市之外，杭州、天津、長成渝等地區(qū)都會出現(xiàn)較多資產(chǎn)交易機會，也極有可能成為下一個交易活躍度較高的地區(qū)。

而隨著新加坡金鷹集團、金峰水泥此類新玩家的入局，來自各領域的買方成功入主酒店后，又將把酒店帶向何處，仍然值得關注。

根據(jù)仲量聯(lián)行相關數(shù)據(jù)分析，隨著2020年以來 “三條紅線”政策的提出，市場迎來了房企的商業(yè)資產(chǎn)出售熱潮，酒店類資產(chǎn)也浮現(xiàn)于多數(shù)房企的在售資產(chǎn)清單中。而由于收并購機會變多，目前投資人出手較為謹慎，對于酒店類資產(chǎn)的選擇會更集中于國內(nèi)一線城市及三亞、西安等熱門旅游目的地。但即便如此，整體交易量仍呈上升趨勢。今年全國酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。

綜上，3家奢華酒店資產(chǎn)交易達成的同時，也在年末為2024年的行業(yè)趨勢注入基調(diào)，“酒店資產(chǎn)拍賣”再一次成為行業(yè)焦點。交易成功的背后是地產(chǎn)后時代商業(yè)利益的平衡和取舍，可以預計，2024年，酒店資產(chǎn)交易將會出現(xiàn)更多新玩家的身影，整個行業(yè)也將迎來新一輪的洗牌。