文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨
“受消費(fèi)溫和復(fù)蘇傳導(dǎo)影響，2023年北京的零售物業(yè)租賃市場(chǎng)率先于其他物業(yè)類(lèi)型迎來(lái)回暖。”1月4日下午，仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇在回顧去年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示。
張冀蘇稱(chēng)，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好勢(shì)頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將由需求的逐步改善帶領(lǐng)整體恢復(fù)進(jìn)程。
在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的浪潮下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，北京辦公樓市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期。
過(guò)去的2023年，北京辦公樓市場(chǎng)新增需求持續(xù)恢復(fù)。
高力國(guó)際1月3日發(fā)布的報(bào)告顯示，在2023年第四季度，北京辦公樓市場(chǎng)各資產(chǎn)類(lèi)別凈吸納量均恢復(fù)到正值，而上一次全市場(chǎng)錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。
從需求端來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)、金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是2023年北京辦公樓市場(chǎng)主要需求來(lái)源。其中，互聯(lián)網(wǎng)科技占比為31%，金融占比為26%；5000平方米以上租賃成交企業(yè)中，國(guó)企央企占據(jù)近六成。
但是從資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，市場(chǎng)需求還是呈現(xiàn)總量不足的情況。其中甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)四季度凈吸納量為2.7萬(wàn)平方米，2023年全年總計(jì)8.6萬(wàn)平方米，這一水平為疫情前平均水平的30%；乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)四季度的凈吸納量為8.3萬(wàn)平方米，但由于2023年上半年市場(chǎng)退租嚴(yán)重，全年凈吸納量僅為負(fù)3.9萬(wàn)平方米；產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)四季度凈吸納量為3.1萬(wàn)平方米，由于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，全年凈吸納量為負(fù)3.7萬(wàn)平方米。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，2023年北京市場(chǎng)這三個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的市場(chǎng)凈吸納量均為前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。從全年來(lái)看，三個(gè)市場(chǎng)年度新增供應(yīng)量合計(jì)達(dá)到154萬(wàn)平方米，疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振，三個(gè)市場(chǎng)均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，年末空置率達(dá)到19.8%。
2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體的空置率也出現(xiàn)上升。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全市整體空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至11.8%，主要受到新項(xiàng)目的影響。
市場(chǎng)需求有限的背景下，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金水平也面臨下滑壓力，去年第四季度跌幅擴(kuò)大，不過(guò)低價(jià)策略也在推動(dòng)市場(chǎng)活躍度小幅提升。
仲量聯(lián)行稱(chēng)，當(dāng)前大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑，在爭(zhēng)取好資質(zhì)租戶(hù)的過(guò)程中，市場(chǎng)中已出現(xiàn)突破底線(xiàn)的租金價(jià)格。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。
雖然北京辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭的放緩與疫情的延續(xù)性影響有一定關(guān)聯(lián)，但當(dāng)下的困境更多來(lái)源于市場(chǎng)所處發(fā)展階段的變化。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場(chǎng)已走完初步發(fā)展階段和快速增長(zhǎng)階段，開(kāi)始步入成熟階段。
就當(dāng)下情況而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷調(diào)整之后于2023年年末開(kāi)啟筑底反彈，隨著一攬子房地產(chǎn)刺激政策密集出臺(tái)、從樓市消費(fèi)端入手，包括北京在內(nèi)的一線(xiàn)城市迎來(lái)久違的政策松綁，將直接刺激潛在商業(yè)地產(chǎn)成交，預(yù)計(jì)將促進(jìn)北京辦公樓市場(chǎng)的恢復(fù)。
展望2024年，仲聯(lián)量行在年度報(bào)告中認(rèn)為，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金將跌破300元/平方米/月。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期之際，北京辦公樓市場(chǎng)將經(jīng)歷同向下調(diào)，租賃需求預(yù)計(jì)于2024年年中觸底后逐步回暖，2024年的全市凈吸納量則預(yù)計(jì)有所提升。