文|酒管財經(jīng) 南川
編輯|阿鑫
歲末年初，酒店資產(chǎn)交易迎來活躍期，眾多高星酒店紛紛被搬上“貨架”掛牌出售。
2023年12月14日，天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉作為不良債權(quán)資產(chǎn)包被成功出讓，總體成交價20億元。
2023年12月26日，華僑城宣布，江蘇金峰水泥集團以24.3億元的價格買下華僑城上海置地的上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)。
2023年12月25日，上海萬達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，公司股東由大連萬達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，此前上海萬達(dá)酒店投資有限公司經(jīng)營著上海萬達(dá)瑞華酒店。
2023年12月底，上海五角場智選假日酒店也被美國頭部房企鐵獅門集團成功收購。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年全年拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量共計138起，其中至少有9家以上的高星酒店（含高端、超高端和奢華等）被賣掉或者被掛牌出售，另有至少15家高星酒店完成了換牌。
經(jīng)過三年疫情的洗禮，很多酒店投資人已經(jīng)離開牌桌，同時《酒管財經(jīng)》注意到，也有很多神秘投資人，正加大投資尋找合適的酒店物業(yè)并且果斷出手。
在這場高星酒店交易熱潮中，誰在退場，又是誰在“掃貨”？
接下來，國內(nèi)高星酒店大概率將會進入一個交易活躍期，未來是否會有更多高星酒店被擺上“貨架”？
這又將會對未來的酒店投資產(chǎn)生什么影響？值得行業(yè)關(guān)注。
高端酒店乃至奢華酒店頻頻被擺上貨架，很多并不是因為酒店經(jīng)營出問題，而是因為背后的業(yè)主業(yè)績不佳、資金周轉(zhuǎn)困難。
談及這些高星酒店所屬企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，少不了地產(chǎn)企業(yè)的身影。
隨著“三條紅線”出臺，房地產(chǎn)企業(yè)日子并不好過，開始戰(zhàn)略收縮，減少虧損。同時，可換回大量現(xiàn)金流來緩解壓力的高星酒店，自然也就成為優(yōu)先出售對象。
賣掉上海寶格麗酒店的華僑城，2022年凈虧損109億元，2023年第三季度仍凈虧20.4億元。
賣掉上海萬達(dá)瑞華酒店的萬達(dá)也是為緩解資金壓力，還賣掉了萬達(dá)電影部分股權(quán)和多座萬達(dá)廣場。
通過梳理收購這些高星酒店資產(chǎn)背后的“神秘人”，《酒管財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，幾乎都是民企老板，大都集中在能源和傳統(tǒng)制造業(yè)。
被20億拍掉的天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店，其買家是編號H5219的神秘人，也是唯一出價者。
買家H5219究竟是誰？目前仍未有具體信息披露。
此前，有知情人士稱，買家可能是來自北京的一個神秘的國有酒店管理公司，該公司財政年終結(jié)余會用來收購優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，從不對外披露。
也有人猜測，可能是煤老板。
近兩年，多家星級酒店均被來自陜西、內(nèi)蒙古的煤老板接盤，如海南香水灣富力萬豪酒店、雅居樂在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等。
此外，成功買下上海萬達(dá)瑞華酒店的北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，母公司是新加坡金鷹集團，在華投資總額超過900億，其主業(yè)為林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等，創(chuàng)始人是生于印尼、祖籍莆田的陳江和。
豪擲40多億拿下上海寶格麗酒店的是來自江蘇溧陽的金峰集團，是一家業(yè)務(wù)范圍涵蓋水泥生產(chǎn)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預(yù)拌等于一身的多元化企業(yè)。
觀察上述這些被“擺上貨架”的高星酒店，不難發(fā)現(xiàn)，其多是位于核心地段、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以說是“硬通貨”。
而這些成功交易的高星酒店，大多位于北京、上海、天津等一線城市的核心地段。
天津麗思卡爾頓酒店是天津市標(biāo)志性建筑，也是天津首家奢華酒店，坐落于原英租界即如今的商務(wù)區(qū)，該酒店是麗思卡爾頓在中國唯一身處歷史建筑的奢華酒店。
上海萬達(dá)瑞華酒店屬于外灘金融中心項目的酒店部分，坐落于黃浦江畔，擁有壯麗的外灘陸家嘴景觀。
物以稀為貴，任何時候，稀缺都是指導(dǎo)產(chǎn)品價值的一個重要指標(biāo)，僅作為地產(chǎn)而言，優(yōu)越的地理位置就決定了這些酒店資產(chǎn)的稀缺性。
硬通貨通常具備兩個特點。一是硬，能夠長期對抗通脹；二是通貨，有貨幣、金融或者投資屬性。
而房地產(chǎn)兼具實體和金融兩種屬性，在貨幣超發(fā)的環(huán)境下，房地產(chǎn)更是吸納貨幣超發(fā)的重要資產(chǎn)池。
長期來看，核心城市核心區(qū)域的地產(chǎn)能夠跑贏貨幣超發(fā)，全球均適用，是投資的硬通貨，具備對抗經(jīng)濟周期的天然優(yōu)勢。
房企急需資金來緩解流動性壓力，而能源、傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)剛好擁有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流。
基于此，流動性緊缺的房企與這些不差錢的煤老板、水泥大王們也就一拍即合，各取所需。
對這些不差錢的老板們來說，高星酒店是當(dāng)下抵抗通脹的“硬通貨”，與其把大量的現(xiàn)金放在手中貶值，不如趁此時低價配置一些保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
與此同時，還有一大波高星酒店在拍賣的路上。
《酒管財經(jīng)》通過阿里拍賣網(wǎng)和酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)查詢梳理到:
銀川喜來登酒店及員工宿舍以3.4億元的起拍價拍賣，拍賣時間為2023年12月23日至2024年2月22日。
大連敦豪國際酒店，以1.01億元的起拍價二次拍賣，拍賣開始時間為2023年1月3日；
成都融創(chuàng)施柏閣酒店和堇悅酒店，以5.97億元的起拍價拍賣，拍賣開始時間為2024年1月22日；
汕頭宜華國際大酒店，以2.5084億元的起拍價第三次上架拍賣；拍賣開始時間為2024年1月19日；
深圳中保國際酒店，以4.7967億元的起拍價上架拍賣，拍賣開始時間為2024年2月2日。
據(jù)仲量聯(lián)行不完全統(tǒng)計，近兩年中國大陸公開的酒店司法拍賣、資產(chǎn)交易、股權(quán)更迭等相關(guān)公告已高達(dá)600億，2023 年至今已有超過 300 余家酒店進入拍賣程序，其中起拍價上億的資產(chǎn)超過87家。
據(jù)仲量聯(lián)行估計，2024年，國內(nèi)酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。
酒店資產(chǎn)的流動大潮，或已顯現(xiàn)。
在當(dāng)下，酒店，尤其是高星酒店還是一門好生意嗎？
華住集團創(chuàng)始人季琦曾說過：“我認(rèn)為酒店不是最好的投資，但是是非常好的投資。”這句話包含了他對酒店投資的深度理解。
1、保值增值“硬通貨”
明星富豪們，早已把酒店，尤其是高星酒店，作為投資與資產(chǎn)配置的途徑之一。
英國最大的隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團，擁有全球頂級奢華酒店文華東方酒店；
馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團擁有香格里拉酒店；香港富豪霍英東家族擁有白天鵝賓館、南沙大酒店；
李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店等；
郭得勝家族的新鴻基集團擁有或者持股香港麗思卡爾頓酒店、香港四季酒店等。
此外，球星羅納爾多、梅西等，名下也都有高星酒店資產(chǎn)。
康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院教授Steve Carvell就曾說過，在大多數(shù)經(jīng)濟低迷時期，這種長期計劃往往能更好抵御危機影響。
畢竟，酒店行業(yè)相對于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)、股市等，具有較強的抗經(jīng)濟周期性。
在經(jīng)濟衰退時期，人們可能減少旅行和消費，但對于必要的商務(wù)旅行和休閑旅行，酒店仍然是必不可少的。因此，即使在經(jīng)濟不景氣的時候，酒店行業(yè)也能保持一定的營業(yè)額。
另一方面，對于投資者來說，高星酒店作為持有型物業(yè)，如果運營得當(dāng)，不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能獲得資產(chǎn)增值收益。
2、擴大內(nèi)需下的文旅產(chǎn)業(yè)新機遇
低碳經(jīng)濟時代，文化和旅游兩大產(chǎn)業(yè)逐漸成為世界主要國家優(yōu)先發(fā)展的“綠色朝陽產(chǎn)業(yè)”。
作為我國大力扶持發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)新模式，文化與旅游兩大產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展對促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展升級和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有著重要意義。
《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中提出，要積極發(fā)展服務(wù)消費，擴大文化和旅游消費。
旅游業(yè)對消費提振的作用不言而喻，酒店行業(yè)自然也會從中受益。
我們已經(jīng)從原來物質(zhì)需求的基本時代轉(zhuǎn)變到了追求美好生活的階段，消費升級也將帶動整個酒店的前進發(fā)展。
3、全球酒旅行業(yè)復(fù)蘇大趨勢
隨著全球經(jīng)濟的復(fù)蘇和旅游業(yè)的快速發(fā)展，酒店行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機遇。
全球差旅巨頭 BCD Travel發(fā)布最新的行業(yè)報告，2024年全球酒店平均房間價格預(yù)計將上漲6.8%。
這一數(shù)據(jù)表明，盡管全球經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，但酒店投資依然保持著持續(xù)向好的趨勢。
酒店是長投資周期的經(jīng)營性物業(yè)，從行業(yè)周期維度來看趨勢，依然抓得住紅利、跑得贏周期。
酒店業(yè)無可避免地從“賺快錢”的時代步入長線投資的微利時代，但酒店投資仍然是一個可預(yù)見、穩(wěn)健性投資回報的生意。
當(dāng)下，投資酒店可能仍是相對安全的時間窗口期，有著相對更穩(wěn)的投資回報。
在這里，《酒管財經(jīng)》也呼吁更多投資人關(guān)注新形勢下酒店投資趨勢。
同時，我們也希望能夠聚合酒店行業(yè)多方資源力量，呼吁更多品牌方、租售方和投資人的關(guān)注與支持，共同為酒店投資注入“強心劑”。
高星酒店作為一個新的“戰(zhàn)場”，正在等待更多“掘金人”的出現(xiàn)。