文｜睿思網(wǎng)
完成對(duì)奧克伍德的收購(gòu)后，時(shí)隔一年多，雅詩(shī)閣終于再度出手。
日前，雅詩(shī)閣從基匯資本手中，成功以2.4億新元(約12.9億元人民幣)的價(jià)格，收購(gòu)了位于新加坡的Hotel G。根據(jù)交易價(jià)格計(jì)算，雅詩(shī)閣為每間客房支付的價(jià)格約為779,220新元。
據(jù)稱，目前該筆交易已完成。盡管在雅詩(shī)閣的官網(wǎng)上仍未找到Hotel G的相關(guān)信息，但部分在線旅行社已陸續(xù)將酒店名稱加上Ascott字眼。
新收購(gòu)
新加坡Hotel G坐落于新加坡密駝路 (Middle Road)，靠近烏節(jié)路 (Orchard Road)，憑借獨(dú)具特色的美式工業(yè)風(fēng)格設(shè)計(jì)，一直是當(dāng)?shù)赜忻摹熬W(wǎng)紅”酒店代表之一，共擁有308間客房。
Hotel G的前身為Big Hotel。2015年，新加坡ERC控股集團(tuán)以2.03億新元出售予基匯資本，平均每間客房售價(jià)659,091新元。這亦成為基匯資本在新加坡的首個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目。
而后，基匯資本將其進(jìn)行翻新改造，并冠以“hotel G”品牌重新推向市場(chǎng)。
據(jù)市場(chǎng)消息，早在一年多前，基匯資本便在尋求該酒店的出售機(jī)會(huì)，最初售價(jià)為3.2億新元。最終由于利率上升，基匯資本決定以低于要價(jià)出售，即此次成交價(jià)2.4億新元。
盡管交易價(jià)格較最初報(bào)價(jià)降低了25%，但基匯資本也實(shí)現(xiàn)了18%的溢價(jià)收益。只是，這可能并不算是一筆特別成功的買賣，畢竟當(dāng)時(shí)基匯資本也是抄底收購(gòu)，如今持有已超過(guò)八年，若不計(jì)及歷年租金收入，投資回報(bào)并未達(dá)到20%的平均水平。不過(guò)，當(dāng)下或許是最合適的退出時(shí)機(jī)。
據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，受利率上升、成本上漲和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性等綜合因素的影響，僅2023年，亞太酒店市場(chǎng)投資額將降至101億美元，較去年同期減少14%，投資額和成交量均有不同程度的回落。每間房間或客房的平均價(jià)格為29.16萬(wàn)美元，較2022年同期的36.89萬(wàn)美元有所下降。
而對(duì)于有意通過(guò)并購(gòu)來(lái)推動(dòng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的雅詩(shī)閣來(lái)說(shuō)，此時(shí)不失為擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。
雅詩(shī)閣曾于2023年初對(duì)外披露，計(jì)劃在未來(lái)五年，客房單元的年凈增長(zhǎng)率達(dá)到8%-10%，在2028年底實(shí)現(xiàn)年管理費(fèi)收入突破5億新元。
截至2022年，雅詩(shī)閣全球管理費(fèi)收入為2.58億新元。換言之，這五年里，雅詩(shī)閣的收入需要提升兩倍，由此看來(lái)，雅詩(shī)閣接下來(lái)或許還有更多的并購(gòu)計(jì)劃。
而隨著Hotel G的收購(gòu)，雅詩(shī)閣旗下酒店品牌又多了一個(gè)。雅詩(shī)閣將如何規(guī)劃“Hotel G”品牌，也是關(guān)于本次交易的又一看點(diǎn)。如今，雅詩(shī)閣旗下品牌共14個(gè)，包括雅詩(shī)閣、馨樂(lè)庭、lyf、奧克伍德、奎斯特、薩默塞特、佳潔士精選、無(wú)限精選、Préférence、福克斯、哈里斯 、 POP！、Vertu 和 Yello等，雅詩(shī)閣將如何對(duì)相關(guān)品牌梳理和整合，一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
買買買
通過(guò)持續(xù)并購(gòu)，雅詩(shī)閣不斷實(shí)現(xiàn)版圖的擴(kuò)張。
2000年，雅詩(shī)閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并；2002年及2004年，雅詩(shī)閣通過(guò)兩次股權(quán)收購(gòu)，將馨樂(lè)庭這家有著28年歷史的服務(wù)式公寓品牌攬入麾下，雅詩(shī)閣亦借此實(shí)現(xiàn)歐洲業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)。
而后數(shù)年，雅詩(shī)閣仍四處攻城略地。如在2010年，雅詩(shī)閣以3.66億元收購(gòu)瑞安建業(yè)旗下成都招商銀行大廈部分物業(yè)，首次進(jìn)駐蓉城，同時(shí)雅詩(shī)閣在中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大到了13個(gè)城市。
2017年，雅詩(shī)閣斥資1.8億澳幣增持澳大利亞最大服務(wù)公寓品牌奎斯特60%的股份。憑借80%的控股權(quán)，雅詩(shī)閣成為奎斯特最大的股東，而奎斯特180家公寓物業(yè)也讓雅詩(shī)閣一舉成為大洋洲最大的服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商。
2018年起，雅詩(shī)閣開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)印尼知名酒店集團(tuán)塔姿亞酒店管理公司的收購(gòu)計(jì)劃，并于2021年完成重組，自此，雅詩(shī)閣新增Preference、Vertu、海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，業(yè)務(wù)范圍也進(jìn)一步拓展至中型商務(wù)酒店領(lǐng)域。
2019年，雅詩(shī)閣聯(lián)手中東主權(quán)財(cái)富基金、卡塔爾投資局，斥資2.02億澳元收購(gòu)北悉尼第一高樓內(nèi)一處擁有252間客房的酒店。
而雅詩(shī)閣最為引人矚目的一則收購(gòu)，莫過(guò)于2022年，從豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)私人有限公司手中全盤(pán)收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球。
通過(guò)是次交易，雅詩(shī)閣新增81家物業(yè)、約15000套單元，在全球39個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市，約900個(gè)物業(yè)中擁有超過(guò)15萬(wàn)套公寓單元。
這也令雅詩(shī)閣提前一年完成“實(shí)現(xiàn)全球物業(yè)規(guī)模達(dá)到16萬(wàn)套，在華擁有/管理6萬(wàn)套單元”的目標(biāo)。
而2022年同時(shí)也是雅詩(shī)閣的“并購(gòu)大年”。當(dāng)年，雅詩(shī)閣公寓信托先后在美國(guó)、日本完成多處學(xué)生公寓物業(yè)及租賃住宅的收購(gòu)。并通過(guò)與卡塔爾投資局合作的雅詩(shī)閣服務(wù)公寓全球基金，斥資約1.9億新元分別在中國(guó)和荷蘭阿姆斯特丹收購(gòu)了兩個(gè)住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
或許是為了處理消化這些新購(gòu)資產(chǎn)項(xiàng)目，雅詩(shī)閣此后鮮少有收購(gòu)動(dòng)作，直至到今年方見(jiàn)重新出手。
憑借此前的收購(gòu)積累，雅詩(shī)閣已然成為全球排名前列的服務(wù)式公寓及酒店業(yè)主和住宿運(yùn)營(yíng)商之一。
公開(kāi)資料顯示，目前雅詩(shī)閣擁有超過(guò) 94,000 個(gè)運(yùn)營(yíng)單位和 64,000 多個(gè)正在開(kāi)發(fā)的單位，在 900 多家酒店中共有超過(guò) 159,000 個(gè)單位，遍布亞太、中亞、歐洲、中東、非洲和美國(guó) 40 多個(gè)國(guó)家的 220 多個(gè)城市。其中，在華42個(gè)城市擁有和管理超過(guò)200家物業(yè)。
中國(guó)擴(kuò)張
盡管在2023年雅詩(shī)閣并未有大的收購(gòu)動(dòng)作，但過(guò)往的投資也開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)化為收入。
僅在中國(guó)，根據(jù)凱德集團(tuán)官方披露數(shù)據(jù)，2023年12月單月，雅詩(shī)閣旗下就有多店相繼開(kāi)業(yè)，包括上海茂業(yè)雅院北蔡酒店公寓、上海馨樂(lè)庭長(zhǎng)壽路公寓酒店、無(wú)錫盛捷太湖新城CBD服務(wù)公寓、蘇州馨樂(lè)庭東延路服務(wù)公寓、佛山馨樂(lè)庭南海公寓酒店等。
至此，于2023年全年，雅詩(shī)閣在華新開(kāi)20余家物業(yè)、逾5000套公寓及酒店單元，刷新了2019年創(chuàng)下的年開(kāi)業(yè)17家物業(yè)、3299套公寓及酒店單元的紀(jì)錄。
為了配合2028年實(shí)現(xiàn)年管理費(fèi)收入突破5億新元的大目標(biāo)，雅詩(shī)閣計(jì)劃至2028年，預(yù)計(jì)在華將再開(kāi)業(yè)近百個(gè)項(xiàng)目。
如何擴(kuò)張和落地？輕資產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
此前，雅詩(shī)閣曾表示，將繼續(xù)通過(guò)品牌管理輸出的模式進(jìn)行在華擴(kuò)張，為房企提供去庫(kù)存的解決方案，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注R4地塊（租賃住房地塊）的投資。據(jù)悉，雅詩(shī)閣正和多家國(guó)企溝通，并將在上海、杭州、蘇州等華東地區(qū)先行嘗試。
后續(xù)雅詩(shī)閣仍會(huì)專注于精準(zhǔn)的輕資產(chǎn)品牌輸出管理模式，也會(huì)通過(guò)重資產(chǎn)模式直接購(gòu)買或投資，不斷擴(kuò)大規(guī)模。
與此同時(shí)，雅詩(shī)閣在中國(guó)也推出不少新品牌，以新產(chǎn)品線搶奪更多細(xì)分市場(chǎng)。
其中，“雅遇”是雅詩(shī)閣針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)租公寓品牌，當(dāng)前已在上海落地4個(gè)項(xiàng)目，并在成都、杭州、蘇州、無(wú)錫、西安展開(kāi)布局。
2023年9月，由雅詩(shī)閣與金隅地產(chǎn)合力打造的上海雅遇長(zhǎng)租公寓（嘉定）正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目戶型為單房和兩房，共193套，并配備了健身區(qū)域、共享辦公區(qū)、共享廚房、共享休閑廊、自助洗衣房等生活設(shè)施，并提供管家服務(wù)。
此外，針對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)，雅詩(shī)閣也打造樂(lè)齡公寓產(chǎn)品，預(yù)計(jì)首家樂(lè)齡公寓將在今年于寧波杭州灣開(kāi)業(yè)。
然而，當(dāng)品牌多了起來(lái)，如何對(duì)相關(guān)品牌進(jìn)行有效梳理定義、提煉每個(gè)品牌的核心優(yōu)勢(shì)，如何有效管理及提升品牌資產(chǎn)價(jià)值，則成為難點(diǎn)。
在收購(gòu)?qiáng)W克伍德以后，雅詩(shī)閣曾有意針對(duì)奧克伍德品牌和雅詩(shī)閣臻選系列品牌啟動(dòng)品牌煥新計(jì)劃，對(duì)品牌進(jìn)行梳理強(qiáng)化，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而至今仍未見(jiàn)相關(guān)動(dòng)態(tài)。